想買第2間房的規劃 - 投資

※ 引述 《asssa》 之銘言：
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: 各位好 最近在評估要不要買第二間房 請大家幫忙指點 感謝~
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: 夫妻年收合計約160到170萬(包含業外收入、年終與股息等等)，一個月月收入基本保守估
: 計11萬，扣掉基本開銷，可存6萬左右。薪水不太會變動了。現在租屋，一個月租金含水
: 電瓦斯等約1萬元。
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: 目前買了一間預售屋，約貸款800萬，每個月工程款14500元，還要繳兩年，之後每個月房
: 貸以利率1.5(高估一點)，30年來看，每個月約28000元，另外加水電瓦斯管理費公電費等
: ，再加五千，起碼每個月要負擔33000元。

貸款每月負擔
理想上不應超過月收1/3
以2位每月11萬的月收
付在房貸的資金上限控制在4萬即可

: 現在太太手頭上還有185萬現金(定存)和市值250萬的股票，185萬差不多是預售屋的尾款
: 和裝潢費用。先生手上有約150萬(包含現金和股票)。
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: 最近房市高漲，有在想說要不要把資金轉移至房市，有看到一間新成屋約970萬，頭期約
兩百，貸款加管理費一個月約28000元，先生是覺得他目前每個月可以存的錢差不多就這
: 個數字，這房子離捷運站又近，想說先買起來，兩年後預售屋好了， 這間離捷運站近的
可以租人(權狀約20，可以租23000左右)，到時候用租金來付房貸，再貼一點錢就好。

認真講，請勿將買房視為存錢
若以投資角度來看
資產都要有正現金流，才值得投資
在您目前的方案，這是負的現金流

且兩位都有持股經驗
切忌"追高殺低"在股市應該也體驗過
房市也是一樣，想投資拼價差就等跌勢
(好比台積電，買在300的勝率總是比679來的高)
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第3點是，預售屋是期貨
且履約期是可以一再延後的
身為買方拿建商沒輒
時間效益要考慮清楚
卡了這麼多資金在預售屋上
卻沒有持續的現金流進來，很容易動搖
如果真的低機率遇上跌勢，徒增煩惱

: 不過我們把這個想法和在銀行工作的朋友說，朋友說未來兩到三年可能會升息，屆時房貸
利率可能往上變成2到3%，他怕我們兩年後預售屋要貸款的時候，萬一升息，連同現在想買
的新成屋，萬一沒租出去，貸款會太重….

行員是對的
美國最快 2022年底升息
(實際上視通膨率來決定)
目前已經開始收割新興國家的資金
台灣也有可能因資金外流的關係不跟升
但這個不升，代表市場經濟是下行

但更大隱憂是
中國今年開始戳房地產的泡泡
我們市場上的資金會不會被影響值得防備

: 想請問大家我們這樣想要嘎兩間是不是太緊呢?
: 還是有什麼需要注意的地方?
: 如果覺得我們好高騖遠或是想太多，也請直接打醒我們，感謝～

當個包租公 /婆也不是壞事
但建議是從二手屋開始
省掉面對預售的風險
先習慣面對租客
再評估適不適應這樣的模式
(租客的雜七雜八反應事項，房屋修繕)

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