房價泡沫 無可迴避 - 股票

※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言：
: ※ 引述《ntuphpmysql (ntuphp)》之銘言：
: : 繼 [治標與治本] 之後 又來寫個心得 賺賺P幣
: : 先來個題外話 最近空小道在16000點 10口 賺了些便當錢
: : 台灣出生率下降 以及 國民年均所得爬升速度跟不上房價成長速度
: : 出生率下降 這波最先倒楣的是 私立大學關門
: 真的會關門嗎?我倒是認為趨於合併機率很大

合併就能解決問題??
你真的知道這個Gap有多大??

5年前差點去大學蹲教職 但我斷然拒絕掉選擇去業界工作
為什麼??
就在博一的某個月黑風高夜晚 我不小心打開了電腦
又不小心的點選教育部大學&碩士&博士生就讀人數
裏頭的資料讓我一整個驚恐萬分
原來我國的學校數量與所需學生人數呈現這麼大的Gap
恐怖的是 那時上大學學生的出生人數 每年還有30+萬人
用簡單線性分析 30+萬人都有學校一直賠錢了
(我隔壁床50多歲營建所大哥任教的學校 那時就傳出欠薪還要他打電話招生...)
而出生數僅剩20萬 甚至15萬的話 會怎麼樣??

我們簡單一點 假設5年以後學生數是2007年的一半好了
平均每間學校少一半人來念
你認為學校不會倒閉??

PS:我那位同床大哥的學校已經快掛惹 好在他是營建所
他也有證照可以讓建商租著收$$
題外話 我另一床的大哥則是553x富二代的國外留學同學
以前靠他的資訊賺了不少便當錢...XD
所以營建跟房地產有多好賺 我可能比你知道多那麼一點點

: : 還記得幾年前 聯考個位數就可以上大學的事情嗎?大學率取率將近100%
: : 這就說明了 人口下降的速度 超過了 學校關門的速度 供過於求
: 這個完全跟人口下降速度沒有關係好嗎?人口是下降很多，
: 但可怕的是那幾年的狂增設學校，連真理都要去南部開分校，
: 我看這個才是主因。

你看??不如換我來看吧
學校增加但如果每年生育率能維持30~35+萬
基本上鬼島還能維持學校基本運作
但生育人數跌到20萬以下 就勢必有學校要出局(如那位大哥任教那間)

熟為因熟為果??


: : 既然出生率下降 已經發生在 大學 那這些人出了社會 要成家立業的時候
: : 所需求的房屋 其實也是過剩的 更何況 年輕人的年均所得還是負成長
: : 其實我算一下 大概5年內 快則3年 台灣房市向下修正30%~40%
: 坦白說我最想噓的就是這點，你快去賣房去外國生活吧，
: 虧你還是在股版發文，這波資金浪潮早就把所有物價都上漲，
: 最實質的證據就是美股還撐在16000，台股撐在8400，
: 如果房子是要有人住財能撐起房價更是天大的笑話，
: 難道股票要公司賺錢股價才會漲嗎?

房市會否修正or修正多少是其次
但你以為你所謂的資金浪潮是不會退去的嗎??
我們不看鬱金香泡沫 畢竟那太遙遠了
就看80年代日本房市泡沫 或這兩年的西班牙房市泡沫
沒有實質需求支撐的資產 你能炒一輩子??

房價不要說下跌 只要他的漲幅不具有價值(最後會講)
那票靠槓桿炒房的無價差可圖 誰還要借錢屯屋給銀行賺??


: : 畢竟實際需求的人口 並沒有那麼多 而房屋倒是越蓋越多
: 是越蓋越多沒錯阿，請問你會去住40年老屋嗎?

鬼島一堆40年的拉皮,整形屋 尤其大台北地區
為什麼呢??
因為新屋貴到買不起 只好買舊屋裝修一下繼續住


: 老屋會淘汰，因此供給還在正常範圍，大陸開放二胎，
: 台灣這麼近，都不會受益?再來現在房屋的每坪造價不估豪宅，
: 水泥磚頭難道都沒有漲價?工資更是漲?你說工資不是22K?
: 拜託現在勞力階層的薪資是有錢請不到人，在我看來年輕人不願意投入，
: 勞力階層未來新水勢必要再往上調

1. 老屋淘汰率多少??
2. 你如何知道供給還在正常範圍??
3. 大陸開放二胎 這些新生兒25年後光吸收自己空屋都不見得消化得掉了
你要他們來台灣接手你已炒完的資產讓你下車??
會不會好傻好天真阿??
4. 水泥磚頭給你反映成本 那每坪造價多少呀??房價是造價的幾倍在噱呀??
5. 鬼島實質薪資倒退16年就是現狀
你也會擔心薪水撐不起房價??
(http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210)


: : 等QE退場 利率上升 真的考驗供需來決定價格的時候 就是房市崩盤的時候了
: 還有台灣持有成本低，你股票融資購買你或許會因為有壓力提早售出，
: 融資利息現在不到3%，且目前歐洲還不敢升息，我估半碼半碼升息，
: 那至於也是好幾年後的事情，且看來不會超過4%
: 那我請問你，融資利息多那幾%，就會逼人一堆賣房子?
: 你是好傻好天真嗎?奢侈稅都嚇不走一堆持有房屋三間的人，
: 你的利息幾%是有多可怕?台灣的持有稅開徵妳再來跟我說房屋大跌30%，
: 有人把外國房屋比喻成期貨，台灣房屋比喻成現股，
: 這是有點道理的，外國因為持有稅較高，大漲大跌是很有可能，
: 台灣講難聽點，看股票市場就知道，都有人可以把1300元宏達電放到150，
: 房屋這種沒有什麼持有壓力，你跟我說會跌30%，
: 乾脆這樣好了，你把你現在房屋便宜20%給我，你賺我也賺，
: 我接你的貨阿!!!!我接了還兩年無法賣，怎麼算都是你划算

股票交易的資金成本假設1%
意思就是 沒本事賺超過1%的交易活動 沒有存在的必要與價值
股票交易的資金成本假設上升到5%
反映的是 原先0~1%以外 2~5%的交易活動與行為 沒有存在的必要
投機者必須有把握賺至少5%+利潤 才有進場意義
也可以說 一檔股票如果沒辦法賺5%+ 則不值得投資

回來說房地產與利率成本 其實是同一個概念
今天炒房哥以2成自有資金買到1000萬房子(利率1%)
他等於是200萬投資額 每年要付利息8萬(800萬*1%)
先不管房價是漲or跌 假設持平
炒房哥每年投資報酬率為-4%(8萬/200萬)

好奇怪歐 明明央行利率才1%呀
怎麼投資報酬率是-4%??
還沒還沒
在同一條件下 假設炒房哥手上有10間房
那他一年要負擔的成本是80萬

故事繼續
現央行決定升息到2% 炒房哥囧然發現每間房的利息負擔變成16萬(800萬*2%)
每年投資報酬率為-8%(16萬/200萬)
除此之外 手上10間的成本負擔變成了160萬...
這裡白話說就是
炒房哥要有本事在一年內一間賺16萬 10間賺160萬 最後才有得賺

如果有長期觀察各國央行寬鬆or緊縮政策的鄉民肯定接著會說
央行的政策通常具有緩步性+持續性的現象
也就是 只要它認定景氣過熱必須要抑制時
往往採用持續性緊縮貨幣政策
後面持續升息的機會就更高(理性預期學派可以拉進來了)
由於預期心理作用
炒房哥算盤撥了算 央行繼續升息的機率極高
如果升到3% 那每年投資報酬率將變成-12%
10間房的利息負擔變成每年240萬
本金只有2000萬 但每年卻要背240萬
只要3年多 不可一世的炒房哥將回家吃自己...!?
你是炒房哥你會怎麼做??
又 你覺得鬼島現在走到哪個階段啦??
(才貸8成就這麼恐怖 那貸99%炒房的 跑的速度會比你慢??)


結論
1. 鬼島少子化粉恐怖的 數據我上個月定期的算過
這不但會是鬼島房地產實質需求的大問題
甚至有可能間接促使鬼島加速破產的導火線
有興趣的話 數據我明天補

2. 炒房對於資金成本的敏感度絕對比你想的要深得多
每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔
( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) )
絕非你想的這麼簡單

3. 利率對於市場而言絕對不僅僅只是個利率
它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一
房價別說上漲 只要它的漲幅低於成本(f(c))就不具備再追的意義
持續上漲的因子與機率就更小
為什麼大家一聽到QE要收縮,調升利率就有人準備先抽身??
ΔM+ΔV=ΔP+ΔY
貨幣供給ΔM減少 直接衝擊的是ΔP與ΔY
要碼ΔP下降 要碼ΔY下降 然後再二次衝擊三次衝擊...
投資說簡單很簡單 說難可以難如登天吶




--

民主成果得以保持 經濟發展得以延續 法制精神得以擴張

無論政黨色彩 無論國家稱號

跳脫民族主義 拒絕國族主義 健全人權精神領域

--