資產配置該不該納入房地產? - 理財

一般是抓單一標5~15% 所以本夠粗的話是不影響穩定性如果追求收益那就是另一回事

只要持有就該納入了 不然你在計算上會失真

自住的不算

我指譬如你有三四千萬資金的話，要不要購入持有?

以個人整修老舊房屋經驗,是不太想再直接持有老舊房地產...-.-麻煩事一堆,當初怎蓋出來的沒人清楚了

如果本身沒有持有的話 特別去買是毫無意義 畢竟相同時間下股市年化報酬是優於房市

自助也要算阿 因為你可以增貸阿 取得極低的利率貸款在崩盤加碼很重要的

不排除某些人有本事玩,也遇過入手裝修舊屋轉賣的

我講的時間是30年 如果考慮到槓桿5倍的話 那就必須要去IB之類的券商才能類比了

某些論文建議可以持有10~20%。Empirically, 機構投資約持有

IB五倍槓桿遇到增加維持保證金的時間就悲劇了XDDD

5~10%。 但機構有能力在一定程度上達成diversification，這

資產夠多又不怕麻煩的話納入一些房地產還算合理。

崩盤抄底加碼?要有很有眼光跟運氣,我不打算做這種事...-.-

是個人投資者很難達到的。

自住能增貸是優點，但畢竟不能收租只有繳稅維修的份

即使報酬低於股市，和股市相關度不高還是有助分散風險

資產量夠大,優質房地產我個人覺得可以考慮,3-4千萬低了些?

一般來說，光是持有一棟自住可能也已經超過20%的比例了。

房價股價的相關性高嗎?

要收租就要有人流,有人流,條件好的房地產,相對幾千萬的總資產曝險大了些?5%以內?

自住的無可奈何?一個住的順心的居所還是要的...-.-

有論文估計房產約相當於 35%股+65%債券。考慮到國家與地區差

即使買個2000萬的房子，本金只需4,5百，資產比重有限

異，估計beta=0.3~0.5或許不會差太多。

daze大實在厲害! 小弟佩服!

以beta 0.35來說，房產的5倍槓桿，在股票只要開1.75倍

請問這句的意思是?

相當於beta 0.35 × 5?

如果準備了500萬頭期款想買2500萬房子，改成用500萬開1.75倍

槓桿買875萬股票，20年後獲利了結再回頭買房子，效果可能是差不多。當然這其中有很多假設，期望值與分佈之類的

效果相當的意思? 風險與報酬都剛好相當嗎?

資產配置比例是要連槓桿部分算進去，不能只看本金。

買2000萬的房子負的房子風險就是2000萬不會是400萬。

很多的假設,很多過去的數據,要拿來做現在的決定,效果在未來

如果傾向保守一點，開個1.5倍槓桿，結果或許稍微落後房價，

不過沒辦法,不做決定也是種決定,盡量做自己覺得最好的選擇吧?

但獲得20年後再選的自由，或許也可以。如果房子非常心儀，確定20年後不會後悔，要現在買就買吧。資產增加不完全等於效用

，還是效用比較重要。

若連槓桿都算進去，就是算ROE了ROA

20年後還是不是活著都得看老天爺賞不賞臉,現在覺得好就好了

但房地產單筆投資大,異質性高,鄰居管不動,多做功課...

500萬開2倍槓桿買股票，股票曝險就是1000萬。開5倍槓桿買房

談不上喜歡與否。 能達標的資產就是好資產

，房地產曝險當然是2500萬。

買個幅射屋,海砂屋,漏水屋,結構有問題,鄰居會縱火鬧事的,臉會很綠?

如果不是要自住，我是覺得一般人沒有必要特別買房當投資。

房子的特性容易長期持有，股票比較難

一般人買房被貴個5%、10%司空見慣，20%價差也非不可能。磨擦

不過我的主要考量還是透過不同類型低/負相關，降低波動/風險

大的市場或許專家有便宜貨可撿，但普通人只有被敲的份。還是乖乖買市場相對有效率的股市比較省事。

單價過高,四千萬不足以讓我另外持有(不夠分散)

崩盤加碼 是指崩盤20%的情況 長期來說是不錯的加碼點位

IB 開五倍的時機很少 只是舉例而已

曝險雖需以房價總價計算，但若看其beta, 似乎也不算很高

崩盤加碼其實跟房地產價值沒有太大關係。想加碼500萬，有一

千萬價值的房子可以借理財房貸，沒有房子IB槓桿開下去也是可以借到500萬

看會不會覺得175%股+325%債的風險優於200%債嘍。Risk Parity

派常持這種觀點。我自己是不採取這種觀點。

若有4千，拿出四百頭款買房，剩餘股債年化報酬率算7%,等3年

還本約200, 房產本金佔到600，股債也來到

4400萬，房產投入本金占比600/(4400+600)=12%, 比重也還好

台灣的房產跟國外的房產不能相提並論，有看過一個說法（西方學者講通膨），東西方的房子用料不同，所以折舊不同，估價水平也不同，再來就是制度跟社會風氣，看看中國就是極端案例，你在中國投什麼幾乎都會被割，多害相權取其輕，老百姓還是只能投房市，台灣也有那麼一點味道在，投資管道被限縮，主流市場就是那些，還有就是借貸的優勢，台灣一般人要借錢最好的管道就是房貸了，諸多因素導致台灣不動產市場的不合理優勢存在。

但不動產如D大所言，實務面上太多眉眉角角，太多隱藏成本。

如果房子火災燒掉了，貸款還是要繳。損失是2000萬，不只是頭期款的400萬而已。

在台北之外 有自住需求 買房普遍划算. 林區 老巴 都說買.

問的是第二間配置的話. 新房普遍上千萬. 財產超過5000再

考慮. 是不是看到這幾年all in 房產的賺到翻 癢癢的?

不是的。我知道房地產的投報率低於股市，是為了配置降低波動

非自住就不用了，投資別的實在

股債平衡就好

房地產看似波動低，是因為沒有即時報價。如果只是不想看即時報價，把股票app刪掉就好。

台灣的有錢人普遍會把房地產納入一定投資比例。不過一般人若非想提高槓桿，確實不一定需要，就像d大講的。小資族光一間自住，可能就已經吃掉20～50%總資產了。

三四千萬台北市蛋黃區一戶可能都不夠,看個人狀況吧?

剛好住在偏遠縣市的大學區,有學生租屋需求的話?要不就鄉下店面都少了點

年紀漸大之後，的確會希望報酬固定，希望資產波動降低

高齡資產人士另外也有遺贈節稅考量

自住的房子真要納入可投資資產計算嗎?雖可增值但無房租收入

不然就是雖納入，但估計的房租收入以房租支出沖銷掉

台灣的遺產稅率上限20%，以房地產的摩擦成本來說，一買一賣

可能就先掉個10%。節稅效果真的很理想嗎?

而且繼承後以公告現值為取得成本，繼承時節稅，賣掉時未必節稅。

如果不確定繼承人願意長期持有繼承到的房子，繼承現金可能比較省事。

我覺得自住的房子要不要納入可投資資產計算都可以，將房租收

入跟房租支出沖銷之後，結果可能沒有差很多。

如果打算退休後換比較小間的房子，把大房子跟小房子間的差額納入投資資產計算，或許也可以

公告現值比市價(=現金)低很多，即使邊際稅率

10%, 繼承房子與現金，遺產稅就會差到幾百萬

但賣掉時要繳房地合一稅。持有10年以上15%，也只稍低於20%遺

產稅。如果被課到45%，更是划不來

處理遺產是另一個課題，我想先走的老人家不會讓孩子被課45%

老人家走時根本沒想好的一堆吧?遺產是活著的人要處理的事

老人家買的房子，孩子不見得想要持續持有。且實際繼承可能是購買之後多年才發生，購買時想得很好，日後如何也難說。

比如孩子已移民國外，房子乾脆直接賣掉...房地合一稅貴也只好讓他貴。

永遠有各種不確定性。這沒辦法。

股票在空頭時投資人會想賣出，雖說從結果來看不一定更好

但房產由於有抗跌的特性，加上高交易成本，較容易長期持有

整體而言股票似應比房產更好，可是投資者仍眾，故可能有沒想到的優點...

不見得是優點,盲區也管用...-.-

比較好奇d大說的，ib可融資貸到500萬要資產多少才可以貸到

50% margin requirement的話要等量資產。如果買ES也算的話，

20000美元也可以開22萬美元部位。至於跌個2%就會margin call，那是使用者自己的問題

是說本來的設定可能是有500萬股票+1000萬房產，用房子借500

出來加碼。如果沒有房子而有1500萬股票，融資500萬的槓桿率

其實也還好而已

謝謝d大，再請教ib等量資產融資500萬跌幾%會收到margin call?

margin requirement隨時可以變動。假定25% maintain margin，跌33%會margin call。

買房擺20年很容易 買股債擺20年幾乎很少 而且中間遇到幾次空頭還要抱得住...

真的 一堆人都嘴上說說抱的住 貞的股災來就賣掉不然股市哪裡那麼多韭菜

IB的維持金是會變動的，去年崩盤後，IB就有臨時調高維持金

想在IB開槓桿的可能還要考慮這個風險

意思是股票像女/男友或p友，房地產像老婆/老公?

那是對自己的股票沒信心，如果不是全股，有股債配合，股災也有債券可對沖

當然如果只追求安心，那就是犧牲一點報酬而已，不知道開融資槓桿買全市場股債配為何會抱不住..

我自己的經驗是金融海嘯那波我抱不住

那就選房吧，個人安心就好

自己的風險承受能力有多高? 事前無法想像

我只是考慮資產一部份為房產，股票部位仍在

透過金融海嘯知道也很好，去年3月我是很高興機會來了

請問去年崩盤如果是按以下配置，因為是融資保守一點，股7:3如下https://i.imgur.com/ddNI0aI.jpg

最大回撤也才11.83%，會收到ib提高保證金的margin call嗎？謝謝

跟以往的大熊市比，去年崩盤是非常容易渡過的下跌。

其他正股部分仍維持原因來配置股8債2

謝謝哆啦王，因為vt 沒有金融海嘯資料，用vti代替，如果是以下配置，會收到margin call 嗎？https://i.imgur.com/Z6x3WIR.jpg

最大回撤30.5

市場大跌的時候ib會調高保證金需求，所以事先算不準。

然後因為我ib從來沒用超過10%過，所以沒有很細計算過。

去年的股災我還沒來得及想好怎麼做就V型反轉了

去年有多頭總司令 川普 馬上逼fed降為0碼大撒B保證美金一定夠不會有流動性風險 不然照以往的空頭走勢 不會拉這麼快

下次熊市也許股債齊跌喔

至少前幾次股災都沒有啦https://i.imgur.com/4SJRw2F.jpg

https://i.imgur.com/SQEb7aU.jpghttps://i.imgur.com/rZRCNWN.jpg

選自己安心的方式吧，股房都好只是討論各自的優缺點而已

想請教ib開融資按推文例股7債3配置，大概開幾倍不會收到margin call，以2008.2020股災來說

穩定不會被打電話當然是一倍阿

你要看你買的標的 會寫能開到幾倍

個股通常最多三倍的樣子 ETF和債券能開到5倍

搭配的部分你只能自己算了 除非你寫出標的和當時的保證金門檻

本金400萬，買vti:60，ief:30，tsm:10

2008,2020股災這樣開1.5到2倍會收到margin call嗎

因為台灣房市漲幅大概跟股票差不多了

所以自然在選資金運用時會比較，畢竟選了一個就可能失去投另一個的機會成本

資本大的當然可以選股房配置，但資本小的就自然追求高報酬可能性較大的一方

股房都好啦，安心就好

要用房地產代換部分股債配置，如果理解並接受這樣會有較高idiosyncratic risk的話，倒也未嘗不可。但槓桿部份，如果你在沒有房的情況下就願意開槓桿，在有房時用更方便的房貸代換掉其他槓桿方式自然無妨。如果在沒有房時不願意開槓桿，可能不宜純粹因為房貸很方便就額外開槓桿。

我想主要是自己的持股比例較低，而低風險資產較

不具抗通膨能力，黃金又不生息，所以考慮房產

自住需求就買 沒需求就不需要去交易產生成本