套房及乙工用地的貸款問題 - 貸款

※ 引述《cckagt ( )》之銘言：
: 最近在看新成屋的套房，可是很多都是乙工用地
: 目前五年內都沒有結婚的打算，所以是要用來自住的
: 預計要貸150-250左右，自備款250
: (最多貸250，不打算超過)
: 套房本身的貸款條件就不是很好了，
: 乙工用地好像利率還會再加or不承貸
: 想問一下依我的需求買乙工用地的話貸款方面會不會有什麼問題
: 例如利息會比較高之類
: 如果利息比較高..我就要排除乙工用地了0.0

板友您好，關於購屋貸款
首先你必須要先充分了解自己所要購買的房地
是屬於什麼樣的"物件"？

以現況為例，目前既有的公寓或是集合式住宅

土地 通常都有同時滿足"1.都市計劃內"的"2.住宅區或商業區"這兩個條件
這種物件我們姑且把它稱做"一般房屋"

這種物件對應到

建物 謄本中的主要用途通常是"住家用"或是"商業用"

申辦貸款比較彈性（額度限制較少）

至於如何判別物件的屬性？
我們通常會以該物件座落
土地 的"使用分區"作為一個簡單依據

可請仲介業者提供土地登記謄本給你參考
假設使用分區欄位顯示(空白)
多數都符合上面兩個條件(意即此物件為"一般房屋")
但"並非絕對"
所以我們通常會去各縣市政府"地政處"的網站
輸入地號查詢使用分區，再作一次確認

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切入正題，你要買乙工的住宅
他的土地使用分區有可能"1.位於都市計劃區內"，
但不大可能是"2.住宅區或商業區"(也有少數例外，需看座落土地的臨路條件)
通常是"乙種工業區"

對應到

建物 謄本中的主要用途多數是"一般事務所""辦公室" 而非"住家用"

這種物件在放款經辦的審查中
是屬於比較"次等"的物件
畢竟非住宅區或商業區用地的土地(如:工業區 環境保護區)

取得成本本來就比較低

EX:重劃區的透天厝 vs 農舍

貸款成數不會高（通常是銀行估值的65％以下，不過利率條件未必較差）

畢竟建商想拉抬房價賺取高利潤

將風險轉嫁給消費者，銀行不見得要照單全收

: 另外想請問，
: 青年安心成家專案是一定要新婚或預定結婚才能用的嘛
: 我是要首購，單親家庭，父親名下有土地但沒有房產，
: 父親是身心障礙和重大傷病，家庭年收入在50%以下。
: 這樣的條件用住宅補貼方案可以嗎？
: 或者有其他比較適合我的政策性房貸呢？

目前很多行庫都有"自辦的"青年安心成家專案

（就是看起來差不多，但是申辦條件比政府補貼開的條件寬鬆一點）

基本條件不外乎是
1.年齡（20～45歲）
2.本人及配偶名下均無不動產（未限制父母及未成年子女，未婚本人申辦亦可）
3.貸款成數：估值的70％～80％
4.貸款額度：上限約350～500萬，依各縣市政策性方案區分

不動產部份
1.取得原因必須為"買賣"或"拍賣"（贈與不行）
2.建物登記用途須有"住"字（如住家用或住商用）

所以如果板友買乙工的物件
恐怕會有問題（建物主要用途通常登記 不會是"住家用"）

我待的金融機構比較保守，都是以"登記"為主
有的行庫似乎是以"實際用途"去判別
（我個人覺得不大妥適，因為如果被金檢單位查到不好解釋，很容易被扣帽子）

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綜上
站在一個小小放款經辦的立場

我個人比較建議你
買"一般住家用的物件"比較妥適

另外，以你的Case
實務上有種作法 可以供你參考

1.購買一般不動產先至銀行申辦一般指數型房貸

2."同時"到政府單位申請利息補貼方案（審查時間通常為3～6個月，有時會更久）

3.等政府審查通過 再拿認可的公文至"有承作相關方案的銀行"辦理房貸轉換
(指數型房貸-->利息補貼專案)

ps.多數銀行對類似的放款案興趣缺缺
因為作業時間比較久（同樣的案件要做兩次）
相關規定一堆(轉換後的放款成數額度有限制，還要額外報送給政府資料做追蹤)
利潤也不高(補貼後的利率有的甚至＜1％，幾乎沒有賺頭可言)

所以這位板友 如果確定要這樣跑
記得不要先跟銀行透漏你要申請利息補貼的事 呵呵

先寫到這裡，有相關問題 歡迎來信詢問 ㄟ(￣▽￣"ㄟ)

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