(半年配)香港 reits 0778 置富 - 投資

Kumar avatar
By Kumar
at 2019-02-12T13:27

Table of Contents


網誌圖文版

https://shawntsai.blogspot.com/2019/02/reits-0778.html


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( 文章僅為商品經驗與心得整理,並無任何投資建議 )


我比較喜歡金流投資,對於金流的要求,希望能夠像薪水一樣,「 持續 且 穩定 」&「
最好能 成長 」。

為了減少單一股息的波動對於金流的影響,持股平均分散在不同的 國家 與 產品。因為
美國產品多元成熟,標的以美國為主,旁及占有稅率優勢的香港、英國與新加坡。

因為可投資的標的多如繁星,故選擇標的以「目標」導向,選擇配息符合持續、穩定,有
成長的設定。

標的包含:固定收益:公司債、ETD、優先股;穩定收益:CEF、REITS、ETF、stock ( 含
DGI )、BDCs、MLP & other。

本篇文章標的是穩定收益系列之一

不動產投資信託 REITS - 0778 香港置富產業信託


基本資料

置富產業信託成立於 2003 年 8 月在新加坡證券交易所上市,於 2010 年 4 月在香交所
進行雙重上市,是目前香港唯一一檔雙交易所都可以購買的 REITS。

也因為 2010 才在港交所上市,目前香港網站能夠找到的股利資料都是 2010 年,我當初
篩選的標準是「金融海嘯」前存在的我才願意買,所以一開始這檔就被我忽略,直到
2015 年才突然發現這檔是 2003 年就存在,比亞洲最大的 REITS - 0823 ( 領展房地產
投資信託基金 ) 還早,才趕緊把這檔放入組合裡面。

而置富 ( 0778 ) 跟 另外一檔泓富 ( 0808 ) 背後都由長實 ( 1113 ) 集團擁有。長實
集團集團的創辦人是李嘉誠,整個集團的運作風格評價都不錯,是值得信賴的香港地產集
團。

目前置富 ( 0778 ) 擁有 17 個房地產,可出租大小約八萬九千多坪以及兩千多個車位。


評估方式

REITS 的評估方式,我自己歸納四個面向:獲利能力、物業分布、管理能力以及槓桿負債
。以下就用這四個面項來分析。


獲利能力

獲利能力主要看三個部分:每年物業總收益 ( Gross Revenue - 年營收 ) 跟物業收益
淨額 ( Net Property Income, NPI - 淨利 ) 與每基金單位分派 ( Distribution per
unit, DPU - 每股配息 ) 三項。

以物業每年營收跟淨利來看,置富的紀錄相當不錯,逐年上漲。


依照規定, REITS 需要把大部分淨利都分發給股東,故股東能夠跟著享受 REITS 的成長
所帶來的獲利。

所以看每基金單位分派 ( Distribution per unit, DPU - 每股配息 ) 也是逐年成長。


2010 年以前是新加坡的資料,香港部分是 2010 年以後,單看香港的股利紀錄來看,置
富是緩慢成長的,但如果搭配新加坡,會發現其實每股配息在 2010 年有調降過一次,並
沒有真的逐年成長。

此時再搭配歷年股利總額來看。


其實從 2003 年開始到 2018 年,每年可配發的股利總額是成長的,但為什麼每股配息在
2010 年下降呢?

因為置富在 2009 年 3 月有增資過,所以 2010 年算起來的每股配息會下降。把這個狀
況考慮進來後,置富確實是從 2003 年開始,配息金額逐年上漲,有跟上這段成長的實在
很幸運。


物業分布

物業分散,可以分散不少風險,主要看四個地方:地理分布、產業分布、租客分布與獲利
分布四方面。

首先看地理位置,置富 17 個物業遍布香港幾個位置,包含香港島、九龍、新界與大嶼山



產業分布方面,最主要的是餐飲、教育服務與銀行房地產三項。


而租戶分布方面沒有單一租戶超過 10%。



從行業來看,置富主要租客都跟民生相關,能夠降低觀光人數的依賴。

此外,前幾年認為零售會因為電商的出現而逐漸式微,現在發現,零售雖然受到很大的影
響,但能夠提供多面相體驗的綜合商場,也有存在的價值。

獲利方面,置富截至 2019 年初為止,共有 17 個物業,前四大物業占總營收的一半,不
會特別依賴單一物業。



長期以來,位於沙田的置富第一城與馬鞍山廣場貢獻了主要的收益。在 2013 年收購位於
新界天水圍的置富嘉湖,從 2014 年開始與原先的置富第一城,提供了置富主要的收益。

原先我以為這些部分都是香港的偏僻之處,現在曉得是自己認識不夠。把 2014 - 2024
香港各區人口預測來出來看,會發現沙田、觀塘與元朗是這十年香港人口數前三名,而置
富在這三個地方都有物業,也因為緊扣民生相關所需,所以受到觀光人數的影響較小。


人口最多的沙田區,置富有三個物業,分別是貢獻收入排名第二與第三的置富第一城與馬
鞍山廣場。另外一個是貢現收入只有前三大七分之一的銀禧薈。

人口二多的是觀塘區,置富有兩個產業,一個是比較小的城中薈,一個是在 2014 年才購
入的麗港城商場。

人口排名第三元朗,置富在 2013 年購入位於天水圍的置富嘉湖,從 2015 年開始,已經
是貢獻排名第一的物業。此物業除了該地區人口之外,也提供酒店住宿旅客與內地臨近地
區的需求。


管理能力

管理能力主要由三個比率來看:物業出資租率、總收益開支比率與資產負債比率 (
Gearing Ratio )。


置富的歷年出租率都能夠保持在 95% 以上。

隨著收入的增加,支出的比例也能夠長年控制在合理的範圍。

負債的比率除了 2013 年稍高之外,也長年維持在合理的範圍。

因為 17 個物業中,前三大物業佔了置富收入一半以上,所以我們也看一下前三大物業的
管理。


從這幾張圖可以發現,前三大物業歷年的收益都有緩慢增加,出租率能夠維持在 95% 以
上,而置富第一城與馬鞍山廣場在收益增加的狀況下,還能夠降低收益比率,減少對於單
一物業的依賴,這樣都是很不錯的狀況。

由以上三個比率可以「間接」得知,置富資產的管理團隊相當不錯,除了追求成長,也能
夠恰當地管理本身的物業。


負債槓桿

新加坡與香港對於 REITS 的負債都有限制,這樣能夠避免景氣變化與過度借貸的影響,
這是相當棒的規定。

主要用來避免兩樣風險:再融資風險與違約風險。


再融資風險

再融資的風險分兩方面,一個是放貸方,一個是借貸方。

通常 REITS 借款的方式是償還利息與少部分本金,到期時利用再融資的方式借新還舊,
此時假若遇到金融海嘯或其他不景氣的狀況, REITS 本身的資產下跌,造成負債比率上
升,再融資就會遇到困難。

因應這樣的風險,一般 REITS 有兩因應方式,一是控制負債比率,這個香港與新加坡從
法規上加以限制;二是把大筆的借貸拆到不同的時間點來借。因為處理較小金額的借貸遠
比大金額的借貸容易一點。

放貸方的風險,則是放借貸方本身遇到財政困難,不是 REITS 的體質改變,而是債主沒
有足夠的錢再借給別人了。

因應這樣的風險,一般 REITS 會把大筆金額拆開,跟不同的對象借款,以減少債主本身
的風險。


違約風險

違約風險看 REITS 本身的利息保障倍數是否足夠,能夠償付借錢的利息。

置富歷年來利息保障倍數資產負債比率皆控制在合理的範圍內,這樣在面對風險時,承受
能力也比較好。



介入時機

0078 置富歷年來的配息率大多介於 4 - 6.5% 中間,所以 5 - 6% 配息率的價格到了,
就可以慢慢買。


購買管道

目前主要有三種管道,一種是透過美國券商 IB,一個是複委託,最後是香港開戶。

美國券商 IB 可以購買世界各大交易所的產品,手續費幾乎是全球數一數二的低,若資產
超過 10 萬美金,連月費都不用扣,是相當不錯的選擇。

複委託有幾家券商都可以購買,譬如富邦、永豐、凱基、大昌、國泰等等,目前就我所知
,只有富邦不會收取配息的匯費,大概是唯一的選擇。

最後香港開戶的話比較麻煩,近五年因為內地太多人到香港開戶,所以香港開戶漸趨嚴格
,2010 年以前有一兩家銀行可以在臺灣開戶,不用飛一趟香港,現在就算飛一趟香港,
資產不夠或是人脈不足還是開不了戶。


稅款處理

美國 REITS 是最成熟,選擇最多的,但因為股利需要預扣 30% 稅款,所以選擇性就少了
。香港與新加坡雖然選則不多,但因股利不扣稅,收入也屬境外收入,故有稅務上的優勢


香港屬於境外所得,所以要綜合所得 + 境外所得 > 670萬,超過的部分才需要扣 20% 稅
款,以年收入 270 萬的人來計算,至少需要購買香港 REITS 6600 萬以上,才會考慮到
扣稅的問題,跟台灣 REITS 使用的分離課稅相比,優勢不少。


最後整理

成立於 2003年的香港 REITS 0778 置富產業信託,是香港唯一雙交易所上市的 REITS,
手上有 17 個物業,獲利能力良好,淨利與每股配息逐年上漲。物業分佈廣,管理能力與
負債控制良好。只要報酬率大於5%,都可以考慮買入。


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All Comments

Erin avatar
By Erin
at 2019-02-12T18:50
推一個,有說法是新加坡reits可能要扣17%,不知實際上如何
Olivia avatar
By Olivia
at 2019-02-15T07:42
REITS產品,SG比HK多太多了
複委託買香港證券,我手頭上好幾家都不收股息的匯費,不是只
Mason avatar
By Mason
at 2019-02-19T12:27
有富邦沒有收而已。
Zora avatar
By Zora
at 2019-02-24T07:41
SG REITS的股息,台灣人買,新加坡政府不會扣稅。
Lydia avatar
By Lydia
at 2019-03-01T05:44
謝謝
Leila avatar
By Leila
at 2019-03-01T12:27
我的港幣都擺這隻長投 最近上好多 有原因嗎?
Rae avatar
By Rae
at 2019-03-03T13:33
回購
Rachel avatar
By Rachel
at 2019-03-08T00:56
謝謝醫師,這個夠專業了
Mary avatar
By Mary
at 2019-03-11T16:17
感謝分享
Jake avatar
By Jake
at 2019-03-16T04:55
推優質文章啊~感謝分享了~
Daniel avatar
By Daniel
at 2019-03-17T20:08
Tracy avatar
By Tracy
at 2019-03-18T20:56
請問購買港股只能靠複委託嗎??
Kumar avatar
By Kumar
at 2019-03-19T06:45
Leila avatar
By Leila
at 2019-03-19T22:11
感謝分享
Jacky avatar
By Jacky
at 2019-03-21T18:01
推 感謝分享
Edward Lewis avatar
By Edward Lewis
at 2019-03-25T22:01
Ursula avatar
By Ursula
at 2019-03-27T20:04
Steve avatar
By Steve
at 2019-03-31T06:08
請問IB可以買嗎?
Olga avatar
By Olga
at 2019-03-31T12:47
推推 謝謝分享
Annie avatar
By Annie
at 2019-04-03T01:03
但最近被亞騰減持了
Heather avatar
By Heather
at 2019-04-07T15:05
不過很謝謝您的分享!最近也在研究各國reits的結構和稅制
Frederic avatar
By Frederic
at 2019-04-11T14:23
內文要看,別只看標題...
Harry avatar
By Harry
at 2019-04-14T00:10
推!
Daph Bay avatar
By Daph Bay
at 2019-04-14T01:17
謝謝分享 推
Thomas avatar
By Thomas
at 2019-04-18T00:35
感謝分享
Gary avatar
By Gary
at 2019-04-19T17:56
https://reurl.cc/A8GEoK

Firstrade ETF債息課稅 報酬率

Steve avatar
By Steve
at 2019-02-11T04:19
去年才開戶買了一些債ETF 在系統上發現帳面未實現賺的錢 跟帳戶餘額兜不上 才發現其中三隻原來有配息了 TLT BND VGIT 但是配息的資訊不知道哪邊查 FT的介面其實不太會操作 平常就只是手機按一按下單 滑一滑看看漲跌 進了電腦介面整個眼花 在History下 終於看到一些入帳資訊 但不是很確定意思 ...

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