謝長廷青年住屋政策 全面剖析 - 經濟

在政治板之前有討論過


我把當時我的說法和回應貼過來


覺得文章太長的 可以點連結看網頁版


談 北市房價 與 謝長廷的 一六八
http://www.wretch.cc/blog/oodh&article_id=5571379


真的要抑制北市房價

我覺得最重要的是

大台北交通網的加速鋪設、

北縣污水、治水、文教建設的加強

當然 適度的放寬樓面積 -- 這北市已經有做了 還被環團罵到臭頭


(想看的可以去政治板 我有轉一篇關顧「容積轉移」的文章)



台北市和高雄市都一樣 人口飽合後都市擴撒

加速都更只能是一個必然措施 不可能全靠都更 甚至是公有地建樓
來解決房價問題

重要的 還是大都會區的整合建設 讓都會擴大

再過去 台北市曾經擴張轄地 這是因為當時的中央政府比較專制

雖然新的法規有支援這點 但實際上還是不可能損及縣的權益
讓市把縣的精華區納入



所以 兩點十分重要

1. 北、高 縣市合併

2. 節省開支 支應都會區建設




說真的 過去這幾年 讓關心政治的人明瞭一件事： 政府真的大部份的錢都在亂花

把錢省下來 真的可以做很多事

日前 交通部宣稱缺錢要停建各項軌道工程 說缺兩千億


你看貼一個金控、劃一塊廢園區、從正名到去蔣、8100、光一個治水預算就不知花哪去

更別提停建核四

只要兩千億 桃園鐵路可以高架 北縣高市可以有輕軌 花東鐵路可以電汽化

台中可以有捷運 台北捷運可以有延申線 機場捷運、桃園捷運

阿扁政府一年預算一兆三、四千億 八年就是十兆 卻連這些事都沒辦法做

連 健保的財務問題 政府也無力補貼 連國民年金併入農保
都無法保障他們原有的權益



窮！ 什麼時候台灣、中華民國政府變這麼窮！？



如果高縣北縣 的基礎建設能追比 北高縣市

如果污水、文教、交通、社福投入 和 環治維護 能提升至北高市的層級

-- 也就是錢 除了政府撥錢 還有直接併入後 分到的北高市稅收

如果住北市和住北縣 只差那二十分鐘的捷運車程 那誰會想要擠北市？

-- 不， 都已經是北市了 住信義大直 又哪比得上 新莊金山？

住新莊還可以到桃園 金山還可以去基隆 交通便捷後賣場也會尋點設立

有生活機能、有工作通勤 還有休閒空間 誰想擠都心 北市房價又怎會再飆



事實上，都更通常是用來抑制城市擴散的

為了怕人們太愛住郊區導致市中心功能喪失

也就是 因為北郊區相對便宜 所以讓都心

1. 藉由都更稍微抑制房價

2. 讓樓蓋更高、交通建設更好、提供國際級、高級的文教消費、飯店和精品

可以擠進更多企業和人口(=商機)

讓人更想進都心來 -- 維持都心的輻輳中心地位


單純覺得「北市房價太高」就說要建樓制價 完全沒有都市規劃蓋念






最後 來談 謝長廷的 一六八

他說要用公有地蓋 類似國宅的大樓租給 25~33歲的青年

1. 這些人在北市住久了 工作一定也在北市找 33歲後

北市購屋、租屋的需求一定更高

我不禁想問一句[1;33m「為什麼是八年？」

我相信 真的落實的時候 一定會有「年輕人優先(高配額比例)的設定」

設八年 剛好他總統也當完 這傾巢而出的購屋需求就不干他的事了


2. 如果說 「只租青年」的國宅 會讓北市租屋、購屋市場降價

那如我之前所說 要讓「所有青年人都租得起」的價格 和 數量

一定的讓房市暴跌 那現在 雙薪揹貸 養一家四口 的自有住戶

還在繳房貸 房子就貶值了 他們的公平正義向誰討？


3. 如果說 「只租青年」的國宅 對北市租屋市場沒影響 --
我認為「原則上」是這樣

因為大多青年都不在北市租購屋

那，這些用優惠價格租屋的青年 一滿33歲 還不是得搬離北市

除了治標不治本外 也將產生 因搬家而出現的家庭、社會問題


4. 然而 我不認為有這麼簡單

既然是優惠青年 房價一定會比市價低很多，像國宅那樣

那北市 所有有25~33 歲青年的 家庭 都會想要擠進去
而不只是原本住北縣的而已

更甚者 明明有自有住宅的 即便作戶籍審查
只要把25歲那個人的戶籍遷到外縣市

就可以讓他申請 然後舉家搬入 再把原住屋租出


這樣 一有不公平的問題 而有間接打擊房市的問題



5. 北市現有公有土地 除非是軍用、政府機構遷出 否則

不是交通用地(未來設站用) 文教保留 就是公園、林地、防洪山坡限建
或停車場

要釋出這麼大量 讓青年都能住的樓面 一定會破壞原有規劃和機能



總之 還是那句話 看到南韓的新聞提到人家用首都房價作題材就想跟進

也不知道是哪個天材給他做的稿

南韓眾所週知國族意識強 他們可以犧牲、無視很多弊病

民進黨過去 可以說唯一勝過國民黨的 就是他們的價值觀多元而貼近人民

只是為了一時的選戰 要是將來真落實這個政見 恐怕後患無窮...





http://www.wretch.cc/blog/oodh&article_id=5685493

這篇是回應「資本家一直買樓 想住的買不起 空屋率不斷上升」的說法


你沒有 嗯... 妥善的模擬出市場機制

或者說沒有這樣的概念


所謂的買房投資 不是買了放著 而是要租出去 或等他漲了賣掉

手上抓著房子 要繳房屋租、基本水電電話(真的擱置的話可能不用)

還要修繕 不太可能把房產 像黃金鑽石一樣 買來放著傳子傳孫 都不賣不租的


又，所謂市場機制就是 如果 市區只貴一兩千

本來的屋主為什麼要賣呢？

這麼有價值的地段 定會要開價到 貴上一百萬才會賣吧

那麼 既然它真的有價值 就一定有人會出一百萬來買

而且 既然它有價值 就會有人出租金來租吧 就算你不賣



所以說「有房子的人 抓著不賣」 (也不租) 然後要找房子的人找不到

這是.. 極不合理的推論...



房子也不會結果 也不會生小房子

所謂的「房價漲」 本身就是一買一賣的結果

抓著不賣也不租 而且還是很有錢沒事買下一棟擱著 太沒道理了...




至於 有錢人是不是會有一棟一棟的樓？ 如果他夠有錢 或是他蓋的 是有可能

要不然 同上所述 價錢又不是公定只能貴兩千

如果它這麼有價值 以致於有錢人會想要買 那本來的屋主不會坐地起價嗎？

這就是市場機制啊



又

真的市中心 和 縣區房價差不多 只要它是市場機制的結果

那就意未著 縣區的機能 不比市中心差
不論是生活、就業、消費、通勤、水污空污譟音

文教、育樂、社福....

那 你說年青人又何必怕被趕出市中心呢？





http://www.wretch.cc/blog/oodh&article_id=5685476

這段是回應有網友提到
「台北市房價不斷飆漲 成為投資品 購買者著眼於漲價後的價差而讓價格上揚 房租卻漲不起來」這點




店家收入沒增加 這個店面 漲價了賣給誰？


你說 因為會有一波漲價

問題是 最後來買的 不會是看爽就買 各大房仲業也罷

連鎖便利商店也罷 都會定期派人去算人潮 或 搜集數據




這要說到 股市的 「題材」和「基本面」

德國股神(我忘了名字)有一句名言

「股價和基本面 就像狗和主人一樣

-- 狗有時候會跑到主人前面 有時候會跑到主人後面

但 這一路下來 究竟是往前 還是往後走 還是主人決定的」

他是要提醒投資人 長期投資不要太在意「題材」 要留神搜集基本面資訊




同樣的 遇到 329檔期(傳說中的房市旺季 我不知道為什麼)

是所有的房價都會飆沒錯 因為豪宅的鎖定族群是更高階的金字塔頂層

所以都心地價 會變成投資品 被炒高 這也沒錯

但 豪宅的消費群並沒有很多 北市在 信義、大直 兩波豪宅熱後也就沒這麼熱了

如g大所說 現在熱的是北縣 三鐵共構 之類

(這也是我所謂 利用基礎建設 把北縣房市拉進北市市場)




那麼 在北市買 非豪宅 的住戶 或 店面

最後還是回到「基本面」

如果店家沒賺那麼多 店面的地主就算想 如你所說「等下波漲價賣掉」

那下波接手的 跟本找不到人租出去

然後房市就會泡沫化

像股市一樣 失去基本面支撐 最後暴跌

如果以 店家 的角度來看 不用擔心永遠找不到店面



但，當然 房產泡沫化是一件很嚴重的事

我不負責任的 不認為 台灣政府會沒注意、無視或放任房市泡沫化



那麼 如果不是泡沫化 基本上 最後房價(狗)還是會回歸基本面(主人身邊)

店家賺多少 店租就多少

住民薪水多少 居住品質如何 房租就多少





可以說 唯一有一種 「人被城市趕出去」的原因

是來自貧富不均

因為房市穩定高價 甚至是穩定成長
讓都市中較窮的那些人一直買不起、連租也租不起

而產生一道社會道德上的缺失 或進而引發社會問題

在美國 有過一陣子吹起 公共經濟學 而立法規定大都會公寓的租金

影集 慾望城市 裡女主角住的那間就是低價公寓




這是一種 包念時代背景的措施

如我說 當捷運發達至此時 北縣的房市 正逐步和北市拉近

北市的房市會因為 北縣 的加入市場 而被取代或降價

除非房市泡沫化 否則 認為 北市的房市會無止境的、無視北縣釋出高品質房產
地漲下去

是不合理的




一塊店面 租人只能收 年租20萬 卻賣一千萬 一定會被

學者、政府、仲介、基金、投顧 戳破的

事實上 只要他超漲到一定幅度就會了

台灣不比上海 不比二三十年前的日本 沒這麼容易泡沫化的 --
連中國也知道要調控



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原本的回應到此

在此我想補充的是 就像股票一樣 股價不一定和利息收益成正比


除了有炒作因素外

各類股 對股利/股價 的比值要求都不同

然而 就算是炒作 交易還是進行的下去 公司還是營運的下去

以店面來說 店租還是不必漲 -- 不會漲 而且是正常的

反正持有者的主要獲利來自下一次的買賣交易

以股票來說 就是資本利得

當然 嚴重的話 這就是泡沫化的流程

不過 一直到真的泡沫化 衝擊市場和金融信貸前 這樣的漲價 因為不影響地租

因為地租還是一樣受市場支配

所以實際上是不會因此對租店面、房子的一般大眾造成影響的







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自幼家貧 既無嗜好 不學無術 亦無專長 唯打翻茶杯 或飲料罐 或新鮮屋
不乏瓶水 亦有碗麵 鋁鐵生熟不銹鋼 大小利樂錫箔包
有色無色玻璃 軟殼硬殼塑膠 凡立不曾未倒 寸地無一免溼
初時心喜 觸翻熱湯而後敗興 久之或憂 撞倒汽水反得釋然
本為一時之誤 積久成習 偶一為之 還傲世中無雙
故以為好 便作所長 因姓黃，自號「掐倒黃」

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