美股MAC- 後疫情的美國A級商場 - 股票

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1. 標的： 美股MAC Macerich

2. 分類：多

3. 分析/正文：

MAC是以美國A級商場為核心的REITS(不動產信託)，目前股價約20元，2019年股利配發3元
。

疫情前，因Amazon為首的電商崛起而實體通路前景被看衰(多數實體通路也確實大衰)，在
2015~2020年初一路由90元跌到25元。疫情間，更因不確定能否活過此劫，一度下探6元。

但不可忽略的是MAC基本面在市場風向大壞及高額空單中維持良好：

疫情前，2016~2018年，每年股利都大於2.7元，一路向上到2019年股利3元，當年FFO3.5
元(FFO類似於不動產信託的EPS，Fund From Operations營運現金流入)。2020 受疫情重
擊，FFO約剩2元，為了保留現金渡劫，股利更是大砍。2019時的淨值(NAV)市價為52元，
2020美國商場市價潰堤中NAV市值仍有2X元。

在B、C級商場持續倒閉的狀況下，MAC的平均租金及spf(單位面積銷售額)仍一路緩慢向上
，證明了A級商場在電商時代仍具有韌性。後疫情後美國商場人流快速復甦，也讓市場發
現A級商場要被電商全殲很難。

趨勢利多：
1.美國疫後消費復甦潮。
2.美國極端寬鬆政策、Stimulus，可能讓疫後氾濫的資金流入房地產。
3.拜登上任，可能拉高企業稅，有利於資金流向免企稅的REITS。
4.電商補貼政策終將走到盡頭：淺見- 電商的補貼政策形同針對實體通路的傾銷，許多B
、C級商場被打垮，但最後活下來的A級商場，將在(1)電商補貼走到頭後及(2)透過網路獲
取客戶之成本持續拉升的趨勢中獲利巨大。這幾年來MAC旗下商場租金及spf(單位面積幫
店家創造的營收)仍逆境中持續上升，我判斷這間公司要倒不容易，可能是最後的贏家之
一。

潛在利空：
1.疫情如果再次大爆發，可能造成MAC暴跌。
2.高債務比：MAC的債務比高，這對某些人來說是負面的，還是要說一下。極端狀況可能
造成他資不抵債破產。我個人對債務是中性看待，對我而言企業內部債務多就是槓桿高，
容易大賺大賠，無所謂好壞。

MAC的債務多數為Unsecured Debt，也就是限於他用來貸款的那塊不動產，如果MAC針對某
塊X不動產，認為還款不划算，可以直接把X不動產給銀行，不用還超出X不動產價值的金
額。

我也開誠布公，這間公司我在疫情前就比較過所有美股商場後篩選出，並逐步進場，目前
平均成本13元，若認為我是找人抬美股的大轎，那也隨你。股價上40我預計出一半，其餘
長期持有。

會這時發文，是我認為原本只有基本面好而技術面、市場情緒偏空。現在基本面、市場
情緒轉向我判斷已兼備。另2021 Jan A有58%空單，嘎空行情可能性也很大。

其餘細節交給有能力的各位自行評估，這間公司債務多，也請謹慎控制部位。





4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制。請益免填)

連續2天低於17.5 短線撤退
目標價40，抵達時先減碼一半。




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