套房及乙工用地的貸款問題 - 貸款

先謝謝這位版友的詳細解釋 :P


※ 引述《kagoi (kagoi)》之銘言：
: 板友您好，關於購屋貸款
: 首先你必須要先充分了解自己所要購買的房地
: 是屬於什麼樣的"物件"？
: 以現況為例，目前既有的公寓或是集合式住宅
: 土地 通常都有同時滿足"1.都市計劃內"的"2.住宅區或商業區"這兩個條件
: 這種物件我們姑且把它稱做"一般房屋"
: 這種物件對應到
: 建物 謄本中的主要用途通常是"住家用"或是"商業用"
: 申辦貸款比較彈性（額度限制較少）
: 至於如何判別物件的屬性？
: 我們通常會以該物件座落
: 土地 的"使用分區"作為一個簡單依據
: 可請仲介業者提供土地登記謄本給你參考
: 假設使用分區欄位顯示(空白)
: 多數都符合上面兩個條件(意即此物件為"一般房屋")
: 但"並非絕對"
: 所以我們通常會去各縣市政府"地政處"的網站
: 輸入地號查詢使用分區，再作一次確認
: ---
: 切入正題，你要買乙工的住宅
: 他的土地使用分區有可能"1.位於都市計劃區內"，
: 但不大可能是"2.住宅區或商業區"(也有少數例外，需看座落土地的臨路條件)
: 通常是"乙種工業區"
: 對應到
: 建物 謄本中的主要用途多數是"一般事務所""辦公室" 而非"住家用"
: 這種物件在放款經辦的審查中
: 是屬於比較"次等"的物件
: 畢竟非住宅區或商業區用地的土地(如:工業區 環境保護區)
: 取得成本本來就比較低
: EX:重劃區的透天厝 vs 農舍
: 貸款成數不會高（通常是銀行估值的65％以下，不過利率條件未必較差）
: 畢竟建商想拉抬房價賺取高利潤
: 將風險轉嫁給消費者，銀行不見得要照單全收

我目前在考慮中和的四季紐約，
據我所知，他是乙種工業區沒錯，登記好像是一般事務所

我一個人住，工作上比較特殊一點
實際工作情況算是公司放了一塊讓我經營，
所以我沒有上班時間，也不用到公司，有固定底薪+不定時的獎金
但公司是有幫我報勞健保以及有每個月薪轉的。
年資差不多五年。

貸款成數我比較不在意，如前文所說，
我只需要貸到五成或者五成以下，不會貸到超過六成
(因為我爸身體很差，所以每個月我需要留一點現金可以緊急支用，
貸超過六成對我的預算就有點卡了)

比較在意的是利率問題，怕乙工用地利率會比較高之類的


: 目前很多行庫都有"自辦的"青年安心成家專案
: （就是看起來差不多，但是申辦條件比政府補貼開的條件寬鬆一點）
: 基本條件不外乎是
: 1.年齡（20～45歲）
: 2.本人及配偶名下均無不動產（未限制父母及未成年子女，未婚本人申辦亦可）
: 3.貸款成數：估值的70％～80％
: 4.貸款額度：上限約350～500萬，依各縣市政策性方案區分
: 不動產部份
: 1.取得原因必須為"買賣"或"拍賣"（贈與不行）
: 2.建物登記用途須有"住"字（如住家用或住商用）
: 所以如果板友買乙工的物件
: 恐怕會有問題（建物主要用途通常登記 不會是"住家用"）
: 我待的金融機構比較保守，都是以"登記"為主
: 有的行庫似乎是以"實際用途"去判別
: （我個人覺得不大妥適，因為如果被金檢單位查到不好解釋，很容易被扣帽子）
: ---
: 綜上
: 站在一個小小放款經辦的立場
: 我個人比較建議你
: 買"一般住家用的物件"比較妥適
: 另外，以你的Case
: 實務上有種作法 可以供你參考
: 1.購買一般不動產先至銀行申辦一般指數型房貸
: 2."同時"到政府單位申請利息補貼方案（審查時間通常為3～6個月，有時會更久）
: 3.等政府審查通過 再拿認可的公文至"有承作相關方案的銀行"辦理房貸轉換
: (指數型房貸-->利息補貼專案)
: ps.多數銀行對類似的放款案興趣缺缺
: 因為作業時間比較久（同樣的案件要做兩次）
: 相關規定一堆(轉換後的放款成數額度有限制，還要額外報送給政府資料做追蹤)
: 利潤也不高(補貼後的利率有的甚至＜1％，幾乎沒有賺頭可言)
: 所以這位板友 如果確定要這樣跑
: 記得不要先跟銀行透漏你要申請利息補貼的事 呵呵
: 先寫到這裡，有相關問題 歡迎來信詢問 ㄟ(￣▽￣"ㄟ)


-----------------以下跟貸款比較無關----------------



依照版友建議的，還是以一般住宅為優先考慮了
之所以考慮四季紐約，是因為一個人住，
就以有管理的電梯大樓為優先，至少安全上或者有什麼事有管理員可以處理
然後我都在家裡，依照最近的出門次數看來，
一個月離開家裡兩公里以上不到十次.... <==搞不好不到五次，整個宅
家裡的通風和採光就很重要，
看來看去只有四季紐約比較適合我的要求。
另外有看到一間在府中捷運站附近的，屋齡比較老但預算差不多
不過是在南雅夜市裡，半夜的話安全性上比較有疑慮
加上他的通風和採光不好，不過貸款似乎會比較好辦
(在捷運站附近加上是一般住宅)
這部份有點離題....不過如果有版友最近也在找板橋中和的小套房
也歡迎來信一起討論 XD

貸款的部份就是先申辦一般指數型房貸，
再去申請政策性房貸，等到審查過了再轉貸。
↑↑↑↑↑依照這樣的話，就必須找沒有綁約的房貸囉？

另外請問
代書費及貸款承辦費用，我抓十萬預算會不會太多或太少呢？
(或者說扣掉仲介費、屋價、裝修以外的費用該抓多少，屋價450-500萬)


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ptt有沒有買房子經驗交流的版啊...
第一次買房子，我家基本上沒人可以幫我跟我說該注意的事情，
所以強烈需要這種版......

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