大盤跟房地產的獲利其實差不多？ - 股票

Selena avatar
By Selena
at 2020-10-18T17:32

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投資房屋或股市的話題前不久有討論過

#1UhaDhch
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588478827.A.9AB.html
#1UheupNh
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588497971.A.5EB.html

我做了一個googlesheet表單用來計算比較兩者的投資報酬率
有興趣者可以複製一份副本自行更改裡面的參數
https://bit.ly/3o2ctn1

如果用下方的參數去計算，那麼當房屋出租的投報率達到2.42%的時候，
會勝過S&P 500指數近30年的投報率(9.37%)。

房貸利率 1.50%
每月房貸(本息平均攤還) 27609.62
實質房產持有稅 0.09%
房租投報率(年) 2.51%
房價年漲幅 4.00%
社區管理費(年) 0.23%
股票投報率 9.370%

當然真實世界變數還很多，這個表單沒考慮很多因素，比如說:

對投資股市者有利的假設為:
* 12年後買房出租組的現金流為正數，目前的計算方式是列入投資股市組的負現金流，
沒有考慮買房出租組把這個正現金流投入股市的情況。

對投資股市組不利的假設為:
* 不用任何槓桿，不融資、不玩期貨。

對買房出租組有利的假設為:
* 房貸利率30年不變，皆處於低檔1.5%
* 持有稅30年不變，皆處於超低的0.09% (2000萬的房子每年房產稅只要1萬8)
* 30年房子不用整修、不用換家具、不用買保險
* 出租30年不曾間斷、不用找房仲，無任何廣告/傭金/公證費支出
* 30年間，與鄰居/房客完全沒有任何官司糾紛，房客不會在房內自殺，
也不會謀殺房東。

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Tags: 股票

All Comments

Carol avatar
By Carol
at 2020-10-20T04:51
你的excel不對喔
房屋價值的部分不能這樣算
Olive avatar
By Olive
at 2020-10-20T20:37
為什麼不能?
Dinah avatar
By Dinah
at 2020-10-23T09:47
你又沒出1000萬買房 你只出了200萬
Valerie avatar
By Valerie
at 2020-10-27T11:54
早就有把貸款的槓桿考慮進去了 你看仔細一點吧
Valerie avatar
By Valerie
at 2020-10-30T12:30
每年的房屋價格應該用 房價-貸款餘額才對
Lydia avatar
By Lydia
at 2020-11-01T15:33
貸款設定為8成 投資股市組初始資金就是200萬
那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已
Hedda avatar
By Hedda
at 2020-11-04T10:54
哪有?
貸款設定八成 可是你哪邊用到這個本金?
Suhail Hany avatar
By Suhail Hany
at 2020-11-07T07:09
讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房
這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低
Ida avatar
By Ida
at 2020-11-12T02:35
30年後 房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租
收入
Andrew avatar
By Andrew
at 2020-11-13T20:32
我少算的是房租的現金流
Kristin avatar
By Kristin
at 2020-11-15T12:45
利率會影響房價，這樣算會有問題，不如直接抓一個
長期區間來算年化，比較準一點
Connor avatar
By Connor
at 2020-11-17T10:34
不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
歷史資料就參考參考就好
Edith avatar
By Edith
at 2020-11-19T06:41
考慮房租累積的現金流後 投報率達到2.42%即可
Callum avatar
By Callum
at 2020-11-23T05:52
所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流
調整股市年初金額
Ingrid avatar
By Ingrid
at 2020-11-23T18:36
30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔
Andy avatar
By Andy
at 2020-11-25T09:16
結論就是貸款40年，房子買下去！
Edwina avatar
By Edwina
at 2020-11-27T10:23
房租2.51%其實蠻容易達到的
Faithe avatar
By Faithe
at 2020-12-01T13:28
房子每年漲4%難很多
Kama avatar
By Kama
at 2020-12-02T18:34
這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光 哈哈
Kama avatar
By Kama
at 2020-12-07T08:14
結論喔 就是房租投報率很重要 但雙北要高不容易
Faithe avatar
By Faithe
at 2020-12-07T17:09
他應該是指房價+4%，房租暫時不變
Olive avatar
By Olive
at 2020-12-11T03:16
而現在房租投報率高的地方 有辦法30年漲3.1倍嗎?
Hedda avatar
By Hedda
at 2020-12-15T14:57
然後股票投報率9.3%贏過大盤，這跟82法則邏輯不合
啊XD
Skylar DavisLinda avatar
By Skylar DavisLinda
at 2020-12-17T03:59
你把房租調成4% 房價調1%看看吧
9.3%他用的是SP500 30年年化報酬
Regina avatar
By Regina
at 2020-12-19T17:12
房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率
Quintina avatar
By Quintina
at 2020-12-22T11:52
房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況
Daph Bay avatar
By Daph Bay
at 2020-12-23T06:00
所以要買美股、買台灣房屋，完美
買台股就GG了
Daph Bay avatar
By Daph Bay
at 2020-12-23T10:21
9.3%是指大盤指數，只要買ETF是可以做得到，原po的
比較是論文研究最常用的指標，客觀來說是合理的比
較基準
Michael avatar
By Michael
at 2020-12-25T10:32
所以大概4趴多就能有9.x%的年化報酬 差不多
Tracy avatar
By Tracy
at 2020-12-29T12:30
如果是買美股，可能也要換算30年來的匯率走勢
Edwina avatar
By Edwina
at 2021-01-01T17:28
長期房價可能有機會比1%好一點
Puput avatar
By Puput
at 2021-01-04T01:14
如果房價2% 房租4%的話 應該會比SP500好
Megan avatar
By Megan
at 2021-01-04T11:10
30年後貸款還完 房子就會狂巴股票了
不用 隔套就行
地點要適合是要
Barb Cronin avatar
By Barb Cronin
at 2021-01-05T03:40
房租投報4%在新北很難想像 可能要完美地點+高檔裝潢
Brianna avatar
By Brianna
at 2021-01-09T21:21
台大師大附近 或是內科都能做到
Leila avatar
By Leila
at 2021-01-14T01:14
現在布局士科也許未來更好XD
Delia avatar
By Delia
at 2021-01-16T16:44
好吧 你是選房高手 要選到微軟的選股高手才能贏了
Lucy avatar
By Lucy
at 2021-01-21T11:12
我手上有隔套5%的啊 20幾間套房
都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻
Jake avatar
By Jake
at 2021-01-22T21:04
房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利
還要被全額計算
Agatha avatar
By Agatha
at 2021-01-23T04:31
F93935 屋齡?
Todd Johnson avatar
By Todd Johnson
at 2021-01-26T10:24
屋齡重要嗎？999年也沒差房客會挑你屋齡嗎
Zenobia avatar
By Zenobia
at 2021-01-29T04:40
呵呵 若屋齡高又5%應該是躺著賺 羨慕~~~
Eden avatar
By Eden
at 2021-01-30T01:05
隔套出租當然是高屋齡 何必買新房出租..
Suhail Hany avatar
By Suhail Hany
at 2021-02-01T01:57
但其實當房東有很多額外維護成本吧 這點就輸股票很
多了 像是是什麼設備壞掉阿 房間空置期 地價稅房屋
稅
John avatar
By John
at 2021-02-03T02:52
股票應該就沒這些五四三 頂多就是買進手續費而已
Victoria avatar
By Victoria
at 2021-02-03T09:08
但房屋出租的不確定性很低
擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬
Lydia avatar
By Lydia
at 2021-02-04T07:57
還會不會是9%
Audriana avatar
By Audriana
at 2021-02-08T19:51
尤其房子要維持租金不變 非店面每年大概都要花點錢
打理
出租光是租客不確定性就夠高了
George avatar
By George
at 2021-02-09T14:19
其實不論是股票或者房地產 過去的漲幅很大一部分都
來自於降息 現在這個最大利多之後空間就很小了 我是
比較不好看預期成長性較差的資產
Madame avatar
By Madame
at 2021-02-09T16:32
屋齡怎麼會不重要 土地是恆產 房子可不是 六十年屋
你再過一次房貸週期三十年 基本就沒有人要收了
Mason avatar
By Mason
at 2021-02-10T02:20
台北市屋齡真的不重要越老越值錢
其他縣市不知道
台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更
Isabella avatar
By Isabella
at 2021-02-14T14:24
999年也沒差有多少我買多少，有土地就好
Lily avatar
By Lily
at 2021-02-17T10:36
其實倒了還比較乾脆XD
Barb Cronin avatar
By Barb Cronin
at 2021-02-20T13:03
不能全倒啦，要有危樓才獎勵容積-.-
Gary avatar
By Gary
at 2021-02-21T11:27
菜雞才看屋齡，都馬看土地價值多少，臨路幾米
Suhail Hany avatar
By Suhail Hany
at 2021-02-26T06:16
還有使用分區XD
Andrew avatar
By Andrew
at 2021-02-26T21:00
那也要很特殊的物件吧 你買個三千萬 公寓頂多兩戶
你拿什麼跟建商談 更不要說你整棟樓下來 你土地才
分到多少
Isla avatar
By Isla
at 2021-03-03T20:29
其實如果價格都不上漲的話 靠租金/股息 有槓桿
的房子肯定贏的
Kelly avatar
By Kelly
at 2021-03-04T01:20
更不要說台北市 上面那些什麼危樓 什麼都更 跟投資
的概念已經差太遠了吧
Irma avatar
By Irma
at 2021-03-08T23:53
根本就不可複製
Daniel avatar
By Daniel
at 2021-03-10T11:57
土開就是一種投資啊XD
Hazel avatar
By Hazel
at 2021-03-15T00:49
怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎
其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件
有價值了
自己算一算就可以知道大概分多少了@@沒這麼難
Damian avatar
By Damian
at 2021-03-17T08:45
別人買股票 三千塊到三千億都是一樣的報酬率 怎麼總
有人要找那種很千年一遇的物件 後來強調其實報酬率
很好 問題是無法規模化阿 你可以運氣好個一兩次 不
會每次都讓你遇到這麼好的物件吧
Suhail Hany avatar
By Suhail Hany
at 2021-03-21T04:07
不然你現在去591找一個十年內你保證會被都更的物件
來瞧瞧？
Oscar avatar
By Oscar
at 2021-03-23T01:11
怎樣算千年一遇 4%雖然不能說到處都是 但也不難找
啊
可是你說的是六十年屋 再加30年不是嗎?
Ina avatar
By Ina
at 2021-03-24T17:34
而且我讀大學的時候 聽到很多台北市的同學說 都更
都馬是地主還要自己花錢的 哪可能這麼好 真當建商
都傻逼？
Kumar avatar
By Kumar
at 2021-03-26T12:00
IBIZA意思就是沒都更就放著收租啊。沒那麼好物件就
不要買麻，這不是跟股票價格太高不要買一樣
Emma avatar
By Emma
at 2021-03-26T17:07
都更要不要自己花錢那是看你買在哪
新房價沒有80萬的地方 通常得自己花錢
Cara avatar
By Cara
at 2021-03-29T23:36
90年還屹立不搖我也認了可以被文化局列古蹟
Genevieve avatar
By Genevieve
at 2021-04-02T22:42
你可以不追加坪數啊，住小間一點
Skylar Davis avatar
By Skylar Davis
at 2021-04-07T11:07
你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你
說要追加？這同學不老實喔
Daniel avatar
By Daniel
at 2021-04-12T00:51
你的假設很有問題吧
Emma avatar
By Emma
at 2021-04-13T08:51
https://i.imgur.com/zS37dcn.jpg
Lauren avatar
By Lauren
at 2021-04-14T19:20
大概是這樣 這是以不花錢拿到室內同坪數
不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了
Anthony avatar
By Anthony
at 2021-04-15T11:22
我還在等10年內可以被都更的物件
Michael avatar
By Michael
at 2021-04-17T00:54
可是你明明是說60年+30年吧 為什麼變10年?
Catherine avatar
By Catherine
at 2021-04-21T00:36
你會買的物件 都不會10年後沒人要吧
你自己設定不同的條件 是要等什麼?
Ula avatar
By Ula
at 2021-04-25T20:35
而且花個一兩百萬換一間新成屋我是覺得沒什麼好抱
怨的啦。
Hedda avatar
By Hedda
at 2021-04-26T06:18
不用都更喔，你預算多少沒講 找透天跑危老就好了
Robert avatar
By Robert
at 2021-04-27T08:47
自己功課自己做還要等@@投資你家的事吧
Lydia avatar
By Lydia
at 2021-04-28T16:33
找不到就當沒有囉
房地產水這麼深 還是留給高手賺RRR
Barb Cronin avatar
By Barb Cronin
at 2021-05-02T16:31
對耶 其實買30年以上透天 想重建跑危老明年就行
不用10年XD
Ula avatar
By Ula
at 2021-05-05T16:46
台北市現在中小建商都跑危老啊瘋狂圈老透天
Odelette avatar
By Odelette
at 2021-05-05T22:42
https://i.imgur.com/d2lQm6s.jpg
Tracy avatar
By Tracy
at 2021-05-06T01:41
大建商當然不屑啦
Megan avatar
By Megan
at 2021-05-09T07:20
找到了你自己危老就好了
Megan avatar
By Megan
at 2021-05-09T19:15
只能說房市穩 股市比較不穩但是報酬比較高 這麼簡
單還要討論？
Elizabeth avatar
By Elizabeth
at 2021-05-10T06:05
就有槓精啊，硬要抬槓
Carolina Franco avatar
By Carolina Franco
at 2021-05-13T16:31
會討論就是在台灣房地產報酬太高了
Kelly avatar
By Kelly
at 2021-05-17T18:10
高？那怎麼會説房價太高？不解
Vanessa avatar
By Vanessa
at 2021-05-19T08:39
房產持有稅太低了 低於其他國家太多 乘10倍都不夠
Wallis avatar
By Wallis
at 2021-05-19T15:56
也還好吧 最近三四五年持有的有賺到哪裡嗎
Isabella avatar
By Isabella
at 2021-05-20T12:20
房價也漲不去哪裡了 在漲我怕要暴動
Leila avatar
By Leila
at 2021-05-23T23:26
一看就知道是沒買過房的人做的Excel
Madame avatar
By Madame
at 2021-05-26T16:48
推認真
Emily avatar
By Emily
at 2021-05-28T22:03
三十年翻三倍不容易喔
Madame avatar
By Madame
at 2021-05-29T15:07
過去30年 台北房價大概是翻了三倍 SP500則是五倍
Frederica avatar
By Frederica
at 2021-06-01T10:04
不過如果是20年的話就不同了, 台北還是差不多三倍
SP500則只有2倍
所以其實取樣期間影響也很大XD
Selena avatar
By Selena
at 2021-06-03T14:08
你30年前持有台積電到現在大概翻30倍
Donna avatar
By Donna
at 2021-06-04T07:16
30年前台積電又沒上市
George avatar
By George
at 2021-06-08T09:20
民國83年上市.....
應該是26年了!
Noah avatar
By Noah
at 2021-06-09T07:18
26年前買台積電要看你撐不撐得過民國90-97那段時間
Zanna avatar
By Zanna
at 2021-06-13T19:08
不看好台灣未來房市
Emma avatar
By Emma
at 2021-06-17T08:11
30年前(1990)SP500只有三百出頭,到2020應該是*10了
Jessica avatar
By Jessica
at 2021-06-21T12:44
乾脆說台股500點時候好了-.-
Callum avatar
By Callum
at 2021-06-24T22:46
現在這時候就是股市萬三，誰也沒把握能再衝破14000
Aaliyah avatar
By Aaliyah
at 2021-06-25T11:20
房子大部分的人都抱得住，畢竟沒有遭遇真正的熊市。
股票那個波動，一兩下就把人甩飛了
Freda avatar
By Freda
at 2021-06-26T09:38
搞危老要小心身家性命，別惹禍上身XDD
富貴險中求
Sandy avatar
By Sandy
at 2021-06-26T13:56
房子是讓你貸出去開槓桿拼的
Donna avatar
By Donna
at 2021-06-29T10:36
真可悲 房子台北市隨便買 照樣穩穩上去
Dora avatar
By Dora
at 2021-06-29T15:15
瞎扯台積電一堆狗屁 笑死 多少公司倒掉剩它一間
我看你各位10年前也沒誰買台積電啦 反觀房子隨便買
William avatar
By William
at 2021-07-02T20:04
你買房子要買到HTC這種等級的房子還真困難
Belly avatar
By Belly
at 2021-07-05T06:44
當初買HTC的人一定後悔沒拿去買房 買股票 哈哈哈
Kristin avatar
By Kristin
at 2021-07-08T02:01
股票有大盤etf可以買，房子沒有啊，都是一棟一棟買
Xanthe avatar
By Xanthe
at 2021-07-08T08:21
房子明明有Retis...
Blanche avatar
By Blanche
at 2021-07-12T01:23
房租投報率只會越來越低，因為老房子不好租出去
Zanna avatar
By Zanna
at 2021-07-16T16:51
只能降價求租，另外房子本身修膳費用是隱藏成本
Daph Bay avatar
By Daph Bay
at 2021-07-20T07:59
大家都很會算，現實中能抱著股票30年不動的有幾個？
買房長抱很正常所以能吃到整段獲利，但捫心自問持
股超過十年的比例有多少？
Tom avatar
By Tom
at 2021-07-22T23:55
都嘛明天漲停就賣掉抱1年都有問題
George avatar
By George
at 2021-07-25T06:04
危老單純很多 哪需要小心身家性命..
Mary avatar
By Mary
at 2021-07-25T12:04
看來很多人搞不清楚狀況
Andy avatar
By Andy
at 2021-07-27T01:38
怎麼可能不修房子
Victoria avatar
By Victoria
at 2021-07-31T12:25
租金不會年年漲，中古房價也不會。新屋房價一直漲
，不代表中古屋行情能一直漲
Anthony avatar
By Anthony
at 2021-08-05T03:08
買房者不斷投入現金還貸款，買股者也會不斷投入相
同資金買股

為振興內需市場 南韓擬發消費券給千萬人

Eden avatar
By Eden
at 2020-10-18T17:17
1.原文連結： https://bit.ly/37juKGG ※過長無法點擊者必須縮網址 2.原文內容： 為振興內需市場 南韓擬發消費券給千萬人 韓聯社報導，南韓政府計畫本月底開始向超過千萬名民眾陸續發放適用餐飲、展覽、旅遊等 領域的消費券，振興新冠肺炎疫情期間國內市場消費。 八大領域消費券 ...

2882國泰金 短空長多

Ula avatar
By Ula
at 2020-10-18T16:36
1. 標的：2882國泰金 2. 分類：短空長多 3. 分析/正文： 最近各國大灑幣+瘋狂降息 國泰金壽險業務占很大比例 再加上配息小氣 殖利率低 股價自然不好看 但跌倒一定程度 殖利率變好看 散戶開始進場撿 公司派也會出來護盤 所以先做空到30以下 然後再反手做多到50以上 應該是不錯的策略 4. ...

大盤跟房地產的獲利其實差不多？

Emily avatar
By Emily
at 2020-10-18T14:51
※ 引述《Trybeer ((踹比爾))》之銘言： : 1.前提2005Q2為基期（因為0050從2005開始配息） : 2.租金報酬率用單利3%計算 : https://i.imgur.com/xD4WtNV.jpg : https://i.imgur.com/QmwkabS.jpg : 房產如果貸8成，報 ...

大盤=市值嗎

Noah avatar
By Noah
at 2020-10-18T14:51
小妹股票新手 上網查了大盤指數是以民國55年股市的「市值平均數」，作為基準，將當時的總市值， 設為100點，如果台股來到1萬點，代表所有上市公司總市值，是「基期」市值的100倍 http://i.imgur.com/UJv7l3R.jpg https://www.youtube.com/watch?v=s ...

大盤跟房地產的獲利其實差不多？

Agnes avatar
By Agnes
at 2020-10-18T14:38
買股票怎麼不用台積電來算 台積電在十年前是60幾塊 現在是449塊了 十年前如果買房 到現在最多才漲2倍吧 2成貸款的話 是賺8倍 沒錯 不過價格看的是未來性 台積電 十年後 有機會再漲2倍以上 但是台灣的房價 因為低薪 少子化 人口負成長 + 開放瘦肉精 影響國人健康 +武漢肺炎 服務業蕭條+ + 勞 ...