正視房市泡沫化的風險 - 貸款

【經濟日報╱社論】

2013.06.07 02:52 am



央行日前警告，「部分推案量大地區，房價下修壓力仍在」，官員也透露推案量大的桃園
縣青埔、八德、新北市林口、三峽與淡水等地區，房價有泡沫化之虞。這是非常嚴重的警
訊，房市相關業者，包括建築業、代銷仲介業、投資客和金融業切莫等閒視之，自住需求
的購屋者更應冷靜觀望。

首先，必須了解台灣房市已經走了11年的多頭，且房屋供過於求，空屋率高，為何至今仍
然漲個不停的道理。其實純粹是因為金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我
國遺產贈與稅在98年1月驟降，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注
於房市，加上房市的資訊不對稱問題嚴重，易受相關業者和投資客聯手炒作，此種假性的
投資需求塑造房市交易熱絡的假象，又誘使部分自住需求者恐慌追高。簡言之，台灣這四
年來房價上漲，根本就是「資金行情」造成。

問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空。從最近美國的工業生產和就業情況屢
傳利多等經濟好轉研判，量化寬鬆政策終將退場，屆時全球房市必然首當其衝，台灣房市
泡沫吹得這麼大，是否應該早就居高思危？

一旦資金行情結束，房市終將回歸基本面，接受「供需法則」的考驗，照目前國內空屋率
超過20%，空屋數達143萬戶，早已累積了房價向下修正的壓力。加上人口老化、出生率下
降與少子化，人口紅利消失的長期趨勢，房市供過於求的現象只有愈趨嚴重，未來哪有不
跌的道理。再說，沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起，
房市就沒有真正、實質的需求，將淪為口袋深的投資客自己玩的「金錢遊戲」。房價炒到
最高時進場的，或者還抱著一堆不動產的投資客，將變成最後一批白老鼠；一旦行情急轉
直下時，更沒有人接手，流動性凍結，套牢的下場將是非常慘烈。

以上的憂慮，可從台灣幾項房市泡沫化的指標觀察，包括房價所得比高達八倍以上、房貸
本息超過家庭所得三成、房貸餘額占GDP比重超過四成、房價租金比超過300，租金報酬率
為全球最低地區之一，房價漲幅多年來超過經濟成長率、投資需求超過20%等，可見我國
房市泡沫化的風險實在高得可怕。

此外，去年上市公司財報顯示，幾家知名營建業的每名員工替公司產生2,500萬元獲利，
甚至龍頭建商之一的員工，平均每人替公司賺進1.16億元，各大科技、金融業均望塵莫及
。由此顯示，房市飆漲造成營建業一枝獨秀，製造業乏人問津的空洞化和失衡現象也非常
令人憂慮。因此，我們建議營建業者、房屋代銷仲介業者和金融業、投資客等，絕對要注
意房市泡沫化的風險，已經到了吹彈可破的地步，最好提早調整，不要再蜂擁投入，否則
遭受慘重損失，過去累積的獲利也會被侵蝕殆盡。

我們也有必要向首購自住的年輕人宣導正確的購屋知識，在房價居高不下的時候，應該有
「先租後買，先小後大，先舊後新，先有再好，先遠後近」的正確觀念。如果房子貴到買
不起，就不必硬著頭皮買，以免變成一輩子的房奴；不量力而為的慘痛代價，不是靠低利
貸款或省吃儉用可以彌補的。

當然，政府應設法將資金導向生產事業和公共基礎建設，奢侈稅應該進一步將所有的投資
（投機）行為納入規範，並合理調高非自住房屋的持有稅負，甚至規劃不動產交易實價課
稅，都是導正房市健全發展的長期必要政策，才不會重蹈當初遺贈稅大幅調降卻沒有配套
措施而造成房市飆漲的覆轍。


全文網址: 正視房市泡沫化的風險 | 社論 | 意見評論 | 聯合新聞網
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