房貸保證人? - 貸款

※ 引述《sopheya (i know i can)》之銘言：
: 版上各位好，想請問幾個關於房貸的問題：
: 最近辦房貸，
: 銀行說房屋設定100萬，設定費1200元，
: 設定200萬，設定費2400元，
: 設定300萬，設定費3600元。
: 設定費以此類推。
: 因家人認為所需資金只需要250萬，就讓房屋設定為250萬，
: 這樣在貸款上還是符合足額擔保吧?
: 另外，我剛剛上網查了一下，
: 銀行法第十二條之一，在民國100年11月3日才剛實施:
: 1.銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。
: 2.銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，
: 不得要求借款人提供保證人。
: 第2項講的保證人，應該是指"一般保證人"吧??
: 這次房貸我們已經提供足額的房屋做抵押，
: 但是銀行還是要求提供一名"一般保證人"
: 我們對於這點也很困惑。
: 所以請問，關於以100萬為倍數收取的設定費，是一般銀行的做法嗎?
: 我們詢問銀行，銀行只說這是規定，
: 但是我們想叫行員拿出她們銀行哪條貸款有這項規定?因為太不合理了。
: 再來，關於一般保證人，在足額擔保下，
: 目前銀行還會再徵提一般保證人嗎?
: 謝謝大家~

房貸顧名思義是以房子作為擔保品的擔保借款，
授信對象(借款人或擔保品提供人)要設定擔保品(房子)的抵押權給債權人(銀行)，
才叫做擔保借款。

抵押權需要在公務機構(地政事務所)登記才會生效，
義務人設定抵押權要繳給地政機關規費(規定是收權利金額的1/1000)，
至於設定權利金額跟實際借款金額並不相同，實務上要設定2000萬抵押權借500萬，
只要權利人(銀行)跟義務人(借款人等)都同意是OK的。

早一些時候也有銀行的設定權利金額是設定到借款金額1.4倍或更高的，
目前大部分銀行是規定至少要設定借款金額的1.2倍。
也就是說借100萬，設定120萬的抵押權。

用意可能是一旦違約，借款人無力償還時，
債權銀行執行需要負擔行政成本、要收取利息與滯納金等，
另外擔保品的價格會因為市場行情波動，
5年前值100萬的房子未來可能漲價到120萬、當然也可能跌到不到80萬，
因此銀行鑑估值100萬的房子不能真的借到100萬，
只能借到鑑估值的幾成以內(85成~5成，看擔保品價值與借款人財力)，
設定抵押時則必須以保守審慎的態度設定較高的權利金額。
(EX.估價120萬借85成約可貸100萬，設定120萬=100萬的1.2倍)

辦房貸你要負擔的不只是利息，你付的錢不是都入到銀行口袋。
除了設定規費，辦理房貸的期間內還需要投保足額的地震險與火險，
這也是你的借款成本，但銀行未必賺得到這塊。

提供足額擔保不是重點，
重點在於鑑估值怎麼來的? 銀行貸款成數又可以到幾成?

鑑估值不一定等同市價，銀行審核也保有貸款成數高低的自由裁量權。
消金市場跟房市樂觀時，估價可能接近(超過?)合理市價，
反之，看壞前景時，銀行鑑估價跟成數就保守。
怎樣算足額擔保，其實這並沒有完全公正透明客觀的標準。

可能很多人會覺得這篇文說一堆又沒重點，解釋得不清楚不如不解釋。

基本上貸款業務員的工作依賴的與其說專業，不如說是信賴。

為何要保人，網上沒經手案件又不是同家銀行的經辦人員很難下判斷。
也是有業務員會認為需要去跟客戶解釋這麼多這麼細的時候，
再解釋都是多餘的。

個人想法的問題，無所謂對錯。


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