買父親的房子 - 房貸

小弟有一個問題想請教

家中房子登記是父親名字(當初奶奶蓋這房子就直接登記我爸名)
房子是透天,近40年房子(位在樹林後站附近),估大概價值2000萬
父親因生意需求將房子在農會借款有500萬左右(利息加本金,一個月需還3萬8)
另外他向友人借款450萬,有一筆私人設定(2胎借款)
利息一個月要還對方9萬塊

所以家中房子有這兩筆設定
另外我爸還有跟別人借錢,但房子沒被設定

目前小弟想透過兩種方法
第一是買賣方式,將父親房子過戶到我名下
知道要有現金流才能合法節稅,因為是二等親間買賣.
土地增值稅約120萬
是要先把私人設定塗銷,才可以買賣嗎?
工作10年了.我目前身上存款是可以先把450萬還掉
那我是要先把錢轉到我父親戶頭,再由我爸去還給對方,這樣算是有現金流嗎
另外房子賣給我,我需要準備多少,我用我名義去跟銀行以房貸借錢,利息應該比較低

第二是用設定方式,換我設定我爸的房子
避免他又用房子去借2胎.那我直接幫他還給對方,請對方去塗銷
換我設定我家房子.是這樣比較有保障嗎

應該小弟是百大企業.年薪約120萬,目前無房貸,無借款
請問大大該如何處理比較好


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