房貸熱潮，重演消金風暴 - 理財

※ 引述《wallsons (要學理財找我)》之銘言：
: 當銀行的放款成長緩慢，為何房貸卻一枝獨秀？
: 從今年以來，各國已不斷發出「房地產泡沫」的警訊
: 過去銀行為了衝雙卡業務而闖出大禍的例子
: 是否會在房貸再度上演？
: 【文／楊淑娟　圖／邱劍英】
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: 今年夏天，一名上班族想在台北市買個房子。
: 他告訴房屋仲介，希望看要價一千四百萬以內的案子，但是不少仲介帶他看的，
: 盡是一千五、六百萬以上的個案。
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: 「價錢可以談啊，而且可以貸款嘛！」
: 不少仲介回答︰「我們公司都可以貸九成以上」、
: 「每貸六百萬，只要繳一萬而已，先繳利息就好，大家都這樣。」
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: 他覺得這樣實在太冒險。可是，事後卻聽說，身邊真的有上班族貸款一二○○萬、
: 甚至一八○○萬，因為台北市一間像樣的房子都要一五○○萬～二○○○萬以上，
: 一個月的房貸支出是六萬多、九萬多。
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: 「台北有這麼多人繳得起這麼高的房貸嗎？是不是要泡沫了？」
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: 他不是唯一如此質疑的人。
: 「金管會應該查一查銀行做房貸時有沒有查清楚，」一名銀行高階主管也擔心，
: 銀行衝雙卡業務時疏忽而釀成大禍的例子會再重演。
: 銀行搶攻房貸業務
: 今年上半年，許多銀行因為雙卡呆帳而虧損，但銀行堆滿的資金還是要有地方去，
: 所以就趁著房地產榮景拚命搶房貸業務。
: 今年以來，金融機構對民間的放款成長緩慢，甚至時有衰退，
: 但是對房地產的放款卻一路上升。
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: 令人擔心的是，現在的房貸市場，跟過去很不一樣。
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: 以前，買房子的人多半要有三成左右的自備款。但是現在，貸款八成五是家常便飯，
: 很多銀行也都有一○○％、甚至一一○％房貸，連裝潢、保險都可以貸款。
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: 另外，麥格理證券的報告指出，由於游資氾濫，銀行的價格戰已經延燒到房貸。
: 目前多數銀行前半年或第一年的利率都在二％以下，比一年期定存利率還低。
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: 最近勞委會公布勞工住宅貸款利率，也由於銀行搶生意，
: 一口氣從二．七四％降為二．二四％。
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: 「很多客戶都多貸一點錢，存成美元定存，利率有五％，」一名土地代書發現。
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: 雖然房價與貸款成數高，卻沒有加重房貸戶的負擔。
: 因為銀行都提供只還利息、不還本金的寬限期二～七年，
: 在寬限期內，每貸六百萬元，每個月只要付一萬元左右。
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: 更不用說銀行為了挖競爭者的客戶，祭出許多轉貸優惠。
: 有的銀行主張第一年利息全免，有的銀行送代償金，最高可達五十萬元。
: 全球買房熱　警報響起
: 放眼全球，這些現象可能不只在台灣上演。因為二○○○年網路、科技泡沫後，
: 各國央行接棒降息，全球資金流入房地產，買房幾乎成了全球運動。
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: 「只要你有脈搏，就可以貸到錢，」美國桑保恩房貸公司總裁梅納田形容的景象，
: 幾乎全球適用。
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: 但是各國已經不斷提出警語。
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: 因為美國就曾因此演成危機。在一九八○年代末與一九九○年代初，
: 房地產崩盤導致兩千多家銀行與地方儲貸機構倒閉或需金援，最後由納稅人買單。
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: 因此，近來包括前央行總裁葛林斯班與現任的柏南克均已放話，
: 將對銀行發布指導方針，也會主動查核銀行有沒有浮濫放貸，
: 尤其是只繳利息不還本金的房貸。銀行如果要繼續承接新房貸，
: 必須增加資本或進一步提出風險控管證明。
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: 在韓國，金融監督管理局也已經在查核主要銀行的抵押貸款，風險會不會太高。
: 另外，韓國還提高擁有較多房屋的屋主的稅率，也緊縮住宅重新開發的規定。
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: 在中國大陸，政府則發布貨幣信貸指導原則，要求嚴審房貸，
: 降低商業銀行對房貸的依存，避免銀行的放款因房地產放款而波動。
: 台灣呢？
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: 「寬限期的結構性風險」已經浮現。
: 一名銀行從業員指出，許多人在寬限期後，該開始還本金時，
: 馬上繳不出幾乎是原本三倍的房貸。
: 在超低利率下，銀行的房貸早就不賺錢了，只要有呆帳都會虧損。
: 政府該如何管制？
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: 金管會副主委張秀蓮曾提及，如果政府特別撥款成立的優惠房貸已經達成振興房地產、
: 協助民眾買房的目標，優惠房貸可以不用再辦。
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: 然而消息一見報，馬上有工商團體反對，認為這將導致房地產崩盤，而使金管會澄清，
: 並未建議停辦優惠房貸。
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: 另外，根據《銀行法》，銀行承做房貸金額不可以超過存款與金融債券總額的三成。
: 「銀行會自己調整，」張秀蓮指出。
: 房貸餘額已達雙卡的四倍
: 只是，房貸餘額是雙卡等消費信用貸款的四倍，如果雙卡可以令銀行虧損，
: 房貸何嘗不會？
: 因此，銀行內部控管愈發重要。例如，
: 復華銀行推出首年利率只要一．六八％的房貸方案時，
: 就要求客戶要同時投保歐美行之多年的房貸壽險，客戶一旦不幸身故，
: 可由保險理賠清償房貸。
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: 這項方案開辦迄今一年半，已有客戶申請理賠。
: 「當客戶接過保險公司的支票，眼眶都含著淚，」復華銀行副理王國維說，
: 不管客戶或銀行，都免了財務壓力。
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: 另外，銀行也規定貸款戶不能在某一段時間內清償所有的本金，
: 以免少了利息收入，使得第一年流血祭出的低利率成了淨損。
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: 「房貸早就不賺錢了，」多名高階銀行主管都感慨不已。
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: 如果銀行繼續用低價與低風險管理的模式搶房貸業務，
: 真的難保房貸會不會是下一波消費金融風暴。


恕刪部分原文

看來兩、三年很有可能再出現一次房地產泡沫
房地產與建築業的景氣又將回到民國87~90年左右的谷底
或許現在的房價（或說房市熱度）跟過去的高點還有落差
但從四年前回升後的漲幅也太快的
建商一見景氣回春
又拚命地興建辦公大樓、住商混合、甚至新市鎮開發
在高鐵以及北高兩市捷運開通等題材的推波助瀾下
更刺激建商的企圖心及消費者的買氣
於是房地產又開始越炒越熱（南部稍微冷靜啦）
隱隱又將未來十幾年的市場提前消耗掉
前幾年是因為房價真的便宜
加上全球景氣從谷底回升 給予民眾信心和實質的資金來源
所以房市交易量可觀
現在雖然房子漲價
但又因為房貸越來越低、兼之房地產已被炒熱
大家繼續一窩瘋地買
繼續把這個房市泡沫越吹越大
明明房子就偏貴可是還是買氣依然不減
這不是泡沫是什麼

我在想
兩、三年後這個泡沫被戳破了 受傷的會有誰
消費者 因為現在買的房子都買貴了
同時要背負鉅額的房貸好長一段時間
銀行業 因為過度放款導致呆帳問題
要是景氣循環轉入空頭、大家還款力降低 銀行也拿不到錢
營造業 因為市場提前被消耗 想蓋房子也沒得蓋
高度的空屋率必須花上好十幾年去消耗
政府 社會問題
而且我猜到時候又必須被迫祭出什麼低利房貸的招數
騙騙民眾去買房子
順便讓體質不良的建商可以繼續苟延殘喘下去
這筆實質上優惠了不良建商的低利房貸還不是妳我買單

台灣的房地產一直沒辦法用比較健康的方式經營
本以為民國87~90年那一段期間的超低迷景氣
（超低迷是指房地產 我不知道其他產業怎樣）
可以讓台灣的營造業體系重整
也讓人民對於房地產的觀念導向比較健全的方向
結果目前看來好像沒有收到這樣的效果

可惜了


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