■ 蔡松棋、呂觀文
大陸地區土地使用權的種類、所有權屬及權利範圍其實相當複雜，令人困擾的是相關稅費
措施的複雜度也不遑多讓，尤其目前諸多地區的主管機關均要求房產（地上建築物）須隨
同土地使用權移轉，這也使持有及轉讓土地使用權的單位或個人，不得不同步了解與房產
相關的稅制規範。
茲彙整常用的稅種，俾利擁有大陸地區土地使用權及房產的單位及個人據以遵循。
稅種的簡介
針對表一所列稅目，為便於理解引用，選擇重要部分詳細說明：
（一）城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是以徵收範圍內的土地為徵稅對象，以實際佔用的土地面積為計稅依據，
按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。國務院在1988年9月27日發佈
「中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例」，並從當年11月1日起實施，對大陸內資企
業、單位、個人開徵土地使用稅項；對外資企業及外籍個人則免徵收。
●城鎮土地使用稅的徵收範圍：
1、城市土地：經國務院批准設立，市級政府所在地的土地，包括市區及郊區的土地；2、
縣城土地：縣人民政府所在地的城鎮土地；3、建制鎮土地：經省、自治區、直轄市人民
政府批准設立，鎮人民政府所在地的土地；4、工礦區土地：經省、自治區、直轄市人民
政府批准，工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立
建制鎮的大中型工礦企業所在地的土地。
換言之，建立在城市、縣城、建制鎮、工礦區以外的工礦企業則毋須繳納城鎮土地使用稅
。
●城鎮土地使用稅的納稅義務人：
在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅
義務人。
通常包括：1.擁有土地使用權的單位、個人。2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所
在地的，其土地的實際使用人和代管人。3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其實
際使用人。4.土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方按實際使用的土地面
積佔總面積的比例，分別計算納稅。
●城鎮土地使用稅的適用稅額：
城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制
鎮、工礦區分別規定每平方公尺土地使用稅年應納稅額。具體標準為：50萬人以上的大城
市，每平方公尺稅額人民幣0.5元至10元；20萬至50萬人的中等城市，每平方公尺稅額0.4
元至8元;20萬人以下的小城市每平方公尺稅額0.3元至6元；縣城、建制鎮和工區，每平方
公尺稅額為0.2元至4元。
●城鎮土地使用稅的計稅依據：
土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。1、人民政府確定的單位組織已測
定土地面積，以測定面積為基準依據；2、雖未經合法測量，但是持有有關政府部門核發
的土地使用證書，以證書確認的土地面積為基準依據；3、尚未核發土地使用證書、先依
納稅人申報的土地面積據以納稅待核發證書後再調整。
應納稅額的計算方法：應納稅額＝計稅土地面積×適用稅額
●納稅申報及繳納：
1.城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
2.城鎮土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地的稅務機關負責徵收。至於，
使用的土地不屬於同一省、自治區、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務機
關繳納土地使用稅；在同一省、自治區、直轄市地方稅務局確定。
（二）城市維護建設稅
城市維護建設稅本身並沒有特定的徵稅對象，而是對從事工商經營，繳納增值稅、消費稅
、營業稅的單位和個人徵收的一種稅。1985年2月8日國務院正式頒佈《中華人民共和國城
市維護建設稅暫行條例》，於1985年1月1日在全國範圍內施行。但，對外商投資企業和外
國企業並不予徵收。
●城市維護建設稅的特點：
1.稅款專款專用；2.屬於「三稅」（增值稅、消費稅、營業稅）的附加稅；3.根據城鎮規
模設計稅率；4.徵收範圍較廣。
●城市維護建設稅的納稅義務人：
1.凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人。2.
除外商投資企業、外國企業不徵收。
●城市維護建設稅的徵收範圍：
城市維護建設稅的徵收範圍包括：城市、縣城、建制鎮、工礦區。應根據行政區劃作為劃
分標準。
●城市維護建設稅的適用稅率：
納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在
地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。
●城市維護建設稅的計稅依據：
以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，並同時徵收。
●應納稅額的計算公式：
應納稅額＝（實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額）×適用稅率
●城市維護建設稅的納稅地點：
1.納稅人直接繳納「三稅」的，在繳納「三稅」地繳納城市維護建設稅。2.代征、代扣代
繳增值稅、消費稅、營業稅的企業單位，同時也要代征、代扣代繳城市維護建設稅。
●城市維護建設稅主要的特殊規定：
1.海關對進口產品代徵增值稅、消費稅的，不徵收城市維護建設稅；2.對進口產品退還增
值稅、消費稅的，不退還已繳納的城市維護建設稅；3.對金融業調增3%徵收的營業稅，不
徵收城市維護建設稅；4.對於因減免稅而需要進行「三稅」退庫的，可同時退庫城市維護
建設稅；5.對於鐵道部集中繳納的營業稅稅額，統一規定按5%繳納城市維護建設稅。（上
）
（作者是安侯建業會計師事務所大陸台商服務中心負責人）
【2004/05/29 經濟日報】
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大陸地區土地使用權的種類、所有權屬及權利範圍其實相當複雜，令人困擾的是相關稅費
措施的複雜度也不遑多讓，尤其目前諸多地區的主管機關均要求房產（地上建築物）須隨
同土地使用權移轉，這也使持有及轉讓土地使用權的單位或個人，不得不同步了解與房產
相關的稅制規範。
茲彙整常用的稅種，俾利擁有大陸地區土地使用權及房產的單位及個人據以遵循。
稅種的簡介
針對表一所列稅目，為便於理解引用，選擇重要部分詳細說明：
（一）城鎮土地使用稅
城鎮土地使用稅是以徵收範圍內的土地為徵稅對象，以實際佔用的土地面積為計稅依據，
按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。國務院在1988年9月27日發佈
「中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例」，並從當年11月1日起實施，對大陸內資企
業、單位、個人開徵土地使用稅項；對外資企業及外籍個人則免徵收。
●城鎮土地使用稅的徵收範圍：
1、城市土地：經國務院批准設立，市級政府所在地的土地，包括市區及郊區的土地；2、
縣城土地：縣人民政府所在地的城鎮土地；3、建制鎮土地：經省、自治區、直轄市人民
政府批准設立，鎮人民政府所在地的土地；4、工礦區土地：經省、自治區、直轄市人民
政府批准，工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立
建制鎮的大中型工礦企業所在地的土地。
換言之，建立在城市、縣城、建制鎮、工礦區以外的工礦企業則毋須繳納城鎮土地使用稅
。
●城鎮土地使用稅的納稅義務人：
在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅
義務人。
通常包括：1.擁有土地使用權的單位、個人。2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所
在地的，其土地的實際使用人和代管人。3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其實
際使用人。4.土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方按實際使用的土地面
積佔總面積的比例，分別計算納稅。
●城鎮土地使用稅的適用稅額：
城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制
鎮、工礦區分別規定每平方公尺土地使用稅年應納稅額。具體標準為：50萬人以上的大城
市，每平方公尺稅額人民幣0.5元至10元；20萬至50萬人的中等城市，每平方公尺稅額0.4
元至8元;20萬人以下的小城市每平方公尺稅額0.3元至6元；縣城、建制鎮和工區，每平方
公尺稅額為0.2元至4元。
●城鎮土地使用稅的計稅依據：
土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據。1、人民政府確定的單位組織已測
定土地面積，以測定面積為基準依據；2、雖未經合法測量，但是持有有關政府部門核發
的土地使用證書，以證書確認的土地面積為基準依據；3、尚未核發土地使用證書、先依
納稅人申報的土地面積據以納稅待核發證書後再調整。
應納稅額的計算方法：應納稅額＝計稅土地面積×適用稅額
●納稅申報及繳納：
1.城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
2.城鎮土地使用稅的納稅地點為土地所在地，由土地所在地的稅務機關負責徵收。至於，
使用的土地不屬於同一省、自治區、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務機
關繳納土地使用稅；在同一省、自治區、直轄市地方稅務局確定。
（二）城市維護建設稅
城市維護建設稅本身並沒有特定的徵稅對象，而是對從事工商經營，繳納增值稅、消費稅
、營業稅的單位和個人徵收的一種稅。1985年2月8日國務院正式頒佈《中華人民共和國城
市維護建設稅暫行條例》，於1985年1月1日在全國範圍內施行。但，對外商投資企業和外
國企業並不予徵收。
●城市維護建設稅的特點：
1.稅款專款專用；2.屬於「三稅」（增值稅、消費稅、營業稅）的附加稅；3.根據城鎮規
模設計稅率；4.徵收範圍較廣。
●城市維護建設稅的納稅義務人：
1.凡繳納消費稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人。2.
除外商投資企業、外國企業不徵收。
●城市維護建設稅的徵收範圍：
城市維護建設稅的徵收範圍包括：城市、縣城、建制鎮、工礦區。應根據行政區劃作為劃
分標準。
●城市維護建設稅的適用稅率：
納稅人所在地在市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在
地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。
●城市維護建設稅的計稅依據：
以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，並同時徵收。
●應納稅額的計算公式：
應納稅額＝（實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額）×適用稅率
●城市維護建設稅的納稅地點：
1.納稅人直接繳納「三稅」的，在繳納「三稅」地繳納城市維護建設稅。2.代征、代扣代
繳增值稅、消費稅、營業稅的企業單位，同時也要代征、代扣代繳城市維護建設稅。
●城市維護建設稅主要的特殊規定：
1.海關對進口產品代徵增值稅、消費稅的，不徵收城市維護建設稅；2.對進口產品退還增
值稅、消費稅的，不退還已繳納的城市維護建設稅；3.對金融業調增3%徵收的營業稅，不
徵收城市維護建設稅；4.對於因減免稅而需要進行「三稅」退庫的，可同時退庫城市維護
建設稅；5.對於鐵道部集中繳納的營業稅稅額，統一規定按5%繳納城市維護建設稅。（上
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（作者是安侯建業會計師事務所大陸台商服務中心負責人）
【2004/05/29 經濟日報】
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