房子買或不買? - 投資

※ 引述《fivefour321 (五一)》之銘言：
: 小弟在板上也潛水一陣子了~
: 最近在思考未來的人生規劃 遇到一些問題
: 所以想和版上的各位討論看看 房子是該先買 還是晚買
: 我是假設 我和女友 一起存錢 兩年100萬
: 預計四年後結婚 有200萬存款
: 選擇一: 再向銀行貸款400萬購屋 以5%利息來算 20年攤還本金
: 每個月支出大概要2~3萬左右 (這部分其實算不太懂 請各位賜教)
: 選擇二: 不購屋 以租屋方式 10000/月
: 200萬拿去投資 不求高報酬 只求打敗定存通膨 我是抓 5%/年
: 投資收入 10萬/年 (已經差不多和租屋的錢打平)
: 如果這樣看起來 以現金流的角度來看
: 先以租代買 可以存比較多錢 且除了房租外 不會有房貸壓力~
: 不用擔心臨時失業 付不出房貸
: 但投資最常被詬病的就是 不可能保證年年賺錢的
: 可能遇到一個金融海嘯 資產馬上腰斬 (雖然說長期來看 股市是向上的)
: 而有些雜誌常鼓吹房子越早買越好 因為薪水的成長 追不上房價成長
: 若是租房子 可能一輩子都買不起房子
: 這樣看起來 房子既保本(相對投資) 又有上漲空間 看起來算是不錯的投資
: 但這看起來 購屋有點像 借銀行的錢去投資 (借錢投資不是大忌嗎?)
: 房價漲 轉手馬上賺 房價跌 至少還有房子住 這想法 我不太懂
: 我是希望先不買房子 先全力存錢
: 以500萬 5%/年 計算 每月就有2萬的現金收入
: 可以說 有基本的財富自由了 (雖然說還是有房租要付)
: 思緒有點亂 不知道各位看得懂嗎?
: 請各位不吝指教 先謝謝各位

買房子本身絕對是對的行為，因為房子在台灣是一個很好的強迫儲蓄、節
稅、贈與或借貸的好工具，但這種體認可能要等你老一點才會經歷到。不
過買房子的時機很重要，畢竟不要在房價高檔時進場是基本認知，但這個
不是我們討論的重點。

以您現在的年紀，第一個要考慮的，絕對是現金流的問題。現在您還無法買
房子(因無足夠頭期款)，先規劃存錢是正確的。所以，先租房子是無可避免
的。

因您計畫四年後結婚，您可以估算，未來五年(多抓一年是因為新婚第一年開
銷比較大、變數也比較多)，您和您女友總共會花多少錢，包含所有的吃住開
銷、貸款(如果有)、稅、保險及旅遊玩樂等。假設是N元。

同樣您再估算，未來五年內，您和您女友總共會賺多少錢，這包含潛在投資獲
利，假設是M元。

Y=M-N，如果Y是負值，代表您未來入不敷出，買房子暫且省下，先調整自己財務
狀況再說。

如果Y是正值，我建議Y/2會是您的房屋頭期款。

舉實際數字為例，如果您和您女友未來五年可賺500萬，五年共花費支出300萬，
則Y=500-300=200萬，200/2=100萬應是您可以買屋的頭期款，如果貸款抓八成
，約可買500萬左右的房子。

這房子買後，您的財務結構一定會有所調整，因為要繳貸款本利(自住房子不建
議用寬限期)。這時您手上應該還有上述Y/2的現金當作緊急備用金，再依當時
局勢調整策略也OK。

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