現在是投資房地產的時機嗎? - 理財

中國時報 2008.04.12

張金鶚、花敬群

前天（十日）貴報財經版頭條新聞，依據某知名仲介公司提供的兩頁新聞稿內容，以半
版規模大標題呈現「大台北店面，成交價量齊揚」；同日財經版B2版，則以約十分之一版
面，報導財政部發布「三月土增稅大減三成六」。同一天的房地產新聞，這樣的處理方式
有沒有問題？

自三月廿三日起，媒體便一味強調房地產市場一片大好，各種新推建案來客絡繹不絕，
成交量大增。接著，適逢傳統三二九檔期，媒體又大肆宣揚各地區建商如何大量推案，造
成空前熱潮等等。但是，真實現象是這樣嗎？

房地產市場多頭行情走了四年多，是有史以來維持最久的紀錄。國內長期以客觀資料嚴
謹分析的三種房地產市場發展趨勢調查報告（內政部發布之房地產景氣動向季報、住宅需
求動向季報，與國泰建設發布之國泰房地產指數季報），不約而同顯示，自去年第二與第
三季起，房地產市場已進入反轉格局，部分地區已出現價格泡沫問題或供給過剩問題，投
資客已逐步退場與拋售持有資產，建商亦抱持著賺最後一把的心態在推案，銀行對建築融
資與購屋貸款亦採取更為謹慎保守的作法，這是國內房地產市場的基本結構。

四月十日財政部發布的訊息正是市場基本結構的真實現象，建商為後續開發準備的購地
行為已非常保守，不動產買賣移轉的規模持續萎縮。總統大選後第二天，幾位不動產業界
資深友人分別至北部數個指標個案觀察買氣狀況，得到的結論是「小貓兩三隻」，這也是
實情。從近期市場調查資料亦顯示，北台灣第一季新推出的建築個案總規模，其實較去年
第四季明顯減少，這也是事實。

「房地產市場價量齊揚」或「推案量熱絡與成交量擴大」，記者在報導這些訊息之際，
是否真有嘗試去掌握真實訊息，還是人云亦云，或跟著流行起鬨？

房地產市場趨勢或現象之報導，在市場趨勢相對穩定之際，確實存在各說各話的彈性空
間。但就目前市場結構而言，過度渲染總統選舉結果對房地產市場之效應，或者一味的站
在業者立場來「製造話題」，其結果，短期內將使得建商與急欲退場的投資客獲取更大利
益，但對資訊不足與易受情境影響的一般購屋者，則將蒙受嚴重損失。

更嚴重的是，一旦原應進入休息調整期的市場，再次被「話題」給炒熱氣來，市場泡沫
便將迅速形成與累積，便如同民國七十年代後期的房市狂飆期一樣；當市場轉向衰退之後
，將會是長達十餘年的寒冬，以及金融業與營建業的倒閉危機。

媒體的社會責任不是在批評貪腐或揭發弊案時才要強調。特別在財經領域的消息報導，
其專業與真實的媒體基本原則更應該被強調。錯誤的報導不僅害了一般購屋者，更可能長
期拖垮國家經濟。特別在當前房地產廣告早已成為媒體最主要財源之際，媒體的角色正受
到嚴肅的考驗。

我們誠心建議媒體今後在報導市場資訊時，應避免預設立場，以免資訊亂象危害一般投
資或購屋大眾，更期待報導此類專業議題之時，報導者也應具備必要之專業知識與評估能
力，甚至應進行必要之證照或資格考試，以建立專業權威。

（張金鶚為政治大學地政系教授、花敬群為玄奘大學財金系副教授）

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剛好看到

順手轉載

還有提到租屋交房貸想法

這個在富爸爸一書出來之後廣為流行

而最近我也看到一篇文章 不曉得富爸爸作者還好嗎???

大家還記得富爸房地產的投資是怎麼做的嗎??

首先跟銀行貸款買房子

在把房子出租 利用租金跟房貸的價差賺取現金流入

以後房地產回升之後 在賣掉

還有一些利用銀行的借款進行套利交易

基本上是利用銀行借款的高槓桿比例的操作方式

這種方式是我在板上強烈不推薦而在理財的部分是我極力避免的

為什麼我對這個方式戒慎恐懼極力避開這個我就不講了

給大家猜猜看 (有人猜對在講一下我思考過裎

只是不寫大家都不會去想 我就很懶墮 )

我們直接講講按照富爸的這種做法的下場

房地產是這波金融風暴的震央

這波下殺價格我的消息在20-30%之間(今年以來)

而若是按照富爸的做法去做房價先損失20-30%

而且美國房地產的租金收益也是往下降的

之前的資產便成最痛的負債

為什麼會這樣 這個看似沒有風險的方式 為什麼會造成這樣的結果

(其實這風險是非常高的 富爸作者之前破產幾次不是沒有理由的 )



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