關於這樣的投資..是否妥當..或是有未知 … - 投資

※ 引述《glsh (GLSH)》之銘言：
: 通常租房率最多算到八成
: 以你的金額來看
: (16000-2300)*12*0.8/2280000 = 5.8%
: 沒有算八成是7.2%
: 姑且不論房子貶值升值的問題
: 每年投資報酬率最多不會超過4%
: 而且還要操煩找房客的事情
: 要是我的話 不會去考慮這種case
: 因為雅房4000的租金應該已經是極限了(那附近)...
: 在目前利率有爬升趨勢的時期
: 或許你的投資效益還不如銀行定存
: 個人觀點 參考看看

年度 租金收入 房屋稅 大樓管理費 自備款 貸款 差額 當年度報酬
1 192,000 500 4,600 400,000 60,000 -273,100
2 192,000 500 4,600 60,000 -146,200
3 192,000 500 4,600 60,000 -19,300
4 192,000 500 4,600 112,000 55,600 55,600
5 192,000 500 4,600 112,000 130,500 74,900
6 192,000 500 4,600 112,000 205,400 74,900
7 192,000 500 4,600 112,000 280,300 74,900
8 192,000 500 4,600 112,000 355,200 74,900
9 192,000 500 4,600 112,000 430,100 74,900
10 192,000 500 4,600 112,000 505,000 74,900
11 192,000 500 4,600 112,000 579,900 74,900
12 192,000 500 4,600 112,000 654,800 74,900
13 192,000 500 4,600 112,000 729,700 74,900
14 192,000 500 4,600 112,000 804,600 74,900
15 192,000 500 4,600 112,000 879,500 74,900
16 192,000 500 4,600 112,000 954,400 74,900
17 192,000 500 4,600 112,000 1,029,300 74,900
18 192,000 500 4,600 112,000 1,104,200 74,900
19 192,000 500 4,600 112,000 1,179,100 74,900
20 192,000 500 4,600 112,000 1,254,000 74,900

以上是我初步的計算一下
假設
每年都租的出去
房屋稅不會調整
管理費也不會調整
不要加進房屋修繕費用
貸款前三年還利息 之後開始還本金
也先不把未來房貸利率調漲算在裡頭
跟房租調整的問題加進去

那我是不是就只要拿的出自備款(40萬)
然後從第四年開始就會有凈收入
還是我的算式過於簡單
以上的數目字來源
房租4000x4x12=192000
房屋稅是房仲跟我說大概是這一個價錢500/年
管理費2300x2=4600
房貸前三年大約5000/月 5000x12=60000/年
房貸後幾年大約9300/月 我抓個大概所以是112000/年

除了這些事項外
有沒有我沒有考慮到的大筆支出

因為可能這一兩天就要決定
我希望自己可以再客觀一些
或是以上的數據與市場上的實際案例有很大出入的地方
都請板上大大指點一下 謝謝

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