社論－囤積式的投資和泡沫式的繁榮 - 貸款

2013-07-02 01:04
工商時報
本報訊




　行政院主計總處日前發布最新薪資調查報告，由於景氣走緩，今年1至4月的經常性薪資
創近4年新低，衡量購買力的「實質經常性薪資」36,739元，更倒退到88年的水準。稍早
之前，內政部營建署公布第1季住宅需求動向調查，則顯示六大都會區整體新購住宅的平
均單價每坪24.5萬元，創下新高。其實薪資倒退和房價上漲都不是新聞，政府雖一再表示
重視並試圖因應，然而情況卻愈來愈惡化。

　目前台灣房地產價格之飆漲，一般認為很大的原因就是資金太多、利率太低，使得不動
產投資者可以利用非自有資金，對於不動產從事囤積性的投資，一方面使稀有之不動產這
個生產因素大量成為閒置資產，另一方面又使不動產之價格，每年以超過利率數倍的速度
飆漲。其結果，就是我們現在所處的狀況，受薪者為謀一棲身之處，就得耗其所得過半的
積蓄，更嚴重的是各行各業辛勤經營成果，大部分流入不動產所有人手中，引起經濟全面
性窒息效應。薪資水平回到14、15年前，反映的即是經濟發展窒息的現象。

　6月初中央銀行發布年度金融穩定報告時，特別針對房市泡沫化發出警訊，並根據台電
用電量未達最低電費戶數推估，去年台灣的空屋數約有142.6萬戶，年增1.6萬多戶。央行
官員並強調，許多房價大幅度不合理的飆漲，其實都是「資金行情」炒作出來的，很多地
區房價已經是泡沫化，對無力負擔大都會區高房價的民眾相當不利。

　央行明顯已注意到房價異常上漲現象，但又如何？前述第1季住宅需求動向數據，六大
都會區整體新購住宅平均單價每坪24.5萬元，創下新高；整體的房價所得比為8.9倍，較
去年第4季的8.3倍提高0.6倍，是史上第2高紀錄，僅次於去年第3季的9.1倍。其中台北市
的房價所得比持續居冠為13.5倍，新北市則從去年第4季的9.4倍，上升至10倍。至於貸款
負擔率方面，六大都會整體為33.9％，較上季增加1.9個百分點；台北市為48.2％，較上
季增加0.6個百分點，較去年同季增加3.1個百分點。其中高雄市因為房地產近期明顯熱絡
，貸款負擔率已上升至37.6％，創新紀錄。

　台灣現在就是一個薪資停滯、房地產價格扶搖直上、空屋繼續增加的經濟體，這已經在
預告著一個超級大災難正在醞釀。判斷這項災難不需要先知，也不需要特別高明的知識，
只要看看歐洲西班牙、愛爾蘭和希臘等國家的情況就可以明瞭。但為何大家不以為意呢？
這可以從幾方面來看：首先是目前擁有自有房屋的的民眾，手中既然持有一棟市價蒸蒸日
上的房屋，則有意或無意的，很容易陶醉於其間，甚至支持這樣一個房市的發展趨勢。即
使明顯有一天整個國家的不動產及金融產業將泡沫化，帶來萬劫不復的災難，卻寧可選擇
相信泡沫應該不會破裂；其次是執政者視房地產為火車頭產業的迷失。政府官員相信，必
須維持一定的房屋推案量，才能帶動關聯產業的投資、就業和發展。但就台灣而言，至今
已累積高達140餘萬戶空屋，這意味著約有相當於台灣一年國內生產毛額的閒置資產，而
該閒置資產是會每年持續折舊的房地產。

　經濟學原理告訴我們，當生產過剩時，市場上會透過價格的調整，調節生產、消化存貨
。然而為何房屋供應商、投資性購買者，卻老神在在，繼續進行囤積性投資，增加空屋的
存量，而價格還繼續上揚？其支撐力道已如前述，乃是來自全球資金寬鬆所營造的低利環
境。這雖然是一個不能改變的全球共通現象，央行也已有深切了解，並於之前要求銀行對
若干地區的房地產貸款實施選擇性信用管制，然而力道顯然不足，以致住宅需求動向的各
項指標持續惡化，未見大幅改善。

　隨著這些數據公布後，各方殷切期盼央行在6月季底的理監事會議，應該有所行動，或
擴大信用管制的地區，或要求各銀行不要再擴大房地產貸款的總額度。但央行除了維持利
率不變外，並未對房市擴大管制區範圍，或採行新措施。彭淮南總裁的說法是，絕大多數
銀行已採取自律審慎措施，對投資客取消寬限期、降低貸款成數及提高貸款利率。

　央行明明已在報告中對房市泡沫化提出警訊，但決策上卻無所作為，其原因令人費解。
今年第2季已經結束，如果情況持續惡化，央行勢須強化限制融資政策，以阻隔房地投資
客利用低利寬鬆的金融條件，繼續對房地產採行囤積式的投資，如此才能避免房地產的泡
沫不會再繼續擴大。事實上，台灣經濟能否從窒息中轉變，就看政府和民間是否認知房地
產泡沫的嚴重性，並支持央行有效地執行房地產的融資管制措施，否則我們就只有繼續陶
醉在眼前的泡沫式繁榮中，最終必將一起承擔難以承受的苦果。

新聞來源:http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=201307020000
25&cid=1206

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