北大不動產 (解答送P幣) - 經濟

※ 引述《b2209187 (Taiwan Yankees)》之銘言：
: 幫忙解答會送200P幣(稅後)。
: 來源: 99學年度北大不動產
: 科目:經濟學
科目名稱雖然是經濟學

但是就我也是北大不動產畢業所學來看

我想應該仍然是在考土地經濟學

甚至有可能是不動產經濟學的內容
: 問題:
: 1. 任何時點上土地的供給數量為存量概念，而GDP需求中的新住宅支出為流量支出；請問
: 如何導出新住宅支出的決定因素？(10分)
: 2. 經濟理論告訴我們，供給與需求決定成交價格與成交數量，請依經濟理論闡述近日政府
: 為抑制房價上漲趨勢而限制都市精華區公有土地釋出的做法，是否可能達到政策美意？
: (10分)
: 我的想法:
: 第1題，真的完全沒個底...，只想到是否應從機會成本(房屋租金)著手？但還是不太清楚
: 怎麼寫...。
這個部分在傳統土地經濟學較少談到,已經涉及不動產經濟學

可以參考許文昌所著的土地經濟學,在最後一章有住宅存量流量模型可以採用

該模型內容較賴景昌版本的住宅存量流量模型更為複雜些

其中探討住宅的存量改變可以分成四象限來處理

第一象限為住宅存量與房租,第二為房租與房價,第三為住宅新建量與房價

第四為住宅新建量與存量

這個個象限各自有不同的因素影響住宅新建量

比如總體因素(淨資本流入)將會影響住宅需求,使第一象限住宅需求曲線右移,影響新建量

或是住宅因為經濟功能折舊加速,導致第四象限受到影響,最終影響新建量

因素在四個象限都存在,至少可以提出四項以上(ex:總體經濟,資本化率,建築成本,折舊率)

詳情就請參閱許文昌<土地經濟學>(圖形分析)
: 第2題，我想到兩個不同的方向:一是由於土地供給減少，投機客取得土地成本上升，讓房
: 價反而更高；二是因精華區土地是地價指標，許多有大批土地的財團會競標土地，讓民眾
: 對土地的預期未來價格提高，因此限制精華區土地釋出，可抑止此一情形。
: 但也不知道哪個對，問過經濟老師，給個想法也都不太一樣。
本題較活,屬於傳統範圍土地經濟學時事題型

目前較無專書討論(或是有我不知道),但是可以從學者文章找到相關看法

政策目的是抑制房價上漲

首先就事論事

房地產的正常供需曲線相交,決定均衡房地價與均衡交易量

首先:政府希望增加供給土地,以使房地產存量增加,最終使價格下降

因此釋出精華國有土地,並且依現行競標程序由高價建商購得

"若其他條件不變"

房地產供給將可以因為土地生產要素增加而增加,最終可以使房地產價格下降

但是現實狀況是,競標完畢後,建商取得生產要素成本上升,因此商品價格也有上升壓力

(在這個地方不能用完全競爭市場來分析,因為不動產市場本身就是不完全市場

所以假定前提是建商有價格決定力)

所以建商將會使商品以較高價格出售(民眾投資需求增加)

這其中必須特別說明的部分是,在此情況下是供給增加,但是需求也明顯增加

所以最終房地產均衡價格反而上升

以此觀點而言,限制優良國有地釋出,可以避免此一助長房地產價格上升原因發生

但是,此舉動並沒有辦法對抗其他使房地產價格上升之其他原因

這時候可以舉幾點原因出來說明

比如國際資金湧入,利率較低,兩岸ECFA議題增溫等等

所以在抑制房地產價格上升而言

限制國有土地釋出難以達成政策目標

僅有消極不助長之功效

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