REIT萬花筒--MPW(醫療地產信託)分析簡介 - 投資

寫完了政府REIT，接下來會介紹兩個醫療保健信託，首先是Medical Properties Trust
(NYSE:MPW)，這間信託在美國和歐洲有上百間的重急重症醫院與特殊醫療設施，是一個
十分特別的醫院信託(這間因為財報與業務比較複雜而需要時間分析，若有疏漏或錯誤之
處還請不吝糾正)：

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春節特別節目(誤)之三：Medical Properties Trust (醫療地產信託)

前言：一直以來，生技醫療就給許多投資人一個一夕致富的美夢，但遺憾的是，許多美夢
到了最後就成了噩夢一場；即使研發成功，前幾年的盈餘還需要用來回收先前投入的經費
相較之下，醫院似乎成了一項穩健的選擇。以下就以這篇報告，帶各位解密這個十分特別
的醫院REIT吧!

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Medical Properties Trust成立於2003年，由Edward K. Aldag和R. Steven Hamner和
Emmett E. McLean三位不動產專家成立(依據該信託資料，阿爾當格先生已有20餘年的不
動產相關經驗而他的副手而漢默先生和麥克林恩先生則是專精於會計學和醫療物業投資)
。
截至去年為止，該信託已經有70幾億美元的規模，持有202處物業。有意思的是，該信託
的What We Do提到該信託除了自有醫院外，也能提供其他醫院關於募資、出售後租回、醫
院開發與擴展等物業服務，儼然成了一個同時具備醫院開發商和不動產投資信託的雙重類
型信託(和GEO Group)一樣，他們都提供代管服務，但MPT多了一項金主的身分。

一、 物業分析

Medical Properties Trust目前旗下物業有202處，分散於美國西部、部分中部與東部。
目前該信託約有最多的是德州，約佔該信託總物業數和市值的28.71%，接下來是加州13
處、科羅拉多州有12處、亞利桑那州有9處。和GOV一樣，該信託在美國中西部、美國東
北和東南的部分州份沒有物業，至於是技術性跳過還是另有因素我們不得而知。但不同
於一般REIT，該信託於海外有56項物業，占整體投資組合的27.78%，集中在德國(82%)、
英國和義大利三國，是美國REIT中國際化程度較高的一群。

二、 營運綜合分析

1. 財報方面—營運穩健、收購案雖然讓舉債開支提高但尚可接受

依據該信託的FFO Information顯示，該信託的可分配收益是1.82億美元，與去年同期相
比是+55.30%，主要原因是源自於旗下物業與相關醫療需求持續增溫、部分債務獲得償還
而得以降低舉債成本等內生性成長因素(organic growth)，但我們發現到該信託的不動產
出售收益(Gain on sale of real estate)卻是-6716.8萬美元，很大比例的抵銷上述的經
營成果，對於這樣的表現，該信託並未清楚說明原因，但依據該信託16Q3的單季財報來看
，我們認為可能是收購Steward Health Care Hospitals造成的一次性支出並導致相關支
出增加。但我們認為，該信託的僅有43.6%(以資產負債比標準計算)，目前還不算太高，
所以投資者僅需留意該信託的舉債狀況和因增資的EPS變化即可。

2. 物業管理—十分獨特的、以特殊用醫療為主題的醫療信託

除了理想的獲利能力外，我們認為該信託清晰明確的定位也可以使得該信託持續居於領導
位置—不同於其他醫療信託(HCP是以醫用辦公設施、長照中心為主；VTR則是以長照中心
(代管或三重租賃)為主打；OHI則是以技術性護理之家(SNFs)和支援性居處安排設施(ALFs)
為投資標的)，該信託則是一隻「100%醫院與特殊醫療設施」的特殊醫療型REIT。依據截
至去年年中的資料顯示，該信託有62%配置於急症醫院、27%住院康復設施，與美國的醫療
同業REIT相比具有一定的獨特性且能符合美國對於急重症與術後復健的持續性需求。
除了該信託的獨特定位外，我們也發現它旗下的營運者也很特別--Steward Medical Group
是麻州和南新罕布夏州的主要醫療服務提供者；Prime Healthcare則是專長於醫院改造，
以「醫院的醫生」聞名；Median Healthcare Services則是在愛爾蘭藥物服務界具有領導
地位，Ernest Health和RCCH則是以連鎖住院康復設施為主打，如此特別的營運者使我們
充分確信該信託具有一定的利基性並具有理想的持續獲利能力。

3. 收購案—市場貌似已經過度反應，但我們認為無須過度擔憂

去年10月Medical Properties Trust宣布收購Steward Health Care的九家醫院，而我們發
現到自從去年10月底開始，該信託已出現約13%的回檔。據我們的深入追查發現—市場上對
於這項收購案是不信任的，主要疑慮在於該收購案的代價並不便宜：12.5億美元的天價，
占該信託市值的41.67%，該信託是否有辦法承擔如此高的代價。對於上述的疑慮，我們認
為現階段投資人無須過度憂慮：依據該信託的資產負債表顯示，該信託的約當現金還有約
10.97億美元，尚有能力進行併購，43.6%的負債比也比其他同類信託還要低上不少(依據財
報顯示，此數據已考慮收購舉債因素；而美國REIT的負債比約在45%以上)，而據了解該信
託傾向部分舉債、其餘用3,500,000股的現金增資來支付收購費用，投資人僅須注意今年2
月初的2016Q4財報中是否有因為這次增資而稀釋掉EPS與獲利能力變化(也就是是否有因為
該項收購帶來獲利挹注)即可。

三、 估值

如同上面所提及的，該信託因為市場信心不佳和增資後的賣壓浮現，而導致該信託股價處
於近五年的相對低點(12~14)，但自增資以後，該信託的股價也已經從低點11.84元逐步回
復至12.7元的水平，以近期股價與獲利能力來看我們認為這樣的股價尚屬可口，建議投資
者可以於12元上下部署，目標收益率為5~6%(稅後)。

四、 風險

該信託的主要風險有三：

1. 營運風險：由於該信託是以急重症醫療與特殊醫療設施為主打，因此常面臨較高的
法律風險。若該信託旗下營運者面臨訴訟或其他法律行動時有可能影響該信託之獲利能力
。
2. 非美國業務與外匯風險：由於該信託是在2015年進入非美國醫療設施領域，因此經營
階層可能需要時間熟悉當地市場。自去年以來得疲弱歐元和英鎊也有可能拖累該信託的獲
利能力。
3. 利率風險：美國已經啟動升息循環，對於該信託之舉債成本與獲利能力會產生一定之
負面影響。同時，該信託以歐元計價的債務也可能受到ECB停止QE而立即面對舉債成本增加
的壓力。


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警語：投資具有風險，建議閣下於投資前先行尋求財務規劃人員或尋求其他獨立之投資
意見。本文僅為個人投資經驗分析，不應視為對本報告內提及的任何產品買賣或交易之
專業推薦、建議、邀請或要約。

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