李稻葵：高鐵沿線二三線城市房價會漲 - 投資

李稻葵：高鐵沿線二三線城市房價會漲
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央行貨幣政策委員會委員、清華大學教授李稻葵(資料圖)

　　房地產業正面臨洗牌，至少會發生兩大改變：一個改變是從簡單
的開發——把土地拿去賣，逐步地變成長期持有物業，而持有的物業
一部分可能跟政府合作，轉變成中高級的保障型住房；第二點改變是
從商業開發和住宅開發分離的模式變成混合模式，跟城市化和地方發
展更好地結合在一起

　　6月20日，存款準備金率上調0.5個百分點，達到21.5%，逼近學界
普遍認定的“23%”上限。這已是年內央行第六次提準。對于央行密集
提準而非加息的行動，學界和社會各界反應日益強烈。央行何時會加
息？下半年的通貨膨脹形勢如何？一線城市的房價會下調嗎？

　　著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界
經濟研究中心主任李稻葵教授接受《法人》雜志記者專訪，就貨幣政
策、房地產業走向、股市、個稅改革等熱點問題進行了解讀。

　　“高鐵改變中國，這個提法我要申請專利！”李稻葵在接受採訪
時首先強調了他對高鐵價值的關注：“有了高鐵後，從蚌埠到上海只
需要2個小時，一天可以往返，高鐵上有無線網絡，可以現場辦公。這
樣就會有很多人選擇在上海一周上三天班，住在蚌埠。類似蚌埠這樣
的城市未來將會有更多機會。”李稻葵表示，今年的房地產市場正在
出現格局性的變化，房地產價格大幅下降的前景不存在，但像過去每
年20%左右的瘋漲格局已經過去，預計一線城市房價會出現微幅下降，
但高鐵沿線城市房價競爭力將開始顯現。

　　《法人》：今年以來，央行已經第6次上調存款準備金率。作為央
行貨幣政策委員會的委員，您怎麼看待央行的密集提準行動？目前屬
于敏感的加息窗口期，您覺得下半年會不會加息，能預測加息幾次？

　　李稻葵：我自己不能代表整個政策決策層，只是談談個人的學術
觀點。首先我們要理解為什麼要在過去六個月之內，加息的頻率和力
度會不如提高準備金率。因為到目前為止，中國經濟備受國際金融界
關注，整個世界尤其是發達國家，利率始終是比較低，出于他們自己
的考慮，沒有大規模的加息。只是在今年的三月份，歐洲央行第一次
加息，在這個大背景下，如果我們迅速地加息的話，一定會引起國際
社會投資界過多的關注，引起過多資金的流入，會使得物價進一步上
升，會使得宏觀調控，控制物價的工作難度更大。這個是背景。

　　現在情況不一樣，兩點不一樣：一、通脹的預期在我看來明顯比
半年前要高，半年前老百姓琢磨的是3%還是4%，現在琢磨的是5%還是
6%；二、世界各國都開始加息，或者考慮加息。比如歐央行加息了，
英格蘭銀行不斷地討論，不斷地辯論，我看不久的將來，也會加息。
美國雖然現在沒有加息，但我估計未來一年之內，美國會加息。美國
一方面會加息，一方面會放松數量，美國的貨幣政策可能進入一個新
的階段，利率提高一點，但資金量很充足。

　　在這個大背景下，我個人認為我們應該考慮、研究加息，然後付
諸于行動，對于我們下一個行動，應對通脹預期，調整通脹預期，防
止較高通脹演變為更高的通脹，會有至關重要的好處。

　　另外還補充一個情況，現在由于很多金融機構資金比較緊張，貸
款利率已經相當高——不是帳面的利率，是實際運用的利率很高——
所以商業銀行的實際的利差比較高的。這個情況如果適當調整存款利
率對于商業銀行的營利而言，不會有太多變化，所以我建議應該考慮
，研究加息的進程，尤其是存款利率。

　　《法人》：現在不斷地提準和加息，對房地產中小企業資金鏈產
生很大的影響，下半年會不會出現局部洗牌現象，比如難以維係大量
拋售？

　　李稻葵：房地產的問題，應從大格局考慮。第一，房地產影響社
會的穩定，如果按照過去五六年那樣，房地產的價格迅速上漲，它帶
來的問題不僅僅是經濟層面，金融層面，最主要是社會層面的。它引
起了社會上年輕人的不滿，所以房地產這個行業必須調整，這是一個
大格局。在這個大格局下面，我們看到年初以來，國家採取了一些相
當嚴厲的措施調整產業發展方向。這件事是今年年初以來的房產政策
，比現在的貨幣政策對房地產、對業內的影響要大很多。

　　在此大前提下，在相對收緊了銀根後，毫無疑問對房地產業的重
組起到加速作用。所以不久的將來，房地產行業一定會出現相當規模
的本質性重組；第二也還體現在留在房地產行業的企業的融資模式、
開發模式、運營模式，甚至是設計方案等都會有變化。

　　我覺得會有兩大改變。一個改變是從簡單的開發——把土地拿去
賣，更多地變成長斯持有，相當一部分的房地產企業可能會逐步地變
成持有物業，而持有的物業一部分可能跟政府合作，轉變成中高級的
保障型住房。第二點改變是從商業開發和住宅開發分離的模式變成混
合模式，我想以後的房地產商可能會走大連萬達的模式。這是跟城市
規劃結合在一起，在開發過程中把住宅性房地產加進去，這樣就使行
業中的房地產能夠比較穩固，更有可持續性，還跟中國的城市化、地
方發展的想法更好地結合在一起。

　　總之這個行業，房地產行業，現在是未來也一定會是“國民經濟
的支柱”，這一點不容動搖。但是，它跟國民經濟需要調整一樣會變
化，房地產的結構也會變化，行為方式、融資方式都會變化。

　　《法人》：房價的問題大家一直最為關注，您認為一線城市和珠
三角地區的房價會下跌嗎？我們看到一些統計數據好像顯示，成交量
在萎縮，價格確實有所下降，現在是買房或賣房的好時機嗎？

　　李稻葵：房地產行業市場現在正經歷格局性的變化。大型城市，
一線城市，限購這種政策，我估計會持續相當長的時間，但是限購政
策的細節，肯定會調整。限購大型城市房價的政策，它會長期地存在
，我估計這種一線城市的房價，不可能回到以前那樣子，年復一年地
兩位數字上漲的態勢，可能會出現比較穩定的情況，大幅度下降也不
太可能，因為畢竟資金量比較充足，畢竟很多的二線城市、三線城市
，甚至國外居民都想來這裏生活。

　　那麼，我關注的是什麼呢，關注的是一些二、三線城市，還有城
市規模擴大的潛力，尤其是高鐵來了以後，高鐵改變中國——我不知
道這個口號別人用過沒有，如果沒有用過，我申請專利——因為高鐵
來了以後，把整個中國的格局打破，什麼地方會漲，高鐵沿錢的二三
線城市會漲，比如我舉個例子，蚌埠出了高鐵之後，它離上海兩小時
，它這個地方的生活業務商業融入上海了，蚌埠一定會以此為賣點來
吸引高端人才。比如說一星期跑三次上海，但是住在蚌埠。這個地方
就是這麼發展，這是高鐵沿線的優勢，所以我說這件事情，高鐵會使
部分的二、三線城市，人口會上升，城市化的速度會提高，也一定會
帶來房價的適當上漲，這個就值得關注的。另外，房地產裏面的別墅
，是極其高端的(房產)，資產價格會漲。國家如果按目前限購這個政
策來控制土地的話，如果真要來廣東或者來上海投資，他只能買一套
房子的話，他一定會買供給量有限的，升值空間大的大型別墅。

　　《法人》：您認為個稅已經淪為工資稅在網上引起極大反響。現
在個稅法正在二審，您認為中國的個稅改革該怎麼改？

　　李稻葵：個稅的問題，我跟同行們爭論的根本一點就是，個人所
得稅一定要站在大格局來思考，那就是中國社會結構的改良，中等收
入階層的壯大，以及政府和百姓的良性互動關係。通過個稅改革不僅
要培育起我們的中產階級，更重要的是，要讓百姓與政府的工作，政
府行為有個良性的互動，能夠通過個稅改革讓百姓知道政府給我們辦
了很多事情，同時也讓政府知道，我收了老百姓的稅，我替老百姓服
務。

　　現在企業和政府之間有這個互動，企業交稅多了以後政府發一個
錦旗——“納稅大戶”，企業出問題了，政府會提供服務。但是個人
沒有，個人交了多少稅，政府不知道，也不會給你發錦旗，假如我交
多了我不敢講，害怕別人說我收入高了，如果我碰到問題，我還沒處
說，所以中國現在的問題是政府提供了服務老百姓感覺不到，而老百
姓總覺得交這個個人所得稅是一個懲罰，是對我的懲罰不是對我的貢
獻的認可。

　　所以，我建議：要從整體上看將賦稅降低，降低個人所得稅對老
百姓的負擔，這是大方向。同時也要讓政府給老百姓提供看得見摸得
著的福利，不僅是警察破案，交通事故的調查，而且對于孩子上幼兒
園，對退休養老，對孩子上中小學，要提供更加具體的看得見摸得著
的福利，所以這種情況下，稅賦降低，福利提高，老百姓才會更高興
的、更願意地去交稅，所以這是大方向，我們的同行大部分都不談這
個。

　　其實全國的個人所得稅也沒多少錢啊，不到五千億，為了這點稅
鬧得全社會不安，沒必要。要利用個稅改革，提高我們的社會凝聚力
，改善我們這個社會的和諧度。

　　個稅改革我提出三句話，第一，寬稅基，不僅是你我勞動要納稅
，資本所得，比如說炒股所得，也應該納稅，如果炒股虧損的話也應
該是抵稅；第二低稅率，不是搞那麼高的稅率，老百姓不服，老百姓
想是你要懲罰我，尤其是高收入者，好像我得了高收入，我是不光榮
的，對社會沒貢獻，實際上高收入者一般來講是對社會貢獻更大的，
對不對？第三點是既考慮家庭負擔，也考慮生活負擔，各個地區的生
活負擔不一樣的，一刀切都是3000塊錢我覺得不合理，各個家庭負擔
也是不一樣的。


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