房屋過戶問題急問 - 稅務

※ 引述《Andersen (忘記背後努力面前)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 home-sale 看板]
: 作者: Andersen (忘記背後努力面前) 看板: home-sale
: 標題: [問題] 房屋過戶問題急問
: 時間: Fri Jul 25 14:28:51 2008

呃..好像版友都很忙，我來回答一下，詳細內容待版友補充

: 父親在八年前以祖父的名義於外縣市購買房屋，
: 當時是向銀行以另一人連帶保證方式申請透支(貸款)400萬；
: 目前尚欠銀行250餘萬。
: 但近年祖父身體狀況較差，且擔憂連帶保證人會被拖累。
: 故我們想要儘早將這債務處理掉，
: 目前已籌出可還給銀行的錢，並打算以我內人的名義購買(過戶)此房子。
: 想請教各位大大的問題是：
: 1.我們想將籌出的錢匯到內人帳戶，再由內人匯款到祖父的欠款帳戶。
: 這樣會有問題嗎？
: 又要如何才算證明有金錢交易呢？

如果要由你太太取得房地所有權，可以透過買賣或贈與方式，
請先去當地稅捐單位申請「房屋評定現值證明」，
另外去地政事務所申請「土地及建物登記謄本」，土地謄本上會寫97年公告現值，

房屋評定現值 + 土地面積 x 97年公告現值= 公契價

公契價就是一般房屋移轉時向政府申報課稅用的價格，通常會低於市價，

若公契價低於(貸款額+111萬)，則直接以「附負擔的贈與」移轉，贈與稅為0，
須證明你太太有能力償還貸款，負擔的稅費包括契稅、印花稅、增值稅、規費。

若公契價高於(貸款額+111萬)，可考慮以買賣方式移轉，但二等親買賣視同贈與，
若欲免除贈與稅，須提資金移轉證明，且仍要申報贈與。


: 2.因為資金問題，我們打算自己處理所有過戶手續(含國稅局、地政事務所等)
: 但因為目前房屋所有人(祖父)行動不便，有哪些手續是需要他親填委託書才行呢？
: 會不會有哪項手續因為他無法親自辦理而吃閉門羹呢？

申請房屋評定現值證明需有本人委託書，
另外移轉時需有出售人/贈與人之印鑑證明，須本人親至戶政事務所辦理。

: 3.因為內人與我祖父是二等親，據悉會有"買賣"、"贈與"之間差異的問題，
: 想請教我們用這樣的買賣方式，負擔的稅是否會較少呢？

前面已說明，若公契價扣掉貸款後低於111萬，贈與稅額即等於0，
故以贈與方式移轉最省錢省力。

若大於時，則可以買賣方式移轉節省贈與稅，但須提出有實際移轉資金的證明。
省錢不一定省力。


: 4.該房屋另有附車位(權狀有寫)，請問辦理過戶(無論是贈與或買賣)時，
: 有需要辦其他手續嗎？

權狀上有寫車位，判斷應屬於公設約定專用者，則移轉時與主建物併同移轉即可。

: 5.因房屋在外縣市，不知可否在自己所在地的稅捐稽徵處、地政事務所辦手續呢？

申請房屋評定現值證明、申報契稅、贈與稅、土地增值稅，
申請移轉均須於房屋所在地之主管機關辦理，印鑑證明須於戶籍所在地戶政機關辦理。


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