是否該揹兩間房貸 - ETF

因為後來原 PO 有自覺的提到發現自己的隱形支出比本以為的高，
所以我的建議有調整：認為數字面有可行性，但抓得已經到緊繃不能再更多了，
以及現金會有短程急缺，要找到方式處理。

我覺得對於在打理自己財務的人來說，
從一開始計劃得美美好好，好像什麼都做得到，
到誠實面對可能的風險，這樣的歷程難能可貴，
於是在詢問原 PO 後，將內容分享出來供有需要的版友參考。

還請板上諸多大德善緣多多指教。

（與前篇相同，原 PO 提供的新資訊會在 ptt 的綠色引言中）


※ [本文轉錄自 nyc0125 信箱]

作者: nyc0125 (@)
標題: Re: [請益] 是否該揹兩間房貸
時間: Tue Jul 5 19:13:19 2022


部分結論寫在前面：
今年年末到明年(?)孩子出生前的費用應該會很吃緊。
也可能會遭遇股票急用套現而套在阿呆。
有可以借急的來源比較安心。

學齡前你們的預算抓得剛好偏緊。
緩衝不太有，要小心花費跟精明記帳。

小孩學齡後到大人的退休粗試算，
目前沒看到，但會否需要包含到小孩未來的大筆花費，
像是高等教育費用？


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你的有些月 > 年轉換是抓 x10，但有些是抓 x12。
這樣會造成估計的偏差。

假若你們過去開支狀況非常穩定：記帳超過一年以上，花費的規模恆定。
就可以用平均金額抓剛剛好。

否則若是近期開始記帳，
我會建議抓滿最高花費月份 x12 甚至 12.5-13，避免高估自己。

被忽略的隱形開支會隨著你的信手捻來越抓越細，
只會發現自己少算，幾乎不會有機會是高估。


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每個人養小孩的方式不同，比較無法精算。
對比兩位大人的支出，先用 21 萬/年概估是 OK 的。

但看你對後續儲蓄的抓法直接從 10 萬/年起算，我推估孩子明年就預計要出生。

那你今明兩年會很缺現金。很缺現金很缺現金。

因為你年末兩個預售屋交屋，
交屋除了尾款，還有各種不同名目的規費、代辦費、稅跟保險，這些都是支出。

又你們是預售，房屋現值高，稅就高。
每間抓 10 萬。兩間要 x2

務必也記得先找代書或是相關從業人員詢問清楚。

====> 20 萬


交屋完要整理屋內到可住/可出租，也要錢。

====> 室內整理可大可小，資訊不夠估不來，用你抓的兩間 60 萬。


接下來一年內要生產，我前述有提過，從懷孕到產後，15-50 萬不等。
預計規劃成如何，懷孕的那方的期待如何，要趕緊先跟伴侶商量好。

====> 15~50 萬


於是 100 萬up 就飛了。
視情況可能還需要借急...


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大概是這樣，撐過今明兩年大筆的需求，
要背兩間嗎？後續現金流辦得到，但不太有緩衝。
公務員（是嗎？）的收入不會急墜也不會急升，
所以無論鬆緊相對可以預期。

如果雙方原生家庭沒有人物力的後援，建議再抓得更保守一點。
屆時發現比想像中寬鬆，也比直接跳到緊繃好。


房屋可以自償的話，於現金流上不急賣。
也可以從已繳房貸當額度，再借款出來。請洽行員。

賣或不賣就看你對股市跟房市的看待，
以及自己的適性如何，抱不抱得住啊之類的。。

如果認為房地增值相對股市好，
都可以自償了其實不太需要賣出，
若要賣，也是先算一下現金投報（而非房價總額投報），抓個底線。
賣掉後的資產增幅，拿去再投入更值得的不動產，或許是更大，或許是兩間。


只是每年能存的錢看起來都到大盤 ETF 去滾了，

小孩成長過程中的花費不會一直是大人的 80%，
從目前的規劃來看，沒有對應的財務來源，
看起來只能從你們的未來薪資增幅來了？

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以上

淺見與原 po 交流


※ 引述《normangood (康寶)》之銘言：
: n大您好：
: 這幾天我自己把n大回覆的內容，反覆思考了
: 好多次，目前為止我們可能會遇到的問題如下
: 1.房貸40年是否有機會申請？目前請永豐試算
: 人員（2位）基本上應該是沒有問題，但目前
: 仍要實際送審才知道。
: 2.是否有誠實的面對自己的實際支出，後來我
: 們再計算了一次，發現其實隱形開銷蠻多的。
: https://i.imgur.com/EzBDVpH.jpg
: 夫妻雙方年收約：152萬～157萬。
: 月收入淨現金流：10.9萬元。
: 生活開銷：
: 男生約：27.86萬、女生約：27.16萬。
: 兩人合計約：55萬，平均月支出約：4.58萬
: 生活固定支出：
: 房貸1+房貸2+保險+汽機車稅金+最後一年
: 儲蓄險約略：90萬。
: 也就是說生活開銷+生活固定支出=145萬。
: 假如都不出租情形下，152萬-145萬=7萬，
: 而這7萬應該也要繳房地稅、地價稅許多費用
: 所以說是打平。
: 假如其中一間房子出租，收支打平會得到如下
: 以月而言：
: 生活支出4.58萬+房貸約3.2萬=7.7萬。
: 月淨現金流約10.9萬-7.7萬=3.2萬。
: 我們估計3萬*12月=36萬（年淨現金）
: 年終：8萬+14萬=22萬
: 年總淨現金流約：22萬+36萬=58萬
: 扣除保險費：8.7萬。
: 車險：7000元。
: 汽機車稅金：1.74萬。
: 儲蓄險：16萬。
: 管理費2.4萬
: 總計：29.4萬，我們算30萬。
: 所以58萬-30萬=28萬。所以在出租後，繳儲
: 蓄險後跟扣除保險剩下28萬，當然我會當作
: 剩下20萬，之後儲蓄險期滿後會再多存16萬
: 故年存會達36萬，這是沒有養孩子的情形下
: 有養小孩的情形下，我猜一年只剩15萬。
: 而手頭目前只有100萬儲蓄險跟100萬市值股
: 票，還有現金存款30萬，而裝修房子的錢，
: 可能處分股票一部分資產，但不會太多，預計
: 60萬。
: 預計未來退休規劃：
: 在孩子學齡前，我們夫妻會想辦法存錢。預計
: 10萬*6年=60萬。
: 等孩子約6歲以後，處分出租資產，不算收租
: 跟未來增值空間下，預計拿回350-400萬資
: 產，此時房貸餘額約935萬（房貸第6年時）
: 我是預計2年內，將400萬房子獲利資產，
: 分批投入VTI大盤指數，再加上每年投入15萬
: 以報酬5%試算，第25年時，約有2070萬元
: 屆時房貸已經第30年了，餘額為：275萬。
: 夫妻雙方屆時應該有公保一次金（不含月退
: 俸），應該能將房貸壓低為剩100萬。當然
: 以上都是預計好的想法。
: 以上萬一40年無法承貸，我們也會考慮找中
: 國信託公教人員貸款35年，屆時可能會將其
: 中一棟房子平轉給自己的媽媽暫時持有。
: 以上是我目前為止的計劃，希望N大再能指點
: 或有更好的規劃方式。

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