30而立->投資->買房/買股 - 股票

買房貸款的原理跟融資買股其實是一樣

差別只在於融資買股
因為保證金要追繳，股價波動大，有時候跌個一半都有可能
斷頭資金很快就掰了

房地產''相對''波動沒那麼大
加上大部分的時候，地產都處於多頭
只有遇到很大的地產利空，如中國飛彈對台 金融海嘯 SARS修正
但這些都是短線利空 長線利空 台灣目前才要面對第一次
所以以前根本沒這種經驗
歷史上第一次台灣的人口紅利修正房價 差不多在今年開始
所以房價的修正是從今年才開始的

但因為貨幣供給還是相當的寬裕所以跌下來的速度並不快
目前只有小跌和小修正而已
真正的下跌應該是從利率提升和貨幣供給下修開始
升息簡單幫房貸族算一下
假設目前房貸利率2% 自備300萬 買1200萬的房子
等於900萬是用借的
900萬年利2% 一年利息18萬 假設從2%在五年內爬到3%
利息會上漲到27萬 加上台灣的銀行並不能像股票一樣追繳下跌的保證金
也就是房屋如果1200萬跌到剩下700萬 中間這500萬也不能追繳
客戶還款正常就繼續繳還

在景氣多頭 其實這倒是無所謂 只要買房的人收入穩定
他的房子即使下跌到700萬 賠掉500萬 但他還是不會發生違約風險
只是對經濟的傷害就很大
假設這樣的家庭有一萬戶
500萬*1萬戶就會虧掉本來500億
他可以拿來消費在其他地方的被排擠了金額

這就是炒房最要命的問題
就是把本來可支配的所得通通丟到房貸去轉嫁到了那些賺價差的人身上
讓貧富差距不均就算了
也影響了消費
消費退化 儲蓄都跑進了地產 而地產價格又下降
這對資金 消費 投資 都不是什麼好事

不過有一塊就顯得相當危險了
壽險業持有很大部分的地產這些壽險業者
很多已經被金管會警告負債與資產的比例出現很大的問題
只要地產一崩跌
資產必須下修 租金投報率卻因為當時的持有成本沒有改變
但保費因為利率提升 必須付出更高的成本才能推出符合現有利率保單
等於是成本提高 但是卻沒有辦法改善 因為當初套在高點的地產假設沒出脫
滿手地產 唯一只能增加地產的報酬率來拉高租金
這寄望的只有地產租金確實能被租戶租下這塊地方確實能獲利後
才能提高租金
若這塊地方租金拉上去 但租戶租不起了 那這塊地點就只能認賠出場
這是壽險業者最大的危機



※ 引述《tracyyen ()》之銘言：
: 不知道大家如何看待買房貸款這事
: 對一些人來講 其實是高槓桿投資
: 以自備款2成 買1000萬房屋
: 假設有人賺了200萬 就去買這屋
: 等於是身家5倍槓桿全開
: 用200萬 玩1000萬
: 雖然有可能是自住
: 不過各位如何看這風險?

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Every man for himself and God against them all.

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