過度消費 加人多選固定利率避房貸風險 - 經濟

【大紀元1月15日訊】【大紀元記者徐傑多倫多綜合報導】

加拿大專業信貸協會（CAAMP）最新的調查報告顯示，在房地產市場持續火熱的情況下，
加拿大購房者正在採取謹慎的態度，避免由於買房貸款利率的提高而引起過高的家庭債務
。
加拿大帝國商業銀行（CIBC）
最新報告指出，由於人們對低借貸利率的過度追求，導致了房屋的過度消費。CIBC警告，
2010年加拿大房市將滯銷或成下降趨勢。

CAAMP的報告稱，在被調查的2009年的4萬個房屋貸款中，86%的貸款是風險較小的固定利
率，10%的貸款是風險較高的短期浮動利率和最大債務。

由於目前借貸利率仍然保持在歷史的最低水平，以及央行在年底有極大可能調高借貸利率
的原因，大多數購房者認為固定利率比浮動利率貸款風險小，因此許多購房者把借貸利率
鎖定在一定的時間段，通常是5年。

CAAMP主席墨菲指出，大多數購房者採取了謹慎的態度，在借款之前考慮了貸款利率提高
的因素，以保證在銀行利率提高的情況下仍然有能力支付債務。

CAAMP的調查顯示，在固定利率借貸者中，70%的人選擇5年或更長的時間段；並且，大多
數固定利率借貸者的借款低於銀行所允許的最大債務值（即借貸者的最大債務承付力）。
墨菲指出，這是低風險的保守做法。

不過，報告同時指出，一些第一次購房者的借貸風險很高。在接受調查的4萬個房屋借貸
中，有10%的借貸者使用短期浮動利率，並且借款量達到銀行所允許的最大債務值。
在銀行利率提高的情況下，這類借貸者極有可能不能如期支付貸款，因為增加的房屋貸款
超過了他們的最大債務承付力。

浮動和固定利率利弊

目前，加拿大各大銀行提供的5年浮動利率最低可到2.25%，而5年固定利率一般為4%，許
多人認為選擇浮動利率比較有利。

多倫多的徐女士去年底買了一間鎮屋，她選擇了浮動利率2.25%。她說問過銀行，現在固
定利率4%多一點，她認為就算年底加息，加到4%也應該需要很長時間，所以選浮動利率應
該有利。

不過，正準備買房的齊先生說，由於借貸利率基本是處於歷史的最低點，選擇固定利率利
率比較有利，因為在歷史的最低點浮動利率只有提升的可能。

齊先生說，浮動利率（比如2.25%）加息到固定利率（比如4%）需要一定的時間，因此許
多認為他們可以在適當的時候把浮動利率轉成固定利率，但是那時由於利率的普遍提高，
固定利率已經很高（比如6%）。

齊先生還提醒說，在交還房屋借貸的前幾年（比如前2年），所還的錢基本上是付給銀行
的利息，借貸的本金沒有減少多少。

也就是說，2年後，當你把浮動利率轉成固定利率時，借貸者的借貸本金與2年前的情況沒
有太大的區別，但是利率卻提高了許多。

另外，在把浮動利率轉成固定利率時，利率基本上是銀行說了算，借貸者沒有討價還加的
餘地，那時銀行很可能給你一個比市場價高的固定利率。

齊先生建議，在借貸利率很低的當前，最好是跟銀行討一個比較低的固定利率，例如，現
在市場上的5年固定利率最低可以到3.50%。

CIBC警告：房屋過度消費將導致房市滯銷或下降

加拿大帝國商業銀行（CIBC）週四的最新報告警告，加拿大2010年的房屋銷售及其價格將
出現停止不前或局部下降的趨勢，並對房屋建築業以致整個經濟造成衝擊和負面影響。

CIBC的經濟學家泰爾（Benjamin Tal）和阮嘉士（Krishen Rangasamy）在報告中指出，
人們對低借貸利率的過度追求，導致了過熱的房屋銷售和房價的持續上漲，因而引起房屋
的過度消費（人均房屋消費指數高達5.7%），並有可能導致房地產市場的泡沫化。

加拿大聯邦政府財政部長范赫提（Jim Flaherty）今年年初也警告，過熱的房地產市場已
經使房屋銷售價格在2009年上漲了20%，並對加拿大的經濟復甦構成威脅。

加拿大央行行長卡尼（Mark Carney）去年底警告，加拿大國民的家庭債務顯著增加,已成
為經濟復甦的最大風險。他指出，房屋借款者，應該量力而行，要考慮銀行利率提高的因
素，保證在利率提高的情況下仍然有能力支付債務；銀行等貸款方，應該控制或減少借貸
。
范赫提指出，為了防止可能的房地產泡沫，聯邦政府有可能考慮把房屋借貸的首付提高到
5%以上，並減少最大借貸期限（Amortization）。
不過，CAAMP調查報告的結果，與加拿大央行、聯邦政府財政部、和加拿大帝國商業銀行
的看法恰恰相反。

「CAAMP的調查報告的主要目的，是打消了人們的上述擔心。」墨菲宣稱：「我們希望調
查報告能夠給（政府）的決策者提供可靠的數據，以便做出正確的決定。」

本文網址﹕http://www.epochtimes.com/b5/10/1/15/n2787948.htm

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