不動產活化規劃請益 - 投資

［前言］
各位好, 小弟今年即將28, 以下提出希望大家提點的問題, 若有需要補充的後續再補
上

［目前狀態］
目前手上有兩筆無貸款房屋（謝謝爸媽）, 目前兩間名義上都處於出租的狀態(實際
上其中一間為自住, 但因提供家裡設置公司, 法規上限制一定要有租賃關係)希望在不要
賣出的情況下活用這兩筆資產.

［規劃］
目前傾向先對其中一筆不動產作抵押貸款(寬限期七年, 利率1.6%左右)借出500萬左
右投入台股自選高殖利率且波動率低的股票(緯創, 光寶科, 全國電子, 聯強...etc). 暫
不考慮高殖利率ETF如0056(前陣子納入航海股, 個人認為會造成追高殺低, 績效低落)與
台美市值型ETF(自身流動性資產已經有約5成為VTI+VXUS), 目前暫估投資組合可獲得年
殖利率約6%, 考慮所有必要費用(二代補充保費, 綜所稅費, 利息費用)後每年淨利約在4%
上下(淨利部分會再投入, 因此後面幾年淨利率理論上會再往上墊高).

［風險管理］
風險部分目前想到的是七年寬限期到期時標的價格大幅衰減, 因此標的物會盡可能以
殖利率大於6%的大型集團股為主以降低波動與風險(預計投入5-7檔標的), 若真的發生到
期前標的價值大幅減損情況, 預計使用信貸+本業金流償還掉抵押貸款, 避免股票殺在最
低.
想請問以上想法會有什麼沒考慮到的風險或是可以再改進的地方? 先謝謝各位指教！

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