向母親借款買房契約之擬定 - 稅務

要買的房子市價2300萬，其中150萬自付，
其餘2150萬向母親借款。
每月還款7萬，約25年還清。

為了避免被課贈與稅，要去公證借貸契約。

1、
爬文了解要形成借貸，要有後續的借貸償還和利息支付，如是無息會有利息部分被認定為
贈與（又因此房單價較高，利息部分被認定贈與也非常可觀...母親每年已使用現金220贈
與的額度給姊姊）

2、
爬文了解贈與課稅的計算是用（土地公告現值+房屋評定現值）而非市價
A)請問公告現值要仔哪裡查詢？
B)假設公告現值為市價6/8，2300*6/8=1725，1725-150=1575 此為需做借貸的部分

3、
因為還給母親的錢還是會是全額，但以契約最不容易被課贈與稅的角度，是否用借貸價金
為1575，其餘的錢（2150-1575=575）列入利息以達到此契約的合理性？

4、
將來賣屋時再使用一生一次的土地增值稅免除去解決當初現值（1725）低於市值（2300）
增值稅的落差。

5、
去做以下手續
A)借貸契約公証
B)向國稅局申報贈與稅->以拿到贈與稅免稅證明書 （實務上有多少人自發性的先做這道
手續而不是等到國稅局來查？）

6、
是否有其他需要注意的地方？


本人為買房新手和稅務白痴，再麻煩板友費心解惑，謝謝！


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