謝金河呼籲：炒房不如炒股 千萬不要投資 - 股票

以下從幾個點來看
I.房貸佔GDP的比重：目前還是提升
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https://i.imgur.com/I24k2Zz.png

2016看來是短期房貸低點
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https://i.imgur.com/S0eLZb9.jpg

20年房貸利率走勢
https://i.imgur.com/rpJ7D2R.jpg

2008-2017的房租指數
https://i.imgur.com/ICWLEzW.jpg

房屋自有率
https://i.imgur.com/1nh1GdU.png

目前房貸接近7兆
http://i.imgur.com/aW2p6un.jpg


II.從法拍來推測是否有崩盤的徵兆
不過看拍賣移轉件數似乎又無明顯徵召
https://i.imgur.com/rMmkmK4.jpg
https://i.imgur.com/sXFbkn0.jpg
https://i.imgur.com/Tb6K04S.jpg

在目前房價租金比相對各國不算低的情況，房價成長脫離人均GDP漲幅
https://i.imgur.com/gIR9de2.png
https://i.imgur.com/FxkfpnK.png

因此能累積房屋變成偏向資產階級/前段收入/換屋者，或者是房價所得比較低縣市，ex：新竹


不過有關房價是否的評估，可能可以看幾個
A.租售比，畢竟如果偏低，代表需要透過資產上升來獲利，就比較容易

以下毛利率計算為 （房租收入-貸款月繳-扣稅）/自有資金

如果參考租售比
1.如果扣稅毛利率在3%以上，表示房價還在避險市場（註1），而且算報酬率良好物件
2.如果扣稅後毛利率大於等於定存利率，也還在避險市場 3.毛利率=0，投機市場 4.毛利率<0，期待資產增值來獲益，就進入龐式市場

B.租金佔所得的比例，畢竟參考國外經驗
https://i.imgur.com/wzRO0Hi.jpg
能撐到30%就算比較高，至於紐約59%，如果台灣變成美國的一州或許有機會
但目前參考中位數所得以及租金，可能還不到崩盤的情況，只是要在中產挖出很多錢可能也不容易了


但其實在房地合一+選擇性信用管制後，工業&農業用地也出現炒作現象

工業用地： 工業地4年漲4成　
傳台商「搬錢回台灣炒地」
https://goo.gl/kwYfkh 圈地、養地、炒地三部曲 工業用地漲翻天
https://goo.gl/y94FEv

農業用地： 農地大浩劫 全球最貴 政府放任 良田流失 《蘋果》獨家 12萬筆交易揭露炒作真相
https://goo.gl/LBrDuM https://i.imgur.com/Xq0kTpX.jpg

然後目前房就從低基時期的開始再往核心炒作，然後再搭配土地的炒作

但土地其實是地方政府的財源之一

參考 荒地上的金磚 https://disp.cc/b/163-ajkd https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171101/1232172
因為台灣許多地方政府沒開源的能力，反而減稅，變成只有變更地目來增加收入 政府第一手->有關係第二手->…->買租房第N手 房、地價自然一直疊加上去
i.政府就容積率以及土地地目變更做文章，政府說要打壓房地產，結果卻希望土地出售的 價格更高更好，如此政府才有財源
ii.建商透過買地之後開辦辦土建融以及未來售坪比做文章，另外就是越來越高的公設以 及越來越小的空間，如此單位獲利更高 iii.銀行可以在建造時承擔土建融，結束後又可以承辦一般消費者貸款

不然要抑制炒作，其實政府法規修正即可

否則房地產吸引太多資金對於實業的發展有害，畢竟創業要風險，而且失敗機率也不低，但增加房租以及炒作房地如果在非理性上漲時期其實會出現短期資產膨脹現象，但為短多長空的行為

不過看看許多藍綠政治人物都持有多筆土地或和建商有關係
https://goo.gl/o8KLZZ

不知大家覺得呢



註1：
Minsky把市場，債務分成三種: Hedge(避險）- 資產的收入可還回利息與本金。 Speculative(投機）- 收入可還利息。 Ponzi( 龐氏，對就是那個龐氏騙局）- 收入不足以還利息，期待的是資產的增值
市場如果多數是避險，那很穩定。如果有一定比例的債務是龐氏，市場就叫龐氏市場。

Minsky Meltdown是一個龐氏市場裡，龐氏債務主動或被動賣出引起的連鎖反應（如調昇 利率）。因為殺低，本來的投機債務也變成龐氏債務，然後變成一個惡性循環。


※ 引述《roxiang (請叫我微星哥)》之銘言：
: 1.原文連結：
: https://house.udn.com/house/story/5888/3697353?list=thumb
: 2.原文內容：
: 謝金河呼籲：炒房不如炒股 千萬不要投資店面
: 財信傳媒集團謝金河董事長今（14）日表示，台灣很多人喜歡投資房地產，但現在在台灣
: 買房屋有個大前提，「自己要住才能買」、最好不要投資房地產，台灣有很多殖利率超過
: 5%的股票，「收房租，還不如買股票」，同時也不要投資店面。
: 合庫銀行今日舉行「全國企業巡迴講座」，邀請財信傳媒集團謝金河董事長以「從台灣看
: 世界貿易趨勢」為題進行演講，謝金河會中提到，台灣人很喜歡投資房地產，但現在並不
: 是投資房地產的好時機。
: 謝金河不看好房市投資，主要是財政部在張盛和擔任部長時代，通過了房地合一課稅，把
: 房市投資客弄死了，另外還有加重持有稅，房市投資客買屋賣屋後賺到的錢通通得拿去繳
: 稅，「買棟新豪宅，要繳房屋稅200多萬，投資客手都軟了」，所以曾經很有名的炒房客
: ，現在通通都消失了。
: 謝金河認為，房屋不是不能買，而是你要自住、才能買，「張金鶚都買了，為什麼？因為
: 他自己要住嘛！」
: 謝金河還提供一個購屋的小撇步，民眾最好選在晚上，看看大樓開燈的比率是多少，如果
: 入住率是100%，代表這棟大樓有穩定的生活機能、值得購買，如果只有10%的入住率，絕
: 大多數都是投資客持有，將來絕對不會增值。
: 謝金河建議，民眾如果是自住，或者換屋，隨時都可以進場買，「買房如果是為了投資，
: 最好不要」，因為不僅稅重，不小心還會跌價，房地產的投資價值已經下降。
: 謝金河表示，現在有很多股票殖利率超過5%，所以不用買房收房租、買股票就好。
: 對於很多人喜歡投資店面，謝金河也不認同，他表示進入電子商務時代，現在很多店面租
: 不掉，甚至有空三年都沒人租，所以投資店面並不是個好主意。
: 謝金河認為，因為時代轉變，現在就連百貨公司的經營也發生轉變，以前百貨公司裡，精
: 品占八成，要吃美食，得去樓下的美食街，大概只占兩成，但是近期開幕的微風南山已經
: 倒過來了，美食占七成，精品只有三成。
: 謝金河對於這樣的經營策略大表贊同：「很多人好久才買一次精品，但好吃的美食，大家
: 絡繹不絕。」
: 謝金河笑稱：「上次遇到高雄市長韓國瑜，我就對韓國瑜說，高雄要發展觀光，最重要的
: 就是要把美食做起來，因為美食會讓人流連忘返。」
: 3.心得/評論：
: 謝董開示:炒房不如炒股
: 禮拜一開盤的時候
: 哥...
: 要全數出清股票...
: 高雄有店面要賣哥的
: 請打這支電話連絡我...
: 33-45678
: 33-45678
: 哥持股出清換店面......


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