買賣房屋獲利的問題? - 投資

※ 引述《leomoons (孤單的走著)》之銘言：
: 今天早上從雅虎文章看到的
: 讓我越算越覺得詭異
: 附上網址http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/100416/69/16i7.html
: 在 投資者 的第二項
: 土地增值稅&財產交易所得稅. 的費用試算裡
: 在 買入時 房屋成交價 1000萬元 房屋現值 700萬元
: 賣出時 房屋成交價 1400萬元 房屋現值 1000萬元
: 以台北市29%交易稅來算
: 光是土地增值稅+財產交易所得稅就= 493萬元
: 這樣計算反而賣了房子可拿回的金額只有 907萬元
: 在買入到賣出期間其他費用還沒計算下已經虧本了
: 小的再按按計算機
: 賣出成交價要1600萬元才有可能有獲利
: 漲幅高達6成
: 那這樣買賣房屋不就只是幫國家賺錢而已.....
: 可以請板上能人幫我就 增值稅+所得稅 這部份講解一下嗎?
: 雅虎文章這樣計算是真的嗎?
: 我怕我這一知半解的見解會誤了家人的投資....
: 謝謝觀賞

恭喜您，您看到了一篇胡說八道的文章

怎麼說那篇文章是胡說八道呢?


首先，財產交易所得是併入個人年所得來課徵綜合所得稅

而不是額外繳納"財產交易所得稅".....市場上這說法真是誤人不淺....

買賣房屋，若您能"舉證"自己在售屋時是"賠售"而非"賺錢"，則不會有財產交易所得產生

在隔年度申報所得稅時，還可以申報扣除掉"財產交易損失"，唯該損失金額最高不得超過
當年度財產交易所得，如果當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足，可在以後三年
內的財產交易所得中陸續扣除

上述舉證，指的是您保有當時買進該房產之買賣契約、購屋的費用（契稅、印花稅、代書
費、規費、監證或公證費、仲介費等）、房貸利息、裝潢或修繕費、仲介費及廣告費等)
經比對本次售屋契約，確有虧損者，則個人所得不會再增加財產交易所得，也就不需要
多繳所得稅。




再者，該文章的例子舉得真的夠爛了..... 我們現在再以該例來實算

買入時 房屋成交價 1000萬元 房屋現值 700萬元 (後續費用合計約150萬，有憑證)
賣出時 房屋成交價 1400萬元 房屋現值 1000萬元

很明顯，這個案子是有實際的獲利存在

接下來，比較一下實質獲利跟利用財產交易所得標準所計算出之金額孰低

作為申報財產交易所得的依據

a.依標準計算 : 1000萬 * 29% = 290萬

b.依實質交易金額計算 1400萬 - (1000萬房屋買入價+後續費用150萬) = 250萬

那當然是用實質交易金額作為申報金額對自己有利 因為 250 <<<<< 290

那售屋人隔年申報綜合所得稅時，得加計一筆財產交易所得250萬

此金額加計個人其餘年所得，則為個人所得稅扣稅標準

以99年度所得稅課徵級距來看

綜合所得稅課稅級距及累進稅率

級別 稅率 課稅級距 　（單位：元）
1 5% 0-500,000
2 12% 500,001-1,130,000
3 20% 1,130,001-2,260,000
4 30% 2,260,001-4,230,000
5 40% 4,230,001以上

假設該售屋人年度最後結算總所得是350萬(含該筆250萬財產交易所得)

則該售屋人適用於級別4的所得稅率下去計算所得稅

因累進稅率關係本處不予細算




結論:

如果財產交易所獲利的金額必須全部繳庫，那市面上哪裡來那麼多的投資客?

那市面上誰敢當建商?

所有賺到的錢必須全部歸公，相信世界各國沒有人敢這樣做!!!



以上，希望可以幫到有需要的人

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