買第二間房的貸款問題 - 貸款

存錢存了好久，之前買了一間兩房，考慮到近期結婚生子，去年底訂了一間三房
地點在桃園八德，原本是換屋的打算，想交屋前把兩房賣掉
但是做了功課仔細一算，覺得應該有機會把兩間都保留下來
重點在於貸款成數，只要成數能談到7成5或8成，大概就沒有問題
不過還是想諮詢板上各位大大的意見，以免自己漏了什麼(先感謝)

第一間房子跟房貸都在我名下，而我老婆名下沒有房子
目前銀行針對第二間房子，似乎貸款條件不太好
因此對於明年要交屋對保的房子，參考了各方意見，訂了兩個方案：

方案一
交屋前將我原來的兩房過給我老婆，連同房貸一起轉過去
如此我身上沒有房子&房貸，新房子可以跟銀行談到比較好的條件
雖然銀行也會拉配偶的聯徵，但只要信用沒有瑕疵，不會影響貸款條件
轉換方式若用贈與，只需付契稅1萬多，但因為不是購屋貸款，房貸額度會少一點
轉換方式若用買賣，老婆可以用購屋貸款的方式，享有比較好的條件，但必須加付土增稅
(有一好沒兩好...)

方案二
交屋時把房屋登記在老婆的名下，借款人也是她，雖然她薪資條件沒有太好
但是可以算首購，而我來當保證人

方案二看起來簡單一些，但是還有一些問題尚未釐清
我自己雖然薪資穩定也還不錯，但是名下有房貸、以及開公司之前辦的信貸
這樣去擔任保證人的話能有幫助嗎?
(目前自己月付比只有35%，新房子加在我身上的話最多也才56%)

感謝各位達人不吝指教，不知道我這樣的資訊完不完整

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