※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 中國有比台灣更低的持有成本.
非也 實際上中國的持有成本更高
: 所以基本上,台灣的房地產未來,看他們就知道.
: 他們會崩,台灣就會崩,他們不一樣,台灣就跟著不一樣.
: 鬼城是這樣.
應該說台灣非常不容易崩 因為台灣是私有土地制度
光是私有這點就勝過中國很多地方了
: 今天例如廣西南寧詐騙集團在廣西打廣告.
小弟剛好在南寧的中國本地投資集團裡面擔任投融資部門主管
就用南寧做為例子跟你談我去年跟今年所見到的中國景氣
: 建商蜂擁而至,蓋整排的歐式法式中式豪宅(抱歉,不蓋日式)
沒^^ 抱歉 南寧傳銷確實造成了造城計畫
從原來的江南大沙田 到後來台灣人進入的埌東仙湖地區
基本上都沒有蜂擁而至 也沒蓋啥歐式法式豪宅 頂多是高檔十八層樓的小區商品房
仙湖地區唯一的歐式豪宅實際上都沒人入住
裡面大部分是用來給當地開毒蟲派對的場所 平常都沒人的 行家才有門路
至於仙湖地區的房價 在去年打壓的情況下確實很慘
不過今年二月底到三月的房價幾乎回到了打房前的水準
全南寧市現在房價都回復到打房前的水準而且更高
仙湖地區由於新路開通 現在的交通改善很多 房價也開始飆漲了
我部門有個秘書他們倆個年輕夫婦就靠在仙湖買房子賺到了第二棟樓房
: 然後一堆資金進來...本來一平方米2000塊暴漲到2萬塊.
全南寧最高房價的地方也沒兩萬 好吧 東盟萬象城幸福里在兩萬附近
其他南寧就算是南湖周邊也不到兩萬
: (多現金,中國房貸7%...上海北京會貸款,因為投報綠5%~7%,鬼城則是現金買斷)
南寧的建商好希望能夠承你貴言
小弟去年遇到的建商超過三十家公司
年利息在15% 之內的貸款都覺得很便宜 這些建商都等著跳樓呢
: 所以變成房價平均2萬 => 銀行賤價結果.
中國的銀行是不鑑價的 這你就完全外行 不了解中國的金融體系
中國的房產鑑價是依照評估公司的評估報告來做的
而銀行有指定哪些評估公司可以做為該行的評估標準
事實上 跟評估師交情好點可以拉高點價值 但是不可能拉很高亂做報價
而且評估費很貴的 評估師超好賺的 花兩個小時逛逛周邊看看環境
然後就可以打出一份報告了......
南寧最大最受銀行信任的評估公司金土評估有幾個評估師還滿正的
: 而你是企業,你的產業又不容易擃廠,賺的多的現金,就會選一部分擺在這邊.
: (企業不可能全部現金都跑去做高風險投資,企業必須留底,只有起步的人,才在那邊玩命)
: 反正當你企業需要周轉,就拿這些房產去跟銀行貸款.
胡扯 又是一個拿台灣想中國的
你拿多少房產給銀行 銀行都不會貸給你一毛錢
理由很簡單 銀行每年都有授信額度 你沒有授信額度有多少房產都沒用
小弟去年年底手上有分總價值二十一億的北海土地要找銀行借錢
抱歉 一毛錢都借不到 中國的銀行根本就對建商全面封殺
: 至於平時沒事,就繼續放.
: 因為到後期,只要有少量的健岸持續創高價.
: 那你就算買兩萬,你在銀行那邊的資產判定,還是一值在上升.
: 然後因為持有成本太低,所以你根本不需要出租,就很輕易的可以維持這些房子.
: so....就這樣造就了廣大的鬼屋.
整個錯誤 錯到不需要糾錯
因為你根本上就弄錯了中國的銀行作業程序
: 這些鬼屋,只要銀行賤價沒往下,他們就永遠都在那邊.
: 不會有一大堆人煩惱的啥被套牢問題...他可能50年都不賣,哪來得套牢.
: (甚至可能擺70年讓國家回收後還賞你新的)
: 這些情況同樣發生在台灣得很多地方.
: 鬼屋多半都是現金買斷,少數是短期投資客掛售中...
: 我家台中養的房子也是買斷空在那邊,偶爾招待朋友或自己去台中時候住.
: 反正靠著旁邊的七期,銀行賤價越來越高,外加經貿園區和捷運利多.
: 我根本不需要賣....
: 然後你說泡沫???...
: 現金買斷無槓桿,哪來得泡沫...XD
你說台灣就對了
所以台灣的建商可以撐很久 但是中國的不行 了解了嗎
下面我就不回吧
簡單的說
中國的鬼城很多是官員好大喜功的結果
還有地方財政的問題造成的
怎麼說呢??
比如說這個地方的土地是農地 但是地方缺錢
地方就把這地方劃為新開發區
用農地的價錢可能一平方米兩三千的價錢從農民手中取得補償
然後政府把這塊地劃為城鎮用地( 住宅 ) 用一平方米三到四萬賣給建商
轉手之間 政府就多了一大筆的稅收 搶劫農民的土地 然後賣給建商
建商再把這些土地成本算進了房價裡面 於是高房價就來了 而且絕對降不下去
因為固定的土地成本就是擺在那裡 建商不可能降價
建商蓋房的時候是拿土地作為項目擔保從銀行套資金來蓋的
當建商沒辦法賣掉房子 這些房子就是要被銀行沒收的擔保品
銀行收回房子跟土地( 蓋房子之後土地就不值錢了 )就是銀行的問題了
銀行也不可能低價賣 因為這樣一賣銀行的會計帳會很難看
應該說該行行長的業績會很慘
於是銀行情願把這些房子放在那邊爛 也絕對不會申報呆帳打消
由於現在中國的銀行是採取行長責任制度
貸款出去賠錢的行長要" 賠 "的
我不打消 不清算 放在那邊財務報表就有分資產還是持平的
如果我打消了 我行長就等著破產 當然每個行長都會想把這爛攤子丟給下一任
於是 無論是銀行自發行為或是去年已經有紅頭文件下來
房地產業 建材業 鋼鐵業 水泥業 在銀行是一毛錢都貸不下來
於是這些房地產業者只能把房產證送去給高利貸民間資金
一月份的時候 南寧的民間資金小額貸款是每月10% 百萬以上每月5%
已經是在全中國的水平線之下了
就我知道湖南都是7-8%起跳
現在的貸款是怎麼弄你知道嗎??
最容易弄到銀行的授信額度的公司是貿易公司 因為流水帳量大
所以銀行願意給的授信額度也高
貿易公司從銀行這裡拿到的授信額度 由房產業者出房地產做為擔保品
然後貸款出來協議雙方多少比例使用
或者由房產業者以每年多少錢的方式來" 購買 "貿易公司的授信額度
我去年聽到的報價是每年5-6%( 某個廣西最大民營集團投資部主管跟我開的價是4.8% )
但是 現在已經不是有房產民間資金就會借你了
房產的位置不在南寧市的好地段 民間資金也不收房產擔保了
甚至出了南寧的地產 連談都不用談就請你回去等跳樓
簡單的說 中國的銀行是為了" 國企 "服務的
所有的民企在銀行裡面是找不到溫暖的
這樣說吧 同樣的一座礦山 在國企的名下可以做為銀行的抵押資產
但是這座山在民企的名下卻是廢物 銀行連要你評估報告都不用 因為不承認
國企要做甚麼銀行捧錢追著給
民企要做甚麼銀行要你先捧錢來再借你錢
沒錯 所以中國去年開始流行陽光直存
就是很多的有錢國企或是國家單位 要存一段時間的資金
於是他們就問哪家銀行需要存錢啊??
這時候每家銀行都想要招攬這個存錢生意 搶破頭
但是有錢單位想想 我只賺銀行利息 我這些官員企業主管吃甚麼呢??
於是他們就想出了各點子~~陽光直存
你企業不是想借錢嗎?? 那就先幫銀行做點事吧
幫我銀行行長攬存( 招攬存入 )一筆資金 我跟你有合作關係了 就比較好談貸款
於是民企就去問有錢單位 你能幫忙把錢存入某某銀行嗎??
有錢單位說 可以啊 不過呢 你要付利息.......
沒錯 你沒看錯 一個錢都還沒弄到的民企 要付利息給有錢單位( 都進主管的口袋了 )
這利息多少呢??
一年期5.5%起跳 三年期14%左右 五年期18%左右
這些 全部由民企負擔 而且有錢單位存入的錢還不能做為民企貸款的擔保
應該說 民企花了每年百分之五以上的利息 招攬了資金幫銀行作業績
然後換來銀行願意跟你談授信貸款的條件
中國目前的基礎利率是6% 銀行上浮40-50% 也就是利息約在8-9%之間
加上陽光直存的5.5% 基礎利息就是14-15%
但是呢 別以為這麼簡單
中國的政府規定 銀行存入金額只能有75% 作為貸款放出
因此 假如陽光直存了四億人民幣 銀行只能貸款給你三億
以一年期的來計算
5.5%( 陽光直存 )*4E+ 8%( 銀行利息 )*3E= 4600萬
你貸款三億 現金還沒到手就會先被直存戶提走兩千兩百萬
然後一年要交利息兩千四百萬
等於貸款兩億七千八百萬 要交四千六百萬利息
年利息 16.5%
現在你知道我為什麼說年息百分之十五的算低了吧
恩 如果加上買貿易公司的授信額度 又要加上5% 也就是20%的年息成本
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: 中國有比台灣更低的持有成本.
非也 實際上中國的持有成本更高
: 所以基本上,台灣的房地產未來,看他們就知道.
: 他們會崩,台灣就會崩,他們不一樣,台灣就跟著不一樣.
: 鬼城是這樣.
應該說台灣非常不容易崩 因為台灣是私有土地制度
光是私有這點就勝過中國很多地方了
: 今天例如廣西南寧詐騙集團在廣西打廣告.
小弟剛好在南寧的中國本地投資集團裡面擔任投融資部門主管
就用南寧做為例子跟你談我去年跟今年所見到的中國景氣
: 建商蜂擁而至,蓋整排的歐式法式中式豪宅(抱歉,不蓋日式)
沒^^ 抱歉 南寧傳銷確實造成了造城計畫
從原來的江南大沙田 到後來台灣人進入的埌東仙湖地區
基本上都沒有蜂擁而至 也沒蓋啥歐式法式豪宅 頂多是高檔十八層樓的小區商品房
仙湖地區唯一的歐式豪宅實際上都沒人入住
裡面大部分是用來給當地開毒蟲派對的場所 平常都沒人的 行家才有門路
至於仙湖地區的房價 在去年打壓的情況下確實很慘
不過今年二月底到三月的房價幾乎回到了打房前的水準
全南寧市現在房價都回復到打房前的水準而且更高
仙湖地區由於新路開通 現在的交通改善很多 房價也開始飆漲了
我部門有個秘書他們倆個年輕夫婦就靠在仙湖買房子賺到了第二棟樓房
: 然後一堆資金進來...本來一平方米2000塊暴漲到2萬塊.
全南寧最高房價的地方也沒兩萬 好吧 東盟萬象城幸福里在兩萬附近
其他南寧就算是南湖周邊也不到兩萬
: (多現金,中國房貸7%...上海北京會貸款,因為投報綠5%~7%,鬼城則是現金買斷)
南寧的建商好希望能夠承你貴言
小弟去年遇到的建商超過三十家公司
年利息在15% 之內的貸款都覺得很便宜 這些建商都等著跳樓呢
: 所以變成房價平均2萬 => 銀行賤價結果.
中國的銀行是不鑑價的 這你就完全外行 不了解中國的金融體系
中國的房產鑑價是依照評估公司的評估報告來做的
而銀行有指定哪些評估公司可以做為該行的評估標準
事實上 跟評估師交情好點可以拉高點價值 但是不可能拉很高亂做報價
而且評估費很貴的 評估師超好賺的 花兩個小時逛逛周邊看看環境
然後就可以打出一份報告了......
南寧最大最受銀行信任的評估公司金土評估有幾個評估師還滿正的
: 而你是企業,你的產業又不容易擃廠,賺的多的現金,就會選一部分擺在這邊.
: (企業不可能全部現金都跑去做高風險投資,企業必須留底,只有起步的人,才在那邊玩命)
: 反正當你企業需要周轉,就拿這些房產去跟銀行貸款.
胡扯 又是一個拿台灣想中國的
你拿多少房產給銀行 銀行都不會貸給你一毛錢
理由很簡單 銀行每年都有授信額度 你沒有授信額度有多少房產都沒用
小弟去年年底手上有分總價值二十一億的北海土地要找銀行借錢
抱歉 一毛錢都借不到 中國的銀行根本就對建商全面封殺
: 至於平時沒事,就繼續放.
: 因為到後期,只要有少量的健岸持續創高價.
: 那你就算買兩萬,你在銀行那邊的資產判定,還是一值在上升.
: 然後因為持有成本太低,所以你根本不需要出租,就很輕易的可以維持這些房子.
: so....就這樣造就了廣大的鬼屋.
整個錯誤 錯到不需要糾錯
因為你根本上就弄錯了中國的銀行作業程序
: 這些鬼屋,只要銀行賤價沒往下,他們就永遠都在那邊.
: 不會有一大堆人煩惱的啥被套牢問題...他可能50年都不賣,哪來得套牢.
: (甚至可能擺70年讓國家回收後還賞你新的)
: 這些情況同樣發生在台灣得很多地方.
: 鬼屋多半都是現金買斷,少數是短期投資客掛售中...
: 我家台中養的房子也是買斷空在那邊,偶爾招待朋友或自己去台中時候住.
: 反正靠著旁邊的七期,銀行賤價越來越高,外加經貿園區和捷運利多.
: 我根本不需要賣....
: 然後你說泡沫???...
: 現金買斷無槓桿,哪來得泡沫...XD
你說台灣就對了
所以台灣的建商可以撐很久 但是中國的不行 了解了嗎
下面我就不回吧
簡單的說
中國的鬼城很多是官員好大喜功的結果
還有地方財政的問題造成的
怎麼說呢??
比如說這個地方的土地是農地 但是地方缺錢
地方就把這地方劃為新開發區
用農地的價錢可能一平方米兩三千的價錢從農民手中取得補償
然後政府把這塊地劃為城鎮用地( 住宅 ) 用一平方米三到四萬賣給建商
轉手之間 政府就多了一大筆的稅收 搶劫農民的土地 然後賣給建商
建商再把這些土地成本算進了房價裡面 於是高房價就來了 而且絕對降不下去
因為固定的土地成本就是擺在那裡 建商不可能降價
建商蓋房的時候是拿土地作為項目擔保從銀行套資金來蓋的
當建商沒辦法賣掉房子 這些房子就是要被銀行沒收的擔保品
銀行收回房子跟土地( 蓋房子之後土地就不值錢了 )就是銀行的問題了
銀行也不可能低價賣 因為這樣一賣銀行的會計帳會很難看
應該說該行行長的業績會很慘
於是銀行情願把這些房子放在那邊爛 也絕對不會申報呆帳打消
由於現在中國的銀行是採取行長責任制度
貸款出去賠錢的行長要" 賠 "的
我不打消 不清算 放在那邊財務報表就有分資產還是持平的
如果我打消了 我行長就等著破產 當然每個行長都會想把這爛攤子丟給下一任
於是 無論是銀行自發行為或是去年已經有紅頭文件下來
房地產業 建材業 鋼鐵業 水泥業 在銀行是一毛錢都貸不下來
於是這些房地產業者只能把房產證送去給高利貸民間資金
一月份的時候 南寧的民間資金小額貸款是每月10% 百萬以上每月5%
已經是在全中國的水平線之下了
就我知道湖南都是7-8%起跳
現在的貸款是怎麼弄你知道嗎??
最容易弄到銀行的授信額度的公司是貿易公司 因為流水帳量大
所以銀行願意給的授信額度也高
貿易公司從銀行這裡拿到的授信額度 由房產業者出房地產做為擔保品
然後貸款出來協議雙方多少比例使用
或者由房產業者以每年多少錢的方式來" 購買 "貿易公司的授信額度
我去年聽到的報價是每年5-6%( 某個廣西最大民營集團投資部主管跟我開的價是4.8% )
但是 現在已經不是有房產民間資金就會借你了
房產的位置不在南寧市的好地段 民間資金也不收房產擔保了
甚至出了南寧的地產 連談都不用談就請你回去等跳樓
簡單的說 中國的銀行是為了" 國企 "服務的
所有的民企在銀行裡面是找不到溫暖的
這樣說吧 同樣的一座礦山 在國企的名下可以做為銀行的抵押資產
但是這座山在民企的名下卻是廢物 銀行連要你評估報告都不用 因為不承認
國企要做甚麼銀行捧錢追著給
民企要做甚麼銀行要你先捧錢來再借你錢
沒錯 所以中國去年開始流行陽光直存
就是很多的有錢國企或是國家單位 要存一段時間的資金
於是他們就問哪家銀行需要存錢啊??
這時候每家銀行都想要招攬這個存錢生意 搶破頭
但是有錢單位想想 我只賺銀行利息 我這些官員企業主管吃甚麼呢??
於是他們就想出了各點子~~陽光直存
你企業不是想借錢嗎?? 那就先幫銀行做點事吧
幫我銀行行長攬存( 招攬存入 )一筆資金 我跟你有合作關係了 就比較好談貸款
於是民企就去問有錢單位 你能幫忙把錢存入某某銀行嗎??
有錢單位說 可以啊 不過呢 你要付利息.......
沒錯 你沒看錯 一個錢都還沒弄到的民企 要付利息給有錢單位( 都進主管的口袋了 )
這利息多少呢??
一年期5.5%起跳 三年期14%左右 五年期18%左右
這些 全部由民企負擔 而且有錢單位存入的錢還不能做為民企貸款的擔保
應該說 民企花了每年百分之五以上的利息 招攬了資金幫銀行作業績
然後換來銀行願意跟你談授信貸款的條件
中國目前的基礎利率是6% 銀行上浮40-50% 也就是利息約在8-9%之間
加上陽光直存的5.5% 基礎利息就是14-15%
但是呢 別以為這麼簡單
中國的政府規定 銀行存入金額只能有75% 作為貸款放出
因此 假如陽光直存了四億人民幣 銀行只能貸款給你三億
以一年期的來計算
5.5%( 陽光直存 )*4E+ 8%( 銀行利息 )*3E= 4600萬
你貸款三億 現金還沒到手就會先被直存戶提走兩千兩百萬
然後一年要交利息兩千四百萬
等於貸款兩億七千八百萬 要交四千六百萬利息
年利息 16.5%
現在你知道我為什麼說年息百分之十五的算低了吧
恩 如果加上買貿易公司的授信額度 又要加上5% 也就是20%的年息成本
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