去槓桿的時機 - 投資

各位先進前輩好
最近大家好像一直在討論財務槓桿
小弟是財務槓桿的愛好者
工作第三年到現在身上永遠都有信貸
第一次80給家裡週轉 利率4%（家人已繳清）
第二次107購買套房自住（頭期+裝潢） 利率2.88%
第三次20 利率1.68% 太便宜了不辦可惜 尚未結清
第四次250 利率2% 購買三房自住（頭期+裝潢）
第四次我找了10個人借了快2000w的團辦

目前身上除了250+20的信貸，還有套房+三房的房貸
套房 275w 剩餘188w 利率1.5% 二十年/寬三年 繳了半年本金
三房 1200w 剩餘1000w 利率1.31% 40年/寬三年 目前尚未過戶
我本身的收入上面四筆貸款可以同時本息繳沒有問題
我辦了信貸曾經買過幾次股票。但明顯的我不是股神，而且我本能上也都覺得股票在跟一
堆高手賭博，還不如打麻將至少你知道輸給誰。

最近了解了指數投資 感覺準備金準備好
持續買進0050+VTI 20年後好像很難輸錢
現在有一個盲點想請教前輩
1.每個想套利的都說現在1.31% 指數長期7%
7-1.3=5.7 但指數長期都是20-30年 這個指數報酬有扣除當年的房貸利率嗎？會不會過去
的定存投資報酬率其實很高。拿過去的報酬去扣掉現在的低利並不客觀

2.對於有槓桿經驗的前輩 大家會長期保持槓桿嗎？假如年紀跟銀行可允許 是否要永遠不
還錢？大家幾歲會開始還錢？
以我目前來說 我等於是信貸乘上房貸的槓桿 比如說我去年一年還了大概36w 但我的三房
是1200w=33倍

3.假如最後得到了可以不還房貸拿去買指數的結論 可以再質押再買嗎？33*2=66倍

4.所有人都說不要借錢買股，其實以信貸來說也只是把未來七年的錢先拿來買股我再慢慢
還，績效會有明顯差異嗎？
七年前單筆allin （2%利息）vs 七年分開進場

5.小弟目前32，我的目標是十年退休，把房子賣了回老家沒有一定要還完，以上手法會太
激進嗎？（目前淨資產增加速度約一年150w,不含太太收入)

6.我對房地產比較有興趣但由於本比較大
有與朋友一起投資過兩房 大家一起分散風險，是否繼續買房？

7.賣套房還信貸嗎？可租13000 房貸款11000

最後，分享一下我貸款買房的心得
1.當初買套房的時候是看不起炒房，家裡還有負債我不可能買得起正常三房（自己低物慾
也覺得不生小孩不用住三房，多的的浪費錢）先借個信貸 +房貸總共利息才4000 可以每
個月省13000的房租 就零元買房了 租客又是自己 沒什麼凶宅問題 不計房價這三年省了3
0w

2.因為新竹房子漲很快 所以我用未來的錢現在來買現在的三房 之後一年漲了10w/1p是我
完全想像不到的..打不贏就加入他….

3.信貸對我來說心理效果大於財務效果，讓我覺得自己都在負債盡量不要花錢 努力節省

4.假如你年輕單身又高收入在台北以外的地方，強烈建議信貸+房貸明天就去買一間三房
，傢俱買ikea不要裝潢，找兩個同事來住，一人租10000，房貸寬限期內努力還信貸，寬
完再寬。兩次六年後你就不小心繳完一個房子頭期款了。可以結婚生小孩了..
大概是這樣

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