請教關於房貸 - 貸款

※ 引述《gracegerry (Ｃ'est La Vie)》之銘言：
: 姐姐跟姊夫一直忙著看房子找房子
: 找了兩三個月終於看中一間大家去看過都覺得還不錯的二手華廈
: 地段在高雄鳳山
: 屋主後來以191萬元願意成交
: 簽了約也開始準備辦理房貸資料
: 他們想貸170萬元
: (去跟樓上樓下鄰居打聽過一些事情 聽他們說之前有買家
: 銀行評估可以貸到180萬 不過因為買家後來好像不知道什麼個人因素就沒買)
: 姐姐跟姊夫也已經給屋主10萬訂金
: 原本姊夫有車貸30萬
: 後來代書在簽約完就跟他說如果有錢 就先把車貸還清比較好貸
: 於是就還清也跟監理所註銷了
帳面上的金融負債較低，可能有助房貸審核，
主要是因為貸款支出降低，可支付的還款能力相對提高；
但近期內繳清車貸，因屬於短期的授信餘額變動，
以審核主管的判斷角度來說，不盡然都是正面影響。

因近期大額還款，資金來源實際上有時不容易舉證，在審核來說，
跟前幾天戶頭存一筆錢，今天就突然來申請貸款一樣，
對過件率有沒有幫助，沒有一定。
（當然有能力多還貸款不是壞事。但昨天還10萬，今天借50萬，借錢的人怎麼看就難說)

若是有一筆現金，與其先作大額還款提前結清，若不是之前有繳款延遲的狀況，
我個人會建議保留這筆款項在戶頭，可以當作明確的財力證明，
經辦表示有需要再配合清償。

一方面展現申貸的誠意，
一方面也可以預防萬一貸款減額承作或是臨時裝修添購家具的資金需求。


: 過兩天 又接到承辦人員說 姊夫信用卡曾經有繳過最低應繳金額
: (姊夫信用卡欠三萬吧 從未遲繳 都是在期限內)
: 承辦人員說 只要是繳最低金額 銀行就認定你理財有問題 扣分 所以很難貸
這也是單方面的看法，確實有些銀行把雙卡循環動用，
當成是現金壓力較大，或不善理財的跡象；

畢竟雙卡循環利率逼近20％，
若是長期繳最低，或是高循環動用（多數卡片動用超過6成，或總卡款較高）
表示手頭現金較少或隱性支出較大，才會讓銀行賺高額的循環利息。

但曾經有繳過應繳，跟長期循環，持續繳最低應繳是兩回事；
若是你長期繳最低，但戶頭結餘佳，那只是個人理財習慣差異。

若你長期繳最低，戶頭都月光，要貸款前一個月才拿現金出來還，
那對於案件審核上會有多大幫助？
我覺得大概幫不上太多忙。

很少說單一考量就定案件生死，通常都需要就借款人條件整體評估。

: 然後姊夫一聽很緊張 就又把中國信託卡三萬 玉山信用卡三千 一次還清
: 姊夫月收入不高 兩萬兩千~兩萬四千 (每月薪轉)
: 在連鎖家電賣場做營業員 年資四年 目前戶頭存款約20萬
: 他們結婚一年 沒有小朋友 名字下也沒有不動產 這是他們首購
: 昨天代書說 第一家銀行(渣打) 退件
: 現在只能送玉山看看...(而且語氣很像希望也很渺茫的說)
: 玉山說要姐姐做保人 可是姐姐失業了 雖然他們生活上沒什麼經濟壓力問題
: 可是銀行好像根本不看這個ˊˋ
目前因為負債單純，當然感受不到太大壓力；
但如果有一筆房貸負擔，目前家中只有你姊夫一人有穩定收入，2萬多，
考量固定的生活開銷，暫時還好，但房貸期間20年，中間會有子女養育的支出，

銀行貸款支出上抓得剛剛好的話(繳款太緊)，對借款人對銀行都不是一件好事。

: 姐姐有跟玉山說 她失業 如果做保會不會不方便甚至扣分啊

這種保證實際上沒有實益，頂多是作為銀行對借款人多一重的牽制(人頭保)，
是萬不得已的作法，不建議這樣作。

足額擔保又沒有特殊狀況的話，原則上銀行不會強制徵提保人；

問題會不會出在估價上? （有點屋齡，賣相又不佳？）

當然有點經驗的銀行業務人員都不會直說估價有問題，(等於拐彎說房子不值這個價)
會得罪仲介代書（以後就沒案件接了），甚至破壞案件成交。

: 媽媽有說 如果需要她可以幫忙女婿(姊夫)做保或者看能貸多少差額她可以幫忙
: (因為媽媽條件比較好 沒有負債問題 名下還有不動產 都沒貸款)

通常人和房子都沒有嚴重瑕疵，只是審核主管有其他考量的話，
貸款會減額承作或另外追加保人。

是說遇到這類狀況，貸得勉強時，個人是覺得再多評估一下會比較好。


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本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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