我的條件可以抵押房貸嗎? - 貸款

※ 引述《burrrp (飽嗝)》之銘言：
: 目前無業，上個月離職想要創業，所以需要房貸。
: 名下一間南部房子 目前實價登錄 400 萬左右
: 想要抵押貸至少 300 ，現有信貸 88 萬，信用正常
: 問過之前辦信貸的業務，我提到想要整合信貸入房貸，
: 她就回我說這樣不行。
: 我想請問一下，我這樣條件是真的不行嗎?
: 還是說信貸整合近房貸讓她少賺?

版友 您好；

針對問題、提供個人貸款承辦經驗回覆如下，供參

首先『無業』~上個月已離開工作崗位，等於說目前版友並沒有收入來源證明提供銀行？
若是、我會建議找一位可以提供制式財力證明的二等親屬保證人。
原因：先不提本次房貸的月付金，信貸88萬掛帳上，等於每個月都要固定攤還月付金給銀
行；如借款人無法提供財力證明，保證人財力即派上用場、房貸銀行合併計算收支比重。
若不幸無保證人也無充足財力證明、本次申請房貸~恐怕不容易獲得銀行授信。

其次想要釐清88萬信貸是『幾時獲得銀行核准』？是最近一年內新增負債？還是一年前？
因為假設最近一年內新增的負債，且核准時間又剛好是離職前，信用擴張風險遽增；也徒
增本次申請房屋貸款的困難度(近期增貸、影響到貸款成數)。

再者、名下登記的南部房屋位於何處？擔保抵押價值有沒有版友所說的『至少300萬』~也
需要再針對房屋詳細評估；唯提醒版友注意：

1.實價登錄數據並非銀行准予房貸額度的參考來源(實地鑑價報告為準，南部地區的實價
數據恐怕會比銀行鑑價來得少一成、甚至於更多~端視房屋座落地區、非都計區就更差)
2.包括無業、近期增貸(假設)、房屋位置等都會影響銀行對於本次借款的貸款成數
3.試算假設：實價*90%=銀行鑑價*房貸成數如為七成(無業、近增與區域修正貸款成數)
400萬*90%=360萬*70%=252萬~明顯就不足版友的目標『至少300萬』，結果還可能更少！


至於銀行信貸業務所言無誤，畢竟多半的銀行都不會願意『拿授信出去的房貸錢還自己的
信貸錢』~除非找其它銀行辦房貸去代償信貸餘額；非關該行員有無業績可賺少賺的問題。


總結：版友現況、重申注意上述所提到的『物與人』兩項因素，因為版友未來很可能都會
面臨到銀行婉拒申請的結果，籲請需有心理準備。


具銀行徵授信、與貸款業務逾13年經驗的Jerry

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