REITs 投資價值浮現(內含個人觀點) - 理財

【聯合晚報╱記者嚴珮華/台北報導】 2007.09.29 03:12 pm


美國高盛集團於九月最新出爐的報告，若Fed為穩定美國經濟並避免房市衰退，在今年底
前降息75個基本點，且明年也保持降息，不動產的資本化率應會不變，甚至稍降，預期
REITs在今年會從目前負報酬回升到平盤或甚至10%漲幅。

目前全球各相關不動產市場仍普遍暢旺，辦公室與零售租金趨升，各主要城市的經濟表現
依舊亮麗，受惠於此環境，可觀的企業獲利與工作機會，將創造更多辦公室樓面需求，
REITs最近一季來因為次級房貸風暴已經下修不少，但是在基本面並未轉壞的情況下，投
資價值已經浮現，展望未來一年漲幅上看兩成。

Fed降息，市場對風險性資產的預期報酬率就會比過去小，這對REITs基金籌碼面而言反而
是利多，因為降息有助優質REITs以便宜資金購入收益高的建物，降低借貸成本。根據UBS
全球不動產證券化指數的表現，自1995年以來的這12年間，共經歷了美國三次降息，不過
全球REITs在降息之後的三個月、六個月以及一年之後的表現，卻顯現出持有時間越長、
報酬越佳的情況，像是1995年及2001年的兩次降息，一年後報酬率分別可達12.16%、
13.45%，顯示美國在降息之後，REITs表現趨於上揚態勢。

台壽保投信表示，雖然次級房貸違約事件持續衝擊美國房市，但對美國總體經濟衝擊應不
顯著，在市場殷切期盼下，Fed終於在9/18日將聯邦基金下調0.5個百分點至4.75%，為四
年來Fed首度降息，在Fed降息效應的帶動下，除了大陸股市以外，亞洲股市全面上漲。聯
準會在九月降息兩碼之後，市場預期在十月份仍有再降息一碼的機會，以確保房地產的頹
勢不至於拖累美國經濟；而就不動產市場來看，次級房貸市場的標的物多為一般住宅型商
品，且其所佔全美的不動產借貸市場比重也僅8.5%左右，應不致於憾動全美不動產市場，
若以區域分散風險為考量，以投資亞太區域為主的不動產基金實為首選，因為亞太地區
RITS受惠於中國成長效能所帶動的房市榮景，後市可期。

【2007/09/29 聯合晚報】



個人觀點:

Richie這星期已經開始怖局Reits相關基金

結果發現要買的三檔裡面兩檔還沒開放申購

(保誠亞太基礎建設和保誠亞太不動產都還沒開放)

於是買了亨德森遠見泛歐地產,這隻基金之前操作績效只能用驚人來形容

因為他壓了相當大的比例在英國房地產,也可以看出這隻經理人操盤非常的大

膽有信心(藝高人膽大),就上次看到新聞的報導,英國房產精華地段的部分

基本上都是俄羅斯或一些新興市場的新富大批的購買

而房產其實就是在於物以稀為貴,而英國精華地段的地產,就是名人眼中

地位的象徵,似乎真正的有錢人一定要在英國精華地段購買房子才行,因此有些

精華地段一有新蓋屋,還沒蓋成就已經預訂一空了,畢竟英國的房地產相對於

世界上眾多的有錢人來說,可能還是會處於供不應求的情況下

那是住宅的部份,這隻基金壓最多的還是在於商用不動產,但是一個國家住宅區

貴,不用指望其商用不動產會有多便宜,同樣在物以稀為貴的情況下,價格依然居

高不下,英國地產著實是一個"房地產中無法取代的鑽石",就跟台北市忠孝東路

的鬧區店面一樣,不是你有錢 就有人願意賣的,而這次受到美國次級房貸的影響

全球的股市都受挫,而類似Reits這種不動產證券化的商品,由於已經證券化了

因此也許房價本身受到的影響不大,但股市卻受到更大的波動而使股價下滑

相對來說,投資價值就浮現了,因此我個人開始怖局Reits 另外對於美國房地產

我個人也有興趣,但目前國內似乎沒有投資美國reits績效較好的基金,如果有朋

友知道哪有操作績效不錯的基金,押寶美國房產較高的比例,也歡迎來告訴我,近

來全世界股市短期之內大幅回升,查看美國次級房貸影響的當月,實際上整月下

來跌幅有限,而大幅回檔許多低點進來的投資者有可能會有獲利了結的心態

加上之前一些股災沒逃,但已賺到滿足點的投資人也可能藉這次的回升而獲利

了結,在這種心態下,短線上震蕩仍劇,加上美國的一些經濟數據顯示出,在Fed降

息下挽救了股價信心面,但對於經濟實質面似乎還沒有起了立即的效果,因此我

個人短線內進場三成資金,三成資金中有1/3是拿來投入新興市場債,國家債,和

Reits怖局,這樣資金既不會有閒置成本,也可以將風險降低,將市場更明朗時再

加碼,這種操作方式是因應目前手頭上資金較大,要更注意風險而所做的操作方

式,給各位朋友參考


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