大盤跟房地產的獲利其實差不多？ - 股票

Selena · 2020-10-18

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投資房屋或股市的話題前不久有討論過

#1UhaDhch
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588478827.A.9AB.html
#1UheupNh
https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588497971.A.5EB.html

我做了一個googlesheet表單用來計算比較兩者的投資報酬率
有興趣者可以複製一份副本自行更改裡面的參數
https://bit.ly/3o2ctn1

如果用下方的參數去計算，那麼當房屋出租的投報率達到2.42%的時候，
會勝過S&P 500指數近30年的投報率(9.37%)。

房貸利率 1.50%
每月房貸(本息平均攤還) 27609.62
實質房產持有稅 0.09%
房租投報率(年) 2.51%
房價年漲幅 4.00%
社區管理費(年) 0.23%
股票投報率 9.370%

當然真實世界變數還很多，這個表單沒考慮很多因素，比如說:

對投資股市者有利的假設為:
* 12年後買房出租組的現金流為正數，目前的計算方式是列入投資股市組的負現金流，
沒有考慮買房出租組把這個正現金流投入股市的情況。

對投資股市組不利的假設為:
* 不用任何槓桿，不融資、不玩期貨。

對買房出租組有利的假設為:
* 房貸利率30年不變，皆處於低檔1.5%
* 持有稅30年不變，皆處於超低的0.09% (2000萬的房子每年房產稅只要1萬8)
* 30年房子不用整修、不用換家具、不用買保險
* 出租30年不曾間斷、不用找房仲，無任何廣告/傭金/公證費支出
* 30年間，與鄰居/房客完全沒有任何官司糾紛，房客不會在房內自殺，
也不會謀殺房東。

--

股票

All Comments

Carol2020-10-20

你的excel不對喔
房屋價值的部分不能這樣算

Olive2020-10-20

為什麼不能?

Dinah2020-10-23

你又沒出1000萬買房你只出了200萬

Valerie2020-10-27

早就有把貸款的槓桿考慮進去了你看仔細一點吧

Valerie2020-10-30

每年的房屋價格應該用房價-貸款餘額才對

Lydia2020-11-01

貸款設定為8成投資股市組初始資金就是200萬
那個房屋價值只是用來計算30年後它值多少錢而已

Hedda2020-11-04

哪有?
貸款設定八成可是你哪邊用到這個本金?

Suhail Hany2020-11-07

讚! 不錯呦! 不過很多買房收租只是為了之後賣房
這樣的投資客不太注重房租投報率,且5-6年整修費低

Ida2020-11-12

30年後房子這邊應該賺了2900萬的房價+500萬的房租
收入

Andrew2020-11-13

我少算的是房租的現金流

Kristin2020-11-15

利率會影響房價，這樣算會有問題，不如直接抓一個
長期區間來算年化，比較準一點

Connor2020-11-17

不過歷史過去不等於未來，這在股市房市都是一樣
歷史資料就參考參考就好

Edith2020-11-19

考慮房租累積的現金流後投報率達到2.42%即可

Callum2020-11-23

所以是期初投入200萬, 然後依照房子的每年現金流
調整股市年初金額

Ingrid2020-11-23

30年來的房貸利率趨勢是蠻重要的參數喔

Andy2020-11-25

結論就是貸款40年，房子買下去！

Edwina2020-11-27

房租2.51%其實蠻容易達到的

Faithe2020-12-01

房子每年漲4%難很多

Kama2020-12-02

這個房東是奸商, 每年調4%肯定房客跑光光哈哈

Kama2020-12-07

結論喔就是房租投報率很重要但雙北要高不容易

Faithe2020-12-07

他應該是指房價+4%，房租暫時不變

Olive2020-12-11

而現在房租投報率高的地方有辦法30年漲3.1倍嗎?

Hedda2020-12-15

然後股票投報率9.3%贏過大盤，這跟82法則邏輯不合
啊XD

Skylar DavisLinda2020-12-17

你把房租調成4% 房價調1%看看吧
9.3%他用的是SP500 30年年化報酬

Regina2020-12-19

房租的確是跟著房價每年漲4% 我固定的是房租投報率

Quintina2020-12-22

房租4% 房價1%可能比較符合現在的情況

Daph Bay2020-12-23

所以要買美股、買台灣房屋，完美
買台股就GG了

Daph Bay2020-12-23

9.3%是指大盤指數，只要買ETF是可以做得到，原po的
比較是論文研究最常用的指標，客觀來說是合理的比
較基準

Michael2020-12-25

所以大概4趴多就能有9.x%的年化報酬差不多

Tracy2020-12-29

如果是買美股，可能也要換算30年來的匯率走勢

Edwina2021-01-01

長期房價可能有機會比1%好一點

Puput2021-01-04

如果房價2% 房租4%的話應該會比SP500好

Megan2021-01-04

30年後貸款還完房子就會狂巴股票了
不用隔套就行
地點要適合是要

Barb Cronin2021-01-05

房租投報4%在新北很難想像可能要完美地點+高檔裝潢

Brianna2021-01-09

台大師大附近或是內科都能做到

Leila2021-01-14

現在布局士科也許未來更好XD

Delia2021-01-16

好吧你是選房高手要選到微軟的選股高手才能贏了

Lucy2021-01-21

我手上有隔套5%的啊 20幾間套房
都是中山大同，應該永遠不敗吧嘻嘻

Jake2021-01-22

房租好一點是可以扣抵43% 認57%報稅、之前買股股利
還要被全額計算

Agatha2021-01-23

F93935 屋齡?

Todd Johnson2021-01-26

屋齡重要嗎？999年也沒差房客會挑你屋齡嗎

Zenobia2021-01-29

呵呵若屋齡高又5%應該是躺著賺羨慕~~~

Eden2021-01-30

隔套出租當然是高屋齡何必買新房出租..

Suhail Hany2021-02-01

但其實當房東有很多額外維護成本吧這點就輸股票很
多了像是是什麼設備壞掉阿房間空置期地價稅房屋
稅

John2021-02-03

股票應該就沒這些五四三頂多就是買進手續費而已

Victoria2021-02-03

但房屋出租的不確定性很低
擬就算是買SP500 ETF 你也沒把握未來30年年化報酬

Lydia2021-02-04

還會不會是9%

Audriana2021-02-08

尤其房子要維持租金不變非店面每年大概都要花點錢
打理
出租光是租客不確定性就夠高了

George2021-02-09

其實不論是股票或者房地產過去的漲幅很大一部分都
來自於降息現在這個最大利多之後空間就很小了我是
比較不好看預期成長性較差的資產

Madame2021-02-09

屋齡怎麼會不重要土地是恆產房子可不是六十年屋
你再過一次房貸週期三十年基本就沒有人要收了

Mason2021-02-10

台北市屋齡真的不重要越老越值錢
其他縣市不知道
台北市老房建商捧著鈔票要找你危老都更

Isabella2021-02-14

999年也沒差有多少我買多少，有土地就好

Lily2021-02-17

其實倒了還比較乾脆XD

Barb Cronin2021-02-20

不能全倒啦，要有危樓才獎勵容積-.-

Gary2021-02-21

菜雞才看屋齡，都馬看土地價值多少，臨路幾米

Suhail Hany2021-02-26

還有使用分區XD

Andrew2021-02-26

那也要很特殊的物件吧你買個三千萬公寓頂多兩戶
你拿什麼跟建商談更不要說你整棟樓下來你土地才
分到多少

Isla2021-03-03

其實如果價格都不上漲的話靠租金/股息有槓桿
的房子肯定贏的

Kelly2021-03-04

更不要說台北市上面那些什麼危樓什麼都更跟投資
的概念已經差太遠了吧

Irma2021-03-08

根本就不可複製

Daniel2021-03-10

土開就是一種投資啊XD

Hazel2021-03-15

怎麼會不可複製，不然那些都更分到的地主是假的嗎
其實這些很簡單上網找一找資訊就可以知道那些物件
有價值了
自己算一算就可以知道大概分多少了@@沒這麼難

Damian2021-03-17

別人買股票三千塊到三千億都是一樣的報酬率怎麼總
有人要找那種很千年一遇的物件後來強調其實報酬率
很好問題是無法規模化阿你可以運氣好個一兩次不
會每次都讓你遇到這麼好的物件吧

Suhail Hany2021-03-21

不然你現在去591找一個十年內你保證會被都更的物件
來瞧瞧？

Oscar2021-03-23

怎樣算千年一遇 4%雖然不能說到處都是但也不難找
啊
可是你說的是六十年屋再加30年不是嗎?

Ina2021-03-24

而且我讀大學的時候聽到很多台北市的同學說都更
都馬是地主還要自己花錢的哪可能這麼好真當建商
都傻逼？

Kumar2021-03-26

IBIZA意思就是沒都更就放著收租啊。沒那麼好物件就
不要買麻，這不是跟股票價格太高不要買一樣

Emma2021-03-26

都更要不要自己花錢那是看你買在哪
新房價沒有80萬的地方通常得自己花錢

Cara2021-03-29

90年還屹立不搖我也認了可以被文化局列古蹟

Genevieve2021-04-02

你可以不追加坪數啊，住小間一點

Skylar Davis2021-04-07

你同學沒跟妳說，它原本房產價值增加多少？只有跟你
說要追加？這同學不老實喔

Daniel2021-04-12

你的假設很有問題吧

Emma2021-04-13

https://i.imgur.com/zS37dcn.jpg

Lauren2021-04-14

大概是這樣這是以不花錢拿到室內同坪數
不過不花錢拿到室內同坪數, 通常會已經賺快一倍了

Anthony2021-04-15

我還在等10年內可以被都更的物件

Michael2021-04-17

可是你明明是說60年+30年吧為什麼變10年?

Catherine2021-04-21

你會買的物件都不會10年後沒人要吧
你自己設定不同的條件是要等什麼?

Ula2021-04-25

而且花個一兩百萬換一間新成屋我是覺得沒什麼好抱
怨的啦。

Hedda2021-04-26

不用都更喔，你預算多少沒講找透天跑危老就好了

Robert2021-04-27

自己功課自己做還要等@@投資你家的事吧

Lydia2021-04-28

找不到就當沒有囉
房地產水這麼深還是留給高手賺RRR

Barb Cronin2021-05-02

對耶其實買30年以上透天想重建跑危老明年就行
不用10年XD

Ula2021-05-05

台北市現在中小建商都跑危老啊瘋狂圈老透天

Odelette2021-05-05

https://i.imgur.com/d2lQm6s.jpg

Tracy2021-05-06

大建商當然不屑啦

Megan2021-05-09

找到了你自己危老就好了

Megan2021-05-09

只能說房市穩股市比較不穩但是報酬比較高這麼簡
單還要討論？

Elizabeth2021-05-10

就有槓精啊，硬要抬槓

Carolina Franco2021-05-13

會討論就是在台灣房地產報酬太高了

Kelly2021-05-17

高？那怎麼會説房價太高？不解

Vanessa2021-05-19

房產持有稅太低了低於其他國家太多乘10倍都不夠

Wallis2021-05-19

也還好吧最近三四五年持有的有賺到哪裡嗎

Isabella2021-05-20

房價也漲不去哪裡了在漲我怕要暴動

Leila2021-05-23

一看就知道是沒買過房的人做的Excel

Madame2021-05-26

推認真

Emily2021-05-28

三十年翻三倍不容易喔

Madame2021-05-29

過去30年台北房價大概是翻了三倍 SP500則是五倍

Frederica2021-06-01

不過如果是20年的話就不同了, 台北還是差不多三倍
SP500則只有2倍
所以其實取樣期間影響也很大XD

Selena2021-06-03

你30年前持有台積電到現在大概翻30倍

Donna2021-06-04

30年前台積電又沒上市

George2021-06-08

民國83年上市.....
應該是26年了!

Noah2021-06-09

26年前買台積電要看你撐不撐得過民國90-97那段時間

Zanna2021-06-13

不看好台灣未來房市

Emma2021-06-17

30年前(1990)SP500只有三百出頭,到2020應該是*10了

Jessica2021-06-21

乾脆說台股500點時候好了-.-

Callum2021-06-24

現在這時候就是股市萬三，誰也沒把握能再衝破14000

Aaliyah2021-06-25

房子大部分的人都抱得住，畢竟沒有遭遇真正的熊市。
股票那個波動，一兩下就把人甩飛了

Freda2021-06-26

搞危老要小心身家性命，別惹禍上身XDD
富貴險中求

Sandy2021-06-26

房子是讓你貸出去開槓桿拼的

Donna2021-06-29

真可悲房子台北市隨便買照樣穩穩上去

Dora2021-06-29

瞎扯台積電一堆狗屁笑死多少公司倒掉剩它一間
我看你各位10年前也沒誰買台積電啦反觀房子隨便買

William2021-07-02

你買房子要買到HTC這種等級的房子還真困難

Belly2021-07-05

當初買HTC的人一定後悔沒拿去買房買股票哈哈哈

Kristin2021-07-08

股票有大盤etf可以買，房子沒有啊，都是一棟一棟買

Xanthe2021-07-08

房子明明有Retis...

Blanche2021-07-12

房租投報率只會越來越低，因為老房子不好租出去

Zanna2021-07-16

只能降價求租，另外房子本身修膳費用是隱藏成本

Daph Bay2021-07-20

大家都很會算，現實中能抱著股票30年不動的有幾個？
買房長抱很正常所以能吃到整段獲利，但捫心自問持
股超過十年的比例有多少？

Tom2021-07-22

都嘛明天漲停就賣掉抱1年都有問題

George2021-07-25

危老單純很多哪需要小心身家性命..

Mary2021-07-25

看來很多人搞不清楚狀況

Andy2021-07-27

怎麼可能不修房子

Victoria2021-07-31

租金不會年年漲，中古房價也不會。新屋房價一直漲
，不代表中古屋行情能一直漲

Anthony2021-08-05

買房者不斷投入現金還貸款，買股者也會不斷投入相
同資金買股

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