大陸房產稅目多多 如何計算？(中) - 稅務

■ 蔡松棋、呂觀文

（四）房產稅

房產稅以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收

房產稅的特點：1.房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其徵稅對象為房屋；2.徵收範圍僅

限於城鎮的經營性房屋；3.以區別房屋的經營使用方式來規定徵稅辦法，對於自用的，按

房產計稅餘值徵收；對於出租、出典的房屋則按租金收入徵稅。

房產稅的徵稅範圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區。

房產稅的納稅義務人含下列各項：1.房產稅的納稅義務人是房屋產權的所有人；2.房屋產

權屬於國家所有的，由經營管理的單位繳納；3.房屋產權屬於集體和個人所有的，由集體

單位和個人繳納；4.房屋產權出典的，由承典人繳納；5.房屋產權所有人、承典人不在房

產所在地，或產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

房產稅的計稅依據：房產稅採用從價計稅。計稅依據分為按計稅餘值計稅和按租金收入計

稅兩種。

房產稅的稅率：1.依照房產餘值計算繳納的，稅率為1.2%；2.依照房產租金收入計算繳納

的，稅率為12%。

應納稅額的計算：依照房產餘值計算繳納的應納稅額＝房產計稅餘值×1.2%；依照房產租

金收入計算繳納的應納稅額＝租金收入×12%。

房產稅的納稅申報：納稅人應遵照稅法的規定，將現有房屋的坐落地點、結構、面積、原

值、出租收入等情況，據實向當地稅務機關辦理納稅申報。

房產稅的納稅期限和納稅地點：1.房產稅實行按年徵收，分期繳納；2.納稅期限一般規定

按季或按半年徵收一次；3.房產稅的納稅地點在房產所在地；4.房產不在同一地方的納稅

人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。

房產稅的優惠：免徵房產稅的房屋包括—1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；2.由

國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；3.宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的房產

；4.個人所有非營業用的房產，即居民住房；5.經財政部批准免稅的其他房產。

（五）契稅

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。

契稅的特點：1.契稅屬於財產轉移稅；2.契稅由財產承受人繳納。

契稅的徵收範圍：1.國有土地使用權出讓；2.土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，

但是不包括農村集體土地承包經營權的轉移；3.房屋買賣；4.房屋贈與；5.房屋交換。

契稅的納稅義務人：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契

稅的納稅人。

契稅的稅率：1.契稅稅率為3%至5%；2.契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府

在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

契稅的計稅依據：1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；2.

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定

；3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

契稅應納稅額的計算：應納稅額＝計稅依據×稅率

契稅的申報繳納：1.契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的

當天，或為納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。2.納稅人應當

自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在

契稅徵收機關核定期限內繳納稅款。3.契稅徵收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者

地方稅務機關。具體徵收機關由省、自治區、直轄市人民政府確定。

(六）營業稅

營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其營業收入

額徵收的一種稅。營業稅是一個稽徵範圍較廣的稅種，本文僅補充說明銷售不動產有關的

特殊規定，供投資人參照理解。

與銷售不動產有關的規定：1.銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為，包括銷售建

築物和銷售其他土地附著物。2.在銷售不動產時連同不動產所佔土地的使用權一併轉讓的

行為，比照銷售不動產徵收營業稅。3.以不動產投資入股，參與接受利潤分配、共同承擔

投資風險的行為，不徵營業稅。4.單位將不動產無償贈與，視同銷售不動產徵收營業稅，

個人無償贈送不動產，不徵營業稅。5.銷售不動產執行5%的稅率。

建築業企業徵稅問題的釐清：1.基本建設單位和從事建築安裝業務的企業附設工廠、車間

生產的水泥預製構件、其他構件或建築材料，用於自身單位或自身企業的建築工程的，移

送使用時徵收增值稅。2. 但對其在建築現場製造的預製構件，凡直接用於本單位或本企

業建築工程的，徵收營業稅，不徵收增值稅。

（七）固定資產投資方向調節稅

關於固定資產投資方向調節稅，目前停徵。（中）

(作者是安侯會計師事務所大陸台商事業部負責人)

【2004/06/05 經濟日報】

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