(半年配)香港 reits 0778 置富 - 投資
By Kumar
at 2019-02-12T13:27
at 2019-02-12T13:27
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網誌圖文版
https://shawntsai.blogspot.com/2019/02/reits-0778.html
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( 文章僅為商品經驗與心得整理,並無任何投資建議 )
我比較喜歡金流投資,對於金流的要求,希望能夠像薪水一樣,「 持續 且 穩定 」&「
最好能 成長 」。
為了減少單一股息的波動對於金流的影響,持股平均分散在不同的 國家 與 產品。因為
美國產品多元成熟,標的以美國為主,旁及占有稅率優勢的香港、英國與新加坡。
因為可投資的標的多如繁星,故選擇標的以「目標」導向,選擇配息符合持續、穩定,有
成長的設定。
標的包含:固定收益:公司債、ETD、優先股;穩定收益:CEF、REITS、ETF、stock ( 含
DGI )、BDCs、MLP & other。
本篇文章標的是穩定收益系列之一
不動產投資信託 REITS - 0778 香港置富產業信託
基本資料
置富產業信託成立於 2003 年 8 月在新加坡證券交易所上市,於 2010 年 4 月在香交所
進行雙重上市,是目前香港唯一一檔雙交易所都可以購買的 REITS。
也因為 2010 才在港交所上市,目前香港網站能夠找到的股利資料都是 2010 年,我當初
篩選的標準是「金融海嘯」前存在的我才願意買,所以一開始這檔就被我忽略,直到
2015 年才突然發現這檔是 2003 年就存在,比亞洲最大的 REITS - 0823 ( 領展房地產
投資信託基金 ) 還早,才趕緊把這檔放入組合裡面。
而置富 ( 0778 ) 跟 另外一檔泓富 ( 0808 ) 背後都由長實 ( 1113 ) 集團擁有。長實
集團集團的創辦人是李嘉誠,整個集團的運作風格評價都不錯,是值得信賴的香港地產集
團。
目前置富 ( 0778 ) 擁有 17 個房地產,可出租大小約八萬九千多坪以及兩千多個車位。
評估方式
REITS 的評估方式,我自己歸納四個面向:獲利能力、物業分布、管理能力以及槓桿負債
。以下就用這四個面項來分析。
獲利能力
獲利能力主要看三個部分:每年物業總收益 ( Gross Revenue - 年營收 ) 跟物業收益
淨額 ( Net Property Income, NPI - 淨利 ) 與每基金單位分派 ( Distribution per
unit, DPU - 每股配息 ) 三項。
以物業每年營收跟淨利來看,置富的紀錄相當不錯,逐年上漲。
依照規定, REITS 需要把大部分淨利都分發給股東,故股東能夠跟著享受 REITS 的成長
所帶來的獲利。
所以看每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 也是逐年成長。
2010 年以前是新加坡的資料,香港部分是 2010 年以後,單看香港的股利紀錄來看,置
富是緩慢成長的,但如果搭配新加坡,會發現其實每股配息在 2010 年有調降過一次,並
沒有真的逐年成長。
此時再搭配歷年股利總額來看。
其實從 2003 年開始到 2018 年,每年可配發的股利總額是成長的,但為什麼每股配息在
2010 年下降呢?
因為置富在 2009 年 3 月有增資過,所以 2010 年算起來的每股配息會下降。把這個狀
況考慮進來後,置富確實是從 2003 年開始,配息金額逐年上漲,有跟上這段成長的實在
很幸運。
物業分布
物業分散,可以分散不少風險,主要看四個地方:地理分布、產業分布、租客分布與獲利
分布四方面。
首先看地理位置,置富 17 個物業遍布香港幾個位置,包含香港島、九龍、新界與大嶼山
。
產業分布方面,最主要的是餐飲、教育服務與銀行房地產三項。
而租戶分布方面沒有單一租戶超過 10%。
從行業來看,置富主要租客都跟民生相關,能夠降低觀光人數的依賴。
此外,前幾年認為零售會因為電商的出現而逐漸式微,現在發現,零售雖然受到很大的影
響,但能夠提供多面相體驗的綜合商場,也有存在的價值。
獲利方面,置富截至 2019 年初為止,共有 17 個物業,前四大物業占總營收的一半,不
會特別依賴單一物業。
長期以來,位於沙田的置富第一城與馬鞍山廣場貢獻了主要的收益。在 2013 年收購位於
新界天水圍的置富嘉湖,從 2014 年開始與原先的置富第一城,提供了置富主要的收益。
原先我以為這些部分都是香港的偏僻之處,現在曉得是自己認識不夠。把 2014 - 2024
香港各區人口預測來出來看,會發現沙田、觀塘與元朗是這十年香港人口數前三名,而置
富在這三個地方都有物業,也因為緊扣民生相關所需,所以受到觀光人數的影響較小。
人口最多的沙田區,置富有三個物業,分別是貢獻收入排名第二與第三的置富第一城與馬
鞍山廣場。另外一個是貢現收入只有前三大七分之一的銀禧薈。
人口二多的是觀塘區,置富有兩個產業,一個是比較小的城中薈,一個是在 2014 年才購
入的麗港城商場。
人口排名第三元朗,置富在 2013 年購入位於天水圍的置富嘉湖,從 2015 年開始,已經
是貢獻排名第一的物業。此物業除了該地區人口之外,也提供酒店住宿旅客與內地臨近地
區的需求。
管理能力
管理能力主要由三個比率來看:物業出資租率、總收益開支比率與資產負債比率 (
Gearing Ratio )。
置富的歷年出租率都能夠保持在 95% 以上。
隨著收入的增加,支出的比例也能夠長年控制在合理的範圍。
負債的比率除了 2013 年稍高之外,也長年維持在合理的範圍。
因為 17 個物業中,前三大物業佔了置富收入一半以上,所以我們也看一下前三大物業的
管理。
從這幾張圖可以發現,前三大物業歷年的收益都有緩慢增加,出租率能夠維持在 95% 以
上,而置富第一城與馬鞍山廣場在收益增加的狀況下,還能夠降低收益比率,減少對於單
一物業的依賴,這樣都是很不錯的狀況。
由以上三個比率可以「間接」得知,置富資產的管理團隊相當不錯,除了追求成長,也能
夠恰當地管理本身的物業。
負債槓桿
新加坡與香港對於 REITS 的負債都有限制,這樣能夠避免景氣變化與過度借貸的影響,
這是相當棒的規定。
主要用來避免兩樣風險:再融資風險與違約風險。
再融資風險
再融資的風險分兩方面,一個是放貸方,一個是借貸方。
通常 REITS 借款的方式是償還利息與少部分本金,到期時利用再融資的方式借新還舊,
此時假若遇到金融海嘯或其他不景氣的狀況, REITS 本身的資產下跌,造成負債比率上
升,再融資就會遇到困難。
因應這樣的風險,一般 REITS 有兩因應方式,一是控制負債比率,這個香港與新加坡從
法規上加以限制;二是把大筆的借貸拆到不同的時間點來借。因為處理較小金額的借貸遠
比大金額的借貸容易一點。
放貸方的風險,則是放借貸方本身遇到財政困難,不是 REITS 的體質改變,而是債主沒
有足夠的錢再借給別人了。
因應這樣的風險,一般 REITS 會把大筆金額拆開,跟不同的對象借款,以減少債主本身
的風險。
違約風險
違約風險看 REITS 本身的利息保障倍數是否足夠,能夠償付借錢的利息。
置富歷年來利息保障倍數資產負債比率皆控制在合理的範圍內,這樣在面對風險時,承受
能力也比較好。
介入時機
0078 置富歷年來的配息率大多介於 4 - 6.5% 中間,所以 5 - 6% 配息率的價格到了,
就可以慢慢買。
購買管道
目前主要有三種管道,一種是透過美國券商 IB,一個是複委託,最後是香港開戶。
美國券商 IB 可以購買世界各大交易所的產品,手續費幾乎是全球數一數二的低,若資產
超過 10 萬美金,連月費都不用扣,是相當不錯的選擇。
複委託有幾家券商都可以購買,譬如富邦、永豐、凱基、大昌、國泰等等,目前就我所知
,只有富邦不會收取配息的匯費,大概是唯一的選擇。
最後香港開戶的話比較麻煩,近五年因為內地太多人到香港開戶,所以香港開戶漸趨嚴格
,2010 年以前有一兩家銀行可以在臺灣開戶,不用飛一趟香港,現在就算飛一趟香港,
資產不夠或是人脈不足還是開不了戶。
稅款處理
美國 REITS 是最成熟,選擇最多的,但因為股利需要預扣 30% 稅款,所以選擇性就少了
。香港與新加坡雖然選則不多,但因股利不扣稅,收入也屬境外收入,故有稅務上的優勢
。
香港屬於境外所得,所以要綜合所得 + 境外所得 > 670萬,超過的部分才需要扣 20% 稅
款,以年收入 270 萬的人來計算,至少需要購買香港 REITS 6600 萬以上,才會考慮到
扣稅的問題,跟台灣 REITS 使用的分離課稅相比,優勢不少。
最後整理
成立於 2003年的香港 REITS 0778 置富產業信託,是香港唯一雙交易所上市的 REITS,
手上有 17 個物業,獲利能力良好,淨利與每股配息逐年上漲。物業分佈廣,管理能力與
負債控制良好。只要報酬率大於5%,都可以考慮買入。
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By Erin
at 2019-02-12T18:50
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By Olivia
at 2019-02-15T07:42
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