如何善用"有負擔贈與的扣除"節稅法贈屋? - 稅務

請問：

若父母健在的一方生前欲贈屋與地（住宅區）給特定子女（所以不用遺贈方式）
而欲合法節稅於贈與稅的免稅額度內。

註：而「所謂便利」的其他常見做法，因故無法採行（涉及贈與人現金極少的考量
，所以才規劃贈與不動產）。此外，房屋自40年前購入後一直保持至今（想成祖厝好了）
。

前後斟酌之下，想到「有負擔贈與的扣除」這個說法。因為我非租稅專家，因此請教一下
版上專家。

假設該屋公告現值當然超過每年220萬的贈與稅免稅額。假設該屋公告現值800萬好了。
但市值1000萬。

是否可向銀行設定抵押來貸款N百萬元。銀行當然因為要賺一筆，假設抵押核給600萬好了
。於是房屋抵押設定給銀行（若還不出200萬給銀行時）。

800-600=200<220。所以，符合所謂的「有負擔贈與的扣除」、因此免課贈與稅嗎？

PS：因為當初向銀行貸的600萬並不是真的要用。600萬元一毛也沒花掉。

等過幾個月或半年，也就是房屋過戶給子女後的半年，600萬元及利息合計還給銀行。
然後塗銷房屋的抵押權設定，物歸原家庭（只是從父母輩過戶到子女輩，完成免稅贈與）
。

這個方法是屬於租稅上的「有負擔贈與的扣除」的實踐例子嗎？

PS：有爬文過。健在長輩一人贈屋給某子女，贈與稅外似另需考量土增稅與契稅層面囉？
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