WSJ:中國房產巨人可能會後悔榨取中產階級 - 股票

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2.原文內容：
1.中國的房地產巨人因其貪婪發行債務而惡名昭彰。但有一個在政治上更高度敏感的負債
上升的更快，突顯出中國房地產市場鮮為人知的風險。
2.未實現收入:在房地產開發商的資產負債表上帳列預售收入或者合同銷售，目前占前十
大房地產業者的比重超過總負債金額。據其2019年財報，他們的合計未實現收入截至19年
6月超過4,000億美元。
3.收益率超過10%在中國不動產債券市場並非不尋常，使得預售屋變成一個有吸引力的融
資來源，企業無須支付利息或者承諾在特定期間完成建案。中國沒有託管制度，而且開發
商可以取得預售屋銷售的全額。但這個遊戲不能永遠一直玩下去，在某個時點，不動產仍
必須完工。
4.直到2016年，住宅的完工跟預售仍有相當緊密的關係，這很合理，今天的預售是明天要
完成的房子，因此這兩者應該緊密結合。
5.但這兩者自2016年後便開始反向發展，目前住宅完工遠低於2014年的高點，但預售銷售
仍持續成長。截至8月的最近12個月中，據中國不動產統計局資料顯示，預售面積已超過
完成面積2倍多，差距超過6億平方公尺。
6.造成差距的原因之ㄧ，可能是開發商賣出多餘的庫存，庫存在2015年至2018年急速下降
，幾乎是前一波信貸狂潮的兩倍。建商預先取得現金而非藉舉債來建造尚未銷售的房子，
而且很可能這些預售屋永遠不會賣，代表企業將不再需要創造無人居住的鬼城，藉此還可
保護房價。
7.但這依然讓建商在需求下降時受傷，或者更可能是監管限制下受傷。
8.為了彌補去年新增的預售屋銷售的積壓，建商必須完成一年等值的建設，更別說是一年
以前的承諾。大眾的抱怨已出現在當地官媒，而且抱怨只可能會增加。一位婦人表示，她
在2015年時在河北省買了一層22樓的公寓，最近發現這棟大樓才剛蓋好第18層樓。
9.去年夏天，中國P2P的借款人發現，即使是微小的大眾不滿情緒，仍可以快速引爆打擊
肆無忌憚的金融活動。如同在很多國家一樣，住房在中國人對金融活動的理解上扮演象徵
性的角色。如果政府害怕社會契約受到威脅，那麼建商履行承諾的政治壓力將會是巨大的
。
10.當那天來的時候，不動產開發商可能會希望他們之前應該選擇發債券，而非向中國的
不動產階級融資。

3.心得/評論：
結合建商財報、不動產統計局資料、官媒報導民眾抱怨事件，加上近年中國P2P的倒閉潮
而推論出建商可能面臨的政治風險，言簡意賅!

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