銀行貸款計算坪數方式請教 - 貸款

小弟最近欲購入一間中古屋，是直接跟屋主購買
不透過房仲

他的建物所有權狀是分開的

車位 跟 建物 各有一張權狀
目前有兩個問題想請教

車位權狀上寫的
車位面積是 16.33平方公尺
下面有四個共同使用部份
有一個非常奇怪的部份是

5232.45平分公尺
分別共有 100000分之86230

這個算出來面積非常大，當然權狀上還有一個叫權利範圍
上面寫 分別共有 263分之2

所以問題一想請問的是，這代表我四個共同使用部份算出來之後
四個相加完必須要再乘以263分之2對嗎? (問題一)

第二個問題是
小弟我若想跟銀行貸款

算出來車位的面積、車位的共同使用範圍
建物的面積 (就是總面積+陽台)、還有建物的共有部份

總共四種東西
銀行估說一坪是16萬、車位是90萬
想請問、這一坪16萬可否把車位的共同使用範圍算入呢?
　（等於是3種面積+車位單估) 這樣可以貸比較多

還是應該把車位的共同使用範圍直接估在車位90萬?
(等於用權狀分開兩張、車位那張權狀整張值90萬、16萬算建物的面積而已）


兩個問題跟各位請教
小弟我知道可以直接去問銀行
但我只是想搞清楚正確的做法，謝謝了

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