房屋貸款轉貸問題 - 貸款

※ 引述《gss (人間蒸發)》之銘言：
: 最近發現自己的房貸利息高的有點誇張
: 只是當初選到有綁約的銀行只能罵自己笨
: （因為當初有另外一家是不綁約的）
: 看到現在新辦的房貸利率都比自己的超低
: 當初真的是太白癡相信那個理專說他們是大銀行
: 會有很多專案，正常繳款的話，打電話進去就可以申請調降利率
: 結果現在不到兩年當初的業務都已經離職了
: 老實說對這家銀行真的還蠻反感的（但這只是個人感受）

應該是選擇了前低後高的階段式利率?
如果前面利率有比較低，不見得這樣做就吃虧很大吧。

房貸利率的報價除了市場資金行情的波動還要看銀行的行銷策略，
這跟銀行規模大小無關。

房貸利率已經走低很多年了，即使利率走升，新增放款的訂價仍然沒有相對調高。
這是多數銀行的行銷策略。但你當時會認為未來房貸利率較低所以延後買屋嗎?
一般來說不大會這樣決定。

是說會覺得新房貸利率好像比較低，別人房貸利率好像比較低，好像誰都會這樣。

: 言歸正傳，還是來問轉貸的事吧
: 我房屋在北市，貸款約700萬
: 目前一般為優惠貸款，一半為銀行貸款
: 銀行貸款目前利率為2.31%
: 四月底會滿兩年，第三年的提前繳清的違約金為15000
: 目前任職百大企業，家庭年所得約130萬
: 銀行戶頭閒置資金約60萬左右
: 想問看看板上在銀行工作的理專鄉民們
: 看有沒有好的建議轉貸好不好
: 有幾個問題想問
: 1.轉貸所需的費用
: 轉貸應該會有一些規費的產生
: 想問一下除了違約金之外，還會有哪些成本的資出呢？
a.銀行貸款的開辦費。
依銀行不同可能由0~數千元不等。
b.地政設定規費。
約設定金額千分之1，借100萬設定規費約1200元，另加書狀費。
700萬約8400~9000元之內。
c.如請代書代辦需代書費。
依行情約5000~10000之內。

: 2.轉貸所需要的手續跟時間
: 之前是第一次貸款，規定要給房仲的代書辦
: 我記得之前是銀行要先估價---鑑價---然後送件---確定之後才對保
: 想問看看送件的時候，需要準備哪些資料給想轉貸的銀行呢？
: 到整個對保完成約多久？
: （房貸是四月底滿兩年）
最基本的:
借款人(保人)身分證影本(ID、雙證件)。
收入證明。(薪轉、扣憑之類)
財力證明。(繳款存摺、往來存摺之類)
職業證明。(識別證/名片/在職證明之類)

如有首購或勞貸或其他政策貸款要轉貸:
轉貸餘額證明。(已有政策貸款)
評比合格通知單。(原銀行貸款要轉成政策貸款)

依銀行規定不同，有的銀行會再要求:
原貸款繳款存摺影本。
配偶身分證影本。
戶口名簿或戶籍謄本影本。
房屋、地價稅完稅後稅單。
不動產權狀影本。

銀行房貸審核作業時間，自送件起，約3~10天可對保。

: 3.理財型房貸（不知道跟抵利型有什麼差別）
: 因為手上有閒置資金，有外傷銀行專員跟我介紹理財型房貸
: 好像外商比較喜歡推這種
: 在考慮說如果換成理財型的話
: 這樣是不是比較划算一些？
: 因為資金可以動用又可以抵本金
: 利率也跟現在的一般房貸差不多
: 似乎只有好處，而且最近央行一直在升息
: 那家銀行說他們每一季最高只會升0.07%
: 跟央行每次都升半碼或一碼差很多，就算有升也比本土銀行少
: 這一點我覺得有點小怪啦，他們說是跟90天短期票券利率
: 不知道這一點有沒有人比較清楚的呢？
: 有沒有其他的所得稅等等需要考慮的地方？

理財型房貸一般訂價會比較高，理論上來說，
因為需要維持隨時可以支領還款的狀態，銀行的資金水位需要維持較高，
資金成本會較重(...銀行不能隨時運用這部份存款，作獲利高的長期投資...)，
且為建置與維護這樣的系統，作業成本也比較高的緣故。

這種貸款的好處與主要訴求是借還靈活，不是省息。
存款60萬貸款餘額700萬，抵利後的省息可能看不出很明顯的效果。
稅的扣抵那是更枝節的事了。

至於央行未來升息多少，沒人知道。
銀行放款升降息也不是完全跟央行連動。她家銀行未來升息多少沒人知道。
利率調升最高升多少比率?
如沒有把範圍明載在契約條文，那只是大家討論經驗分享、僅供參考而已，
不能保證承諾什麼。

90天短期票券利率是一個相對敏感的利率指標，通常降得快、也升得快。

要考慮的與其說是轉貸划不划算，不如問說，你轉貸是為了什麼?
省到利息?降低月繳金額?多借一筆現金?(個人感受?)
原銀行能不能滿足你的需求?
拉長貸款期限?利息寬限?降低利率?增貸現金?(找行員談一談?)

你能找到利率多低的銀行其實也要看時機。
如果找到的也是階段式前低後高，就要算得更仔細一點。
目標假設是省息，
假設原先750萬分20年，利率2.31%，已繳20期；餘額約700萬(6998599)，月繳約39052，
轉貸成本為違約金15000，開辦費3000，設定費8600，
以220期攤還，訂約700萬試算，利率2.23%，若利率固定不變，
要220期省下的利息正好打平轉貸成本，220期月繳約38793，
但實務上會分18年(=216期)月繳約39375。

即使以現行利率相對低點一段式1.71%，以220期攤還，訂約700萬試算，月繳約37088，
26600/(39052-37088)=13.54，未來利率固定不變，大約也要一年多一點損益兩平。

如果是一段式1.9%，以220期攤還，訂約700萬試算，月繳約37706，
26600/(39052-37088)=19.76，未來利率不變，大約20個月省下的利息才打平轉貸成本。

如利率作到1.7%以下，現在轉就划算，但省息不是很多，省息獲利不如提前部分還款。

作1.9%左右，現在轉跟之後無違約金再轉差不多，
如未來利率訂價跟目前差不多，等沒有違約金再轉貸即可；
但以後的事沒人說得準，之後新案子利率有可能比現在低也有可能更高。

作2.2%的話，轉貸吃虧的機會很大。

階段式利率試算較複雜，放棄。


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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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