以現有房屋貸款來還房貸? - 貸款

※ 引述《aceovation (初到貴寶地)》之銘言：
: 各位好 想請問有關房貸的問題
: 由於家人有A和B兩間房子 A沒有貸款 B在還房貸款中
: 我的想法是(我沒有申請過房貸) 如果家人把A房子過戶到我名下
: 我拿A去作房屋抵押貸款(用我名字) 來還B的房貸(房子還在家人名下)
: 利率是不是會比家人正在繳的還低?(目前任職的公司是千大製造業)
: 另外 由於家人還有些信用卡費及我本身還有些信貸
: 想一併用抵押貸款出來的錢全部先還一還 這樣會不會好些?
: 但我聽家人說 如果把名字過戶到我名下 還需要課一筆稅
: 由於我對這些東西都不是很了解 所以想請教板上各位專員
: 怎麼樣做對我們來說會是比較划算的方法呢??!
: 先謝過各位了~
你好，我是銀行行員廖先生，提供工作經驗作參考：

你要以家人另一間房子過戶作貸款，這可能會有二親等間買賣的問題，
（如果之前房子所有權人是你父母或兄弟姊妹或祖父母即屬於二親等）
買方會有贈與稅的問題，政府與銀行會要求提供買賣過程的價金流向，
頭款給付，貸款後尾款給付要有銀行匯款紀錄或存入紀錄，
會查原屋主先前房貸近一年度繳款紀錄，避免假買賣真貸款的狀況。

另外賣方可能會有土地增值稅跟契稅的支出，
還有要設定抵押權要地政規費，要投保火險要保險費；
如果你家人本身狀況沒有特別差的話，
比方說B的房貸繳款紀錄不理想/沒有財力證明/負債太高，
其實不需要過戶到你名下多花錢，
直接用他的名義作借款人拿A或B跟銀行貸款（A等於已有房貸再貸房貸，B是轉貸），
或是你當借款人，用他當擔保品提供人的名義拿A跟銀行貸款就可以了。

你是在知名企業服務有可能利率稍微低一些，
不過過戶所有權轉移之後你就沒有首購自住的資格了，還有之前提到親屬買賣的問題，
所以不一定要過戶。

A的房貸可貸金額如果比B的貸款餘額低，等於要同時繳兩間房子的貸款，
月付金省多少很難說。

其實房貸利率差距很有限，3％房貸算很高了，但現在最低大概也在1.6～1.9％左右，
分到20年繳款差別不是很明顯。

真正說起來的是你自己身上信貸跟卡債比起來利率高很多，
房貸增貸再還款，主要還是因為貸款期間拉長才會有少繳貸款的感覺。

你本身還有卡款跟信貸，如果月付金太高會影響到房貸審核的額度。

所以應該是
1.先作A的估價，需要謄本上地建號或門牌號碼，
2.確認B的貸款餘額，月付金，幫B估價，需要謄本上地建號或門牌號碼，
3.確認你的月收入/年資，貸款有幾筆/利率/月付金/繳多久，卡債多少？
4.家人（B房貸借款人）的月收入/年資，貸款利率/月付金/繳多久，其他負債多少？
5.決定是不是要用房貸來作，用誰來作借款人，要拿哪間作房貸。

歡迎來信討論細節。


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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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