貸款投資請益(股票質押+房貸轉投資分享) - 投資

Yedda avatar
By Yedda
at 2021-07-03T13:31

Table of Contents

看到原PO操作既視感好強,跟小弟正在走的方向好像(握手),
不過我們收入差很多XXD,自己也來獻醜分享上班族可操作狀況
順便借家人帳號,記錄一下這幾年的投資之旅

先說一下背景
小弟台北私立文組畢業,出社會工作8年30歲
年收從40多萬一路爬到80萬上下,物慾不高,每年存30至35萬元之間
收入在台北算是非常普通,
家裡也完全沒有背景,偶爾要拿點錢孝親,存第一筆本金時最艱辛
自己目標是32歲前達到 被動年收36萬門檻,啟動「半退休」計畫
也希望大家不吝給意見

直接講我的操作過程重點
9成投資是靠房產搭配股票、1成業外投資,工作不中斷,培養人脈。

2018年約27歲,工作大概4年了
每年工作存款搭配自選的穩健成長型股票(績效5至20%),才努力存到1.5桶金
自己觀念上認為時間是房產最好的投資、也是最好的抵押品,所以一直有關心房市
但家鄉台北房價貴到離譜,自住以外根本不用考慮,個人投資選擇直接出走他鄉。

那年因為常跑台中文心路,對於房產流程還算熟悉,
591設定篩選後,身為行動派投資人,
看了一間文心崇德路20多年小2房(台北人首選捷運房)
當下馬上出斡旋、隔天成交簽約
幸運的是買到300多萬元,出租大概1.3萬元、30年房貸9千元
想說中南部買房實在太划算了吧XXD。

而且這間首購房在文心路還可以貸款85成,
所以手頭上又剩下70~80萬元左右,
想說沒事加減繼續看房,
心血來潮跑下去看到一間台74線預售屋,
產品規劃很棒、工程期不用付款、自備款70萬簽約,
算一算那邊租金可以COVER房貸就衝了,等於1年之內買了兩間房,都是當天決定下手。

2019年,原本以為買房布局差不多,兩間房風險成本不高,可以安心繼續玩股票,
沒想到這年家裡有間祖厝,需要用我名義去貸款整合產權,
自己拿去設定抵押時發現竟然可以多貸100萬,低率超低當然借好借滿

2020年間就靠著增貸這桶金,還有薪水收入、操作股票、投資朋友分紅回收現金,
湊一湊200多萬元,同時持續關心房市股票市場。

去年底剛好網路開發到一位台中屋主願意加30萬元預售換約,
心想真划算,對方持有兩年,非常合理,跟屋主喝了一杯咖啡當天簽約買下去。
但意外插曲是同年碰到貸款政策限縮,
個人馬上多了一成資金缺口,原本打算信貸處理,
幸好家人願意先借給以前付出的孝親費,才成功解決,今年已還清。

統計到今年,我名下已經掛了三間房子加一間預售屋,想說槓桿開過頭了,以我的年收來
說,個人潛在負債高達1500萬元以上,實在有點扯,睡覺都有點頭痛。
而且預售屋以後貸款一定會有問題,更不喜歡用家人資金或人頭,
因此年初也把預售屋先出售掉。

所以大概變成這樣
第一間成屋:成本350萬元,房貸9K、出租13K,地點文心路->現金流4K
第二間預售:成本700萬元,今年初出售,現金獲利100%,回收150萬元,地點台74線
第三間成屋:成本300萬元,家人自用,去年增貸100萬(陸續還掉部分)
第四間成屋:成本670萬元,房貸1.2K、出租20K(房貸七成),地點南區->現金流8K

而今年出售一間後,個人覺得現階段風險算可控制,
就算突然沒有工作,房子也不會是負擔,
而且雖然不打算賣,但幸運的是房子都有增值,增強持有信心XXD


下半年就靠著賣房回收的150萬及疫情時間收入
手中又湊了200萬元,打算預計進行原PO階段,
心裡設定兩個版本,慢慢達到被動年收36萬元、每月3萬元的目標,
也希望順便檢視一下有什麼漏洞

第一:鎖定中南部現金買年租9萬套房,
購入套房再抵押五成借貸一百萬,丟入股票套利
股票部分年報酬達5%、被動收入5萬元

如此一來兩間房租金14萬+套房9萬+股票5萬元,大概也有28萬元被動年收
個人評估相對穩健,32歲前再慢慢放大股票部位收益,達到目標。

第二:循原PO模式,把3~4年前文心崇德第一間房子重新增貸50至100萬元(尚未評估)
,湊合300萬放入金融股5%報酬,再進行股票質押五成,一樣買下報酬率5%套房年收9萬。

如此一來兩間房租金14萬+套房9萬+股票15萬元,
大概也有38萬元被動年收,應該就能順利達標。

目前還在評估中

最後補一下個人的這些年心得
1. 8成時間想好方向,2成時間快速執行,慢想快做。
個人覺得猶豫不會增加投報率,經手房子都是當天決定、甚至喝一杯咖啡解決

2. 順從市場、敬畏市場,自己踏下去才知道有沒有辦法做到,
這幾年看過十幾二十間房子,幾乎每間都出價,反正就當測試市場

3. 培養人際關係。
雖然口袋不深,但看房久了,好的房仲都會願意報來剛接到急賣物件,也交了些朋友

4. 時間是最好的投資跟本錢。
雖然決策當下會緊張,但個人想法年輕可以衝,
市場週期都可以看到好幾輪,根本不用怕,
只要本業有現金流持續投入就好,年紀大再保守點,

以上純分享,感謝



※ 引述《beminaru (老胖子)》之銘言:
: 分享一下我自己去年做法
: 舊房貸款590萬出來
: 拿去買高雄蛋黃區兩房 付了143 (頭款+簡單裝修)
: 剩下的 447萬 拿去買 370 張台新金 領息 (預估18萬5千/年 , 以一張股票配500計算)
: 370張台新金 拿去質押聯邦2.1%貸款借出 268萬
: 又拿去買一間蛋黃區套房出租 (163萬全額付清無貸款)
: 剩下的105萬拿去買崩跌的台積電預計放個三年
: 支出: 每月29000貸款(透天) + 11400貸款 (兩房)
: (29000+11400+1000管理費+1100管理費)*12 + 95000(聯邦股票質押一年利息)
: =605000 年支出 (不計算稅金和法院公證合約費用)
: 收入:透天 自住
: 兩房 出租15000/月 (年收18萬)
: 套房 出租 8500/月 (年收10.2萬)
: 台新金 利息年收約18.5萬 (以每張固定年配500元計算就好)
: 台積電 利息年收約1.5萬 (以每張年配10000計算就好)
: 18+10.2+18.5+1.5= 48.2萬 (不計算房子和股票漲跌的損益)
: 支出60.5 - 收入48.2 = 12.3萬 我一年要貼12.3萬左右 (月繳1萬多 還行)
: (不計算空租時間 , 招租時間 兩間都用不到8天就租出去了)
: 前幾天日盛銀行的房貸業務知道我還有一間套房目前沒貸款
: 推出2.2%利率 170萬一直慫恿我趕快貸款出來
: 我還在猶豫槓桿要不要續開下去 貼一點再拿來買一間房子
: ※ 引述《kiwiyihi (kiwi)》之銘言:
: : 各位版友好
: : 我們的年齡大概在30出頭
: : 目前雙方年收加起來(疫情前)約150萬,雙方身上都無貸款
: : (但有一邊工作是接案類型,最近收入較少)
: : 因為最近接手一間長輩留下來的房屋,出租中(租金目前給長輩花用)
: : 除了繳稅和處理雜事外,目前還沒從房子拿到任何收益
: : 所以我們在考慮將房子做更靈活的運用
: : 已詢問過 房屋最高可借到1000萬/利率1.45%/20年(寬限2年)
: : 但考量到借1000萬,本利要還到5萬多
: : 碰到狀況時還款壓力太大
: : 所以目前規劃是借650~700萬,一個月還3.5~3.7萬
: : 即使有完全不配息的狀況,我們仍可以還出貸款
: : 我們考慮的配置是
: : 定存股(35%)、ETF(0056、006208)(50%)、美股100萬(15%)
: : 目標是追求穩定獲利
: : 儘量以配息cover,不夠的再用我們的錢貼
: : 想請問各位版友是否建議貸款?
: : 不知道這樣的考量是不是有哪裡我們沒想到的?
: : 還有一個問題就是分批進場的問題
: : 我本來計畫分5年慢慢投入,還沒投入的資金先想辦法開一堆高利活存塞
: : 但另一半覺得要趕快投入,不然利息是整筆一直生
: : 想聽聽各位前輩的建議
: : p.s 之前看到有版友推薦"諾貝爾經濟學獎得主的獲利公式",
: : 已買 等書送到再研讀

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All Comments

Kumar avatar
By Kumar
at 2021-07-04T15:50
壽險意外險記得保
Yedda avatar
By Yedda
at 2021-07-05T17:12
運氣不錯 看到有一段差點資金流斷鍊
Yedda avatar
By Yedda
at 2021-07-08T01:04
可能還要在考量一下 兩間一年都都租不出去時金流去哪補
Lily avatar
By Lily
at 2021-07-11T17:50
想問一下,都買外縣市,管理不會麻煩嗎
Lucy avatar
By Lucy
at 2021-07-13T20:11
我有親戚管套房,颱風天都要開車去幫房客解決問題
Tom avatar
By Tom
at 2021-07-13T23:03
目前是還好,有包租公朋友幫忙處理
Steve avatar
By Steve
at 2021-07-16T04:33
有急事會先找社區物管
Michael avatar
By Michael
at 2021-07-20T22:35
我是覺得你出掉3間換一個投報6%以上的收租物件 最好成數
是給到8成的 2.0之後房子的漲幅未必贏得了高投報的物件
(以五年的時間為一個比較)
Joseph avatar
By Joseph
at 2021-07-22T19:58
至少要保留半年資金不要斷鍊...
Ida avatar
By Ida
at 2021-07-26T21:20
請問在找客源的時候會限定職業嗎(學生or工程師之類)
Andy avatar
By Andy
at 2021-07-27T10:24
謝謝分享,很強的操作,受教了
之前有看哆啦王部落格,房屋出租vs買股票的試算模型,房貸
1.8%貸20年,貸款8成,股票獲利5%,每月房租/每月房貸>0.6
,就會開始獲利>每年5%的股票
你的租屋很優,即時用較嚴格的模型條件,房租/房貸都超過0
.6,以現在利息更低及年限拉長,利潤會更高
買賣預售屋,第一手賺30,你賺100%=150嗎?感覺很猛,但因
為政策,以後利潤有45%要繳稅,已經不像以前那麼優惠,但1
50*0.55=82,還是屌打前任XD
套房因為貸款成數較低,獲利不一定比較高,但比較容易出
租成功(客群較大)
房屋出租操作合宜,貸款時間長+低利,眼光好房屋保值的情
況,會很穩定
Audriana avatar
By Audriana
at 2021-07-31T19:21
感謝樓上各位建議,另外回答一下租客以上班族或家庭客
優先,記得公證
Catherine avatar
By Catherine
at 2021-08-02T07:40
房租有繳稅給推

個人信貸

Audriana avatar
By Audriana
at 2021-07-03T12:34
1. 信貸金額: 150萬 2. 還款期限: 7年 3. 貸款用途: 投資 4. 職業: 醫療人員 5. 年收入: 72萬 6. 年資: 1年 7. 信用卡: 聯邦/中國信託(無使用預借現金、全額繳無遲繳) 8. 其他貸款: 房貸 9. 薪轉銀行: 國泰世華 10. 所在地: 台中 麻煩來信請回覆以下資訊 ...

醫師信貸

Sierra Rose avatar
By Sierra Rose
at 2021-07-03T11:34
1. 信貸金額:150萬 2. 還款期限:5~7年 3. 貸款用途:房屋裝修 4. 職業 : 牙醫師 5. 年收入:200萬以上 6. 現職年資:2年 7. 信用卡 : 國泰、玉山 8. 其餘貸款:房貸975.5+30房貸壽險 9. 所在地:新北、桃園 10.無循環利率無欠款歷史 麻煩來信請回覆以下資訊 1 ...

你能承受多少%的投資損失?

Lucy avatar
By Lucy
at 2021-07-03T10:55
在一些機構投資前,你得填問卷,確認你的風險屬性,以決定你可投資的標的種類。其 中一題是你能接受多大的投資損失? 期間也許指一年? 我猜多數人隨便填,因為多數人都不知道。 我也一樣不知道,只能自己主觀估計。 但 我想事後你就知道了。 當你手上的持股或基金,下跌多少後你抱不住想認賠出場,那就 是你能承受的最大損 ...

醫師信貸

Doris avatar
By Doris
at 2021-07-03T10:40
1. 信貸金額:150萬 2. 還款期限:7年 3. 貸款用途:投資理財 4. 職業 : 醫師 5. 年收入:180萬 6. 現職年資:4年 7. 信用卡 : 元大、國泰、玉山、台新 8. 其餘貸款:房貸2600萬左右 9. 所在地:台北 10.無循環利率無欠款歷史 麻煩來信請回覆以下資訊 1.銀行與方案名 ...

公務員信貸

Daph Bay avatar
By Daph Bay
at 2021-07-03T10:29
1. 信貸金額:300萬 2. 還款期限:5~7年 3. 貸款用途:投資理財 4. 職業:公務員 5. 年收入: 80萬 6. 年資:10年 7. 信用卡:中信/遠東 皆正常繳款 8. 其他貸款:房貸1000萬 皆正常繳款 9. 所在地:台北 10.薪轉銀行:郵局 帳戶裡現金存款約2500萬,受限於職業,在 ...