定存台積電，為何成為不了顯學 - 股票

※ 引述《Tosca ( )》之銘言：
: 台灣整體環境 非常不鼓勵股票定存
: 不只是股利政策 稅賦政策 事實上連金融環境也不利
: 1.正確的資金運用
: 如果你要把現金轉換成資產--不論是股票 土地或房屋
: 最好就是這資產除了本身能增值
: 還能帶來穩定的現金流
: 股票是可以領股利沒錯
: 但實在和買房收租沒的比
: 尤其雙北以外 認真找都有4-7%投報率的物件
: 4-7%租金投報率是什麼概念?
: 貸款八成 利率2% 30年
: 房客在幫你繳房貸
: 就是這麼爽
: 你無腦持有一間房子 免費享受增值
: 你的房子還是房客在幫你養
: 2.如果臨時需要一筆錢
: 或是更靈活運用資金
: 在台灣 不動產的成本遠遠低於股票
: 好比你今天空手持有十張台積電 300萬
: 你拿去股票質押 最多只能借五成 150萬 利息還是高的嚇人的5-7%!
: 同樣一間300萬中南部爛公寓
: 拿去增貸房貸 都至少可以借七八成
: 利率2%
: 不可相比
: 3.所以在錢滾錢的效應下
: 對中產階級來講 最好的管道還是不動產
: 你要存定存
: 你乾脆買間房 當作租給自己 自己住
: 把房貸+租金當定存
: 還比較實在

你的方法我有幫你試算一下 看起來是可行
但還是本金要大一點比較安全
因為租房也有房客自殺的風險 而且自殺會連帶影響其他房間行情
當然如果過了幾年 或是過了幾年 這行情可能會慢慢回來
但如果本金不夠 可能就容易周轉不過來
因為房貸八成真的很高
另外就是可以有報酬率4-7%都是套房 甚至連套房能有4%也算很不錯了
但是套房的增值率是偏低的 我給他算持平跟腰斬兩種結果好了
公寓增值力比較好 我給他算翻倍跟持平 但相對房租也偏低

我簡單以房租套房4跟5%跟公寓3%來試算好了 然後我房貸優待你1.8%
前五年給你只付利息 雖然賺比較少 但這樣資金比較充裕
然後房價一千萬貸八成 這樣試算結果如下

1.房租4%(套房)
前五年收益每年是25.6萬 5-30年是每年2,380
30年間靠房租的收益扣去繳房貸後 total 1,339,500
a.如果房價沒啥漲跌的話 賣房大概可以賺一千萬(11,339,500-200萬) 收益是接近5倍
年化報酬16.7%
b.如果腰斬剩一半 收益則為2.5倍左右
年化報酬8.3%

2.房租5%(套房)
前五年收益每年是35.6萬 5-30年是每年102,380
30年間靠房租的收益扣去繳房貸後total結餘 4,339,500
a.如果房價沒啥漲跌的話 賣房大概可以賺一千兩百萬(14,339,500-200萬) 收益是6倍
年化報酬20%
a.如果腰斬剩一半 收益則為5倍左右
年化報酬16.7%

3. 另外我幫你考慮到公寓的狀況 直接理想話給你3%好了
其實30年還是要多付166萬的 本金變366萬 這種是最有機會房價翻倍的
a.這種如果真的翻倍的話 賣房大概可以賺1634萬(2000萬-166萬-200萬) 收益是4.46倍
b.至於只有持平的話 賣房大概可以賺634萬(1000萬-166萬-200萬) 收益是1.73倍

至於房地產雙北以外30年的老房子是不大熱門的
我阿姨在台中文華高中附近買的公寓(地段夠好了吧)現在租金都很低了
房仲也說房租最好的時後大約是第15年左右 因為不舊又發展起來
所以也不要太晚脫手比較好 尤其套房掉價還更快 這要很注意
而且目前其實房租報酬率也沒那麼高 這點就很攸關本金了
一定要盡量壓低

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