投資買房請給點意見!(地點:中原) - 理財

※ 引述《tirtle42 (...)》之銘言：
: ※ 引述《richinna (黛比)》之銘言：
: : 各位大您們好:
: : 第一次發文...
: : 今天21歲,原本想租屋,之後在房仲廣告看到中原的房價還可以接受....
: : 但是尋問了身邊的朋友意見都各有好壞的意見
: : 我想買的是在中原的舊公寓200~300萬的價格,已分割好套房可以出租給別人
: : 優點:
: : 1.早買房是好事
: : 2.出租給別人可以分擔房租
: : 3.未來當包租婆
: : 缺點:
: : 1.房子租不出去怎麼辦
所以你要讓你的套房有競爭力
: : 2.屋齡大概都是20~30的舊房子
15~20最好
: : 3.這麼好賺(房租)為什麼要賣掉
因為有些收飽了 有些賣了有賺 有些管理不方便
: : 請大家給點意見.......><"
: 買房出租現在很多理財雜誌都用這個當例子
: 甚至直接點出台北縣市投報率1~2%
: 新竹市台中市4%

別的地方我不知道 台中就我家的房子逢甲8% 中興8%&11%(以上接扣掉第四台
網路管理費等成本) 皆非透天 目前滿租

: 台南高雄6%
: 我覺得只講大餅卻講的不清不楚是很不負責的事
: 建議你要先行了解
: 1. 中原附近20~30年老房子房價與相對應租金概況

我只能說套房的租金屋齡相關不是很大 跟附近環境 機能 裝潢比較有關 屋齡跟房價
比較有關 比較建議15~20年的房子 價錢越低越好 因為價錢低 你才有辦法去拼裝潢
裝潢的好 然後不要租太高 要讓房客有花5000住到6000的感覺 這樣套房才有競爭力
(中原套房很多，其實到處套房都很多) 這樣對房東帶看也方便 帶兩個就一個簽跟
帶5個簽一個差很多 所以房價要多看多比較

: 2. 自行隔套房花費與買隔好套房的房子價差

差很大 中興8%跟11% 自行隔跟買好的差別

: 3. 不隔套房採用分租方式的租金收益差別

要就要隔好 裝潢好 一間至少要花到10萬去裝潢(從無到有另計) 那種等級

: 4. 把自己住其中一間計算成租金折底

你不住自己家也是要住別人家 而且住自己家方便管理 差很多

: 5. 可貸金額與需自備頭期款數

貸款投報比較高

: 6. 是否有不錯的潛在優質房客(單身在外租屋的同學同事, 學弟妹等等)

: 7. 房子每年折舊的評估(ex:屋齡20->30每年折舊多少, 30->40折舊多少)

20到23年的房子會折就很多嗎?

: 投入資金的回本評估, 可以幾年內回本, 租金收益是否足夠支付房貸

千萬不要收到回本 就房子收到回本會陪

: 8. 能做的功課越多越好
: 功課做的越多
: 越能幫助你做決定
: 不要最後當了包租婆20年後
: 結果收的房租只剛好繳房貸
: 然後房子已經太破舊不能住了
: 當初的頭期款也沒回本

千萬不要收到回本 收到回本會陪(就我所知的台中學區)

: 我有朋友在台中買了透天(自備500萬貸500萬)
: 隔六間套房月收租3萬6扣掉房貸3萬每個月剩6000
: 看樣子好像不錯

是買新房子嗎? 要買新房子收台中我建議買亞洲大學(甚至可以買地自建)
但是也不要收太久 學校5年內至少欣欣向榮 土地房子便宜 租金不錯

: 每個月有6000現金流而且還有人幫忙繳房貸
: 可是沒去算20年後的房價折舊
: 我個人推估20年中古屋是全新的打6折(這我不敢打包票, 我觀察台北好像是這樣)
: 房子只剩1000*0.6=600萬的價值
: 而這20年總共賺到租金(扣房貸)是0.6*12*20=144萬
: 這樣下來花了500萬本金20年後拿到600萬的房子跟144萬現金
: 年化報酬率才2%

...這種投報真得很低

: 這中間風險是租不出去, 各式家具修繕費用
: 遇到奧客, 遇到自殺燒炭的(一遇到你房價就至少打7折了)
: 房客不爽給你報國稅局要查你帳的(很多租屋都不報稅的)

這種房客不多 建議租學生最好

不過要是20年後房價不跌反漲那就大賺了
: 台北縣市很可能就是這種現像(也因此投報直接算會是負的也有人要投資)
: 但是非台北縣市我就不這樣認為了

以上回答參考參考囉!

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