借名登記返還的相關稅務 - 稅務

想請問各位
當初媽媽有一筆錢不過不方便讓夫家知道
於是都存在外公的戶頭
當初買地也是先從外公戶頭匯到我媽戶頭
然後再由我媽開支票給當時地主

不過最近外公資金控管有問題
我媽怕到時候動到她那塊地(純土地無地上物）
於是想用借名返還的方式要回來
地契、地價稅收據等等都保管在我媽這邊
請問這樣如果要回來需要課贈與稅跟土地增值稅嗎？
有問過幾個代書跟地政的人也看過網路上幾篇文章
不過答案好像都不太一樣
打去國稅局是直接說不用贈與稅，但也沒說需要什麼條件
目前我理解然後整理起來是
不管什麼方式，土地增值稅一定要繳，但其他稅務都不需要（不考慮繼承情況下）
但需要請律師跑訴訟流程，
不過是要請法院判決終止借名再去登記，還是法院會直接判決返還呢？
另外，會不會有房地合一稅的問題呢？
當時買賣登記是97年，如果成功返還，
是單純外公名字變我媽的名字嗎？
還是會變成移轉日期109年，這樣就有房地合一稅的問題？

不好意思，對這部分完全不了解，
敘述可能有點冗長，謝謝各位的耐心！

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