房貸問題 - 貸款

※ 引述《ribozyme (賞味期限)》之銘言：
: 最近家裡需要買一間房子 目前跟賣方口頭講好
: 成交價450w 只需付訂50w
: 其餘的400w尾款 因為賣方原先的房貸尚未還清
: 尚有還款期14年 200多萬
: 目前賣方希望將他原本的房貸增額變回400萬
: 拿回尾款後
: 再將他的債權載務過到我的名下
通常會這樣做的情形有幾種可能，
1.買方信用狀況不好，申貸不到房貸或成數較低。
(你的狀況顯然不是)
2.擔保品的房子可貸額度不足，原貸銀行的可貸額度較高。
(通常買賣件會較增貸件額度較高，很少會要以增貸案件辦理)
3.賣方信用狀況不好，正在和銀行談，以債務人自償的方式處理。
(少見，而且貸款金額會較低，這樣影響到售價是下下策，但確實有可能這樣)
4.賣方要利用時間差避稅。
(少見的狀況，原屋主是投資客較可能，但原房貸已繳6年，不太會是投資客)
5.賣方是大外行，私下成交，也沒透過仲介或代書。
(買方風險高，除非是自己兄弟姊妹，不然不要特意去配合)
6.賣方不懷好意。
(買方風險高)

重點在於，這個案件是否是未透過仲介，私下成交的？
未透過仲介也沒有辦理銀行履保，對雙方都是風險。

不管貸款有沒有清償都可以過戶登記，但之後原來貸款能不能變更債務人，
買賣雙方當事人無從確定。

賣方會擔心先過戶則有可能不能變更債務人(房子你的房貸他的)；

買方也會擔心頭款交付後無法成交，即使先完成過戶登記，
之後前手貸款無法結清，買方後續繳款上會有很多困擾。

建議問清楚理由，若沒有合理的理由，對你也沒好處的話，還是談清楚比較好。

: 由於我是首次購屋的生手
: 這似乎對於我做功課所理解的由買方貸款銀行幫賣方做清償動作的程序不同
: 我想請問一下這種情形
: 往後過戶到我名下了
: 1.我可以轉貸到我屬意的銀行嗎?
: (因為我有公教資格 想申請彰銀公教房貸+政府2000億優惠房貸)
: 2.轉貸後我的還款期限是重新設定變成一般貸款的還款期20年嗎?
: 還是因為我承接了賣方的債權載務 所以只能由14年開始?
: 謝謝大家了
先過戶再辦理貸款還掉賣方房貸尚欠金額，或是先辦貸款結清原屋房貸餘額再過戶，
只要申貸時間不要與買賣期日差太遠，都可以用買賣案件來作，
首次購屋自住都可以用優惠房貸。

若是單純承接賣方債務，只是變更成以你名義為借款人，要看銀行的作法，很難說。


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本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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