24歲女理財請益 - 理財
By John
at 2020-10-10T06:09
at 2020-10-10T06:09
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以下就假設與您朋友對話了
(注意事項:理財規劃先於投資規劃,生涯規劃先於理財規劃)
首先,您非常的年輕,
但已經存好緊急預備金(假設為六個月的收入=27萬),是很好的開始。
摘要
1. 支出列舉可能不足,進而高估可支配所得
2. 所得房價比超出合理範圍
3. 保障可能不足,例如保險規劃不明
其一:您的支出項目非常有可能列舉不足。
尤其是在外租屋,不像與原生家庭同住,
後者的有些生活雜費會在共同生活之中被隱藏。
像是電話水電衣裝,以及為維護生活身心品質的娛樂奢侈等費用。
其二:您的所得可能不足以支撐您所期望的房屋價格。
不曉得您預計的購屋地點是位在什麼地理區段/價格區段?
以及設定的財務目標預計什麼時候要達成呢?
以及收入的狀況是穩定/波動,以及是持平/緩步向上/能有爆發成長的特性呢?
(因為您提供的資訊不足,以下有很多假設)
最大的影響因素有三
1. 您的收入量級(是否穩定,可否有預期的提升)
2. 購屋的價格(頭期款+房貸月支出)
3. 預期購屋的時程
因為不瞭解您的工作特性,僅能從您目前的月收入做以下推估。
從您的交通費推敲,可能是生活在雙北地區使用公共運輸。
頭期款 500-800 萬,在貸款 7(8) 成的狀況下,
大概可以買到總價 1600-2600(2500-4000) 萬的房子。
在目前的雙北來說是可行的價格落點,但十年後如何就不得而知了。
首先是頭期款:
依您目前提供的收支損益表,
補正前述的高估,以及未來十多年內些許的薪資成長,
假設可支配的投資金額一年是 30 萬,
並依過去 15 年的 0050 年化報酬率約 7-8% 預測,
等存到 500(800) 萬頭期款,大概要 11(15) 年後了。
如果未來年化報酬率下降 2 個百分點,則需要 15(20) 年。
15 年後您已經 40 歲,接下來可能還會工作 20-25 年,
貸款 20-30 年,退休後餘命 25 年,
不曉得這跟您的時程預期能否相符?
再來是房貸:
可支配金額一年約為 30 萬,以還款能力來說,只能貸 800 萬。
(800 萬,30 年房貸,每月本息攤還約為 27000)
(但這邊的 30 萬,理應改為您買賣房屋那時的薪資/可支配所得來計算)
也就是說雖然您的頭期款雖設定為 500-800 萬,
但您目前的還款能力,並無法支撐您貸滿成數,讓房屋購買的槓桿最大化。
而房屋總價也只能落在 1300-1600 萬,在雙北大概能買到一個人的居住空間。
但與前述的資本足夠狀況下能購得的 1600-4000 萬的物件有其差距。
假如您預期的房屋總價的確是設定在 1300-1600 萬之內或小於,
且預期十五年內房價不掉,且低利率維持,且預期自己的薪資也有持續調漲。
(注意,有很多假設喔)
且人生最終還是想要購屋自居的話。
(有些人會算一算發現不合就回原生家庭或是租屋一輩子)
我會建議把頭期款的目標降低,
設定在 300-350 萬左右,需時 7-8 年(約 30 歲),
讓自己可以更早的投入房產。
雖然用更高的貸款成數以及更長的貸款年限,
相當於最終付出更多的利息。
但因為前提是「人生最終還是想要購屋自居」且「看平/看好房市」且「低利維持」,
越早購入並且讓自己在仍有工作的期間把貸款還清,
在人性上是比較安心的,在計算上也合理。
如果只看您原本提供的資訊,
我會認為存到頭期款的歷時太長,
中間風險跟變化太多了,會影響到最終買房的目標設定;
以及推估的房價/房貸跟還款能力對不上。
總體來說表示您的財務目標與您的收入落差太大,會無法支撐。
其三:生活的保障不是只有緊急預備金。
保障除了緊急預備金用於失業、臨時需要的開支之外,
還要顧及一些發生率更低,但會需要更多緩衝的項目。
像是前篇貼文有人提到的保險:醫療、失能、意外。
以及缺少了退休後的開支規劃,
因為您的資產配置,預計會把七成以上的可支配所得投入基金,
(ETF 也是基金)
並且資金在途中會轉投入不動產,
表示您幾乎沒有關於退休以後的財務規劃,
只能仰賴政府的勞保年金和勞退年金,
以及屆時擁有一間房可能可以辦以房養老。
(或是靠下一代/另一半...)
如此是會有所風險的。
結語:
除非您有以下兩種狀況之一:
1. 有養育下一代的打算,希望能夠盡量儲備資產,讓下一代跟下下一代有更多選擇。
2. 薪資收入預期拉高,所得從 40 百分位數進展到 90 百分位數之類的
不然很容易勞碌一生就為了一間溢價於自己能力的房。
需要思考清楚自己的前提跟期望是什麼。
如果放棄買房,純粹經營流動性較高的資產,
像是您提到的本利持續投入大盤指數的 ETF,
目標在改善生活品質跟維持退休後的現金流,或許會壓力小一些。
※ 引述《momoco0321 (momoyo)》之銘言:
: 代po,第一人稱描述會再轉交朋友
: —————————-
: 大家好~
: 默默看了大家的po文做了一下規劃
: 在實施前還是想確認一下可不可行
: 24歲女
: 已存好緊急預備金,支出是抓大概
: 收入45,000
: 餐費10,000
: 交通費1,280
: 房租6,000
: 剩下=27k
: 理財目標:買房的頭期款(500-800萬)
: 數字差有點多,因為覺得500萬就很難了
: 800萬太遙遠
: 因為是投資新手,想從ETF跟基金開始
: 大約想固定買最短5年或長至20年
: 不知道這個到我老了60歲還是可買的嗎?
: ETF、基金預算:20,000/月
: (1)0050(7,000)
: (2)006208(6,000)
: (3)三還沒想到,或是就上面的各1萬
: 還沒有開證券戶
: 打算開元大或國泰
: 已使用高利數位帳戶
: 活存有約40萬,想說應該不用每個月再存太多吧?
: 每個月剩下的錢大約7千到1萬打算儲蓄用
: 還是最好每個月存1萬以上比較好呢?
: 儲蓄是要存到多少才可以不用每個月儲?
: (這個觀念是可以的嗎哈哈哈
: 也有考慮等股票降下來一點
: 去買一張台G電或是聯發
: 麻煩大家給我建議了~
: 謝謝!
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(注意事項:理財規劃先於投資規劃,生涯規劃先於理財規劃)
首先,您非常的年輕,
但已經存好緊急預備金(假設為六個月的收入=27萬),是很好的開始。
摘要
1. 支出列舉可能不足,進而高估可支配所得
2. 所得房價比超出合理範圍
3. 保障可能不足,例如保險規劃不明
其一:您的支出項目非常有可能列舉不足。
尤其是在外租屋,不像與原生家庭同住,
後者的有些生活雜費會在共同生活之中被隱藏。
像是電話水電衣裝,以及為維護生活身心品質的娛樂奢侈等費用。
其二:您的所得可能不足以支撐您所期望的房屋價格。
不曉得您預計的購屋地點是位在什麼地理區段/價格區段?
以及設定的財務目標預計什麼時候要達成呢?
以及收入的狀況是穩定/波動,以及是持平/緩步向上/能有爆發成長的特性呢?
(因為您提供的資訊不足,以下有很多假設)
最大的影響因素有三
1. 您的收入量級(是否穩定,可否有預期的提升)
2. 購屋的價格(頭期款+房貸月支出)
3. 預期購屋的時程
因為不瞭解您的工作特性,僅能從您目前的月收入做以下推估。
從您的交通費推敲,可能是生活在雙北地區使用公共運輸。
頭期款 500-800 萬,在貸款 7(8) 成的狀況下,
大概可以買到總價 1600-2600(2500-4000) 萬的房子。
在目前的雙北來說是可行的價格落點,但十年後如何就不得而知了。
首先是頭期款:
依您目前提供的收支損益表,
補正前述的高估,以及未來十多年內些許的薪資成長,
假設可支配的投資金額一年是 30 萬,
並依過去 15 年的 0050 年化報酬率約 7-8% 預測,
等存到 500(800) 萬頭期款,大概要 11(15) 年後了。
如果未來年化報酬率下降 2 個百分點,則需要 15(20) 年。
15 年後您已經 40 歲,接下來可能還會工作 20-25 年,
貸款 20-30 年,退休後餘命 25 年,
不曉得這跟您的時程預期能否相符?
再來是房貸:
可支配金額一年約為 30 萬,以還款能力來說,只能貸 800 萬。
(800 萬,30 年房貸,每月本息攤還約為 27000)
(但這邊的 30 萬,理應改為您買賣房屋那時的薪資/可支配所得來計算)
也就是說雖然您的頭期款雖設定為 500-800 萬,
但您目前的還款能力,並無法支撐您貸滿成數,讓房屋購買的槓桿最大化。
而房屋總價也只能落在 1300-1600 萬,在雙北大概能買到一個人的居住空間。
但與前述的資本足夠狀況下能購得的 1600-4000 萬的物件有其差距。
假如您預期的房屋總價的確是設定在 1300-1600 萬之內或小於,
且預期十五年內房價不掉,且低利率維持,且預期自己的薪資也有持續調漲。
(注意,有很多假設喔)
且人生最終還是想要購屋自居的話。
(有些人會算一算發現不合就回原生家庭或是租屋一輩子)
我會建議把頭期款的目標降低,
設定在 300-350 萬左右,需時 7-8 年(約 30 歲),
讓自己可以更早的投入房產。
雖然用更高的貸款成數以及更長的貸款年限,
相當於最終付出更多的利息。
但因為前提是「人生最終還是想要購屋自居」且「看平/看好房市」且「低利維持」,
越早購入並且讓自己在仍有工作的期間把貸款還清,
在人性上是比較安心的,在計算上也合理。
如果只看您原本提供的資訊,
我會認為存到頭期款的歷時太長,
中間風險跟變化太多了,會影響到最終買房的目標設定;
以及推估的房價/房貸跟還款能力對不上。
總體來說表示您的財務目標與您的收入落差太大,會無法支撐。
其三:生活的保障不是只有緊急預備金。
保障除了緊急預備金用於失業、臨時需要的開支之外,
還要顧及一些發生率更低,但會需要更多緩衝的項目。
像是前篇貼文有人提到的保險:醫療、失能、意外。
以及缺少了退休後的開支規劃,
因為您的資產配置,預計會把七成以上的可支配所得投入基金,
(ETF 也是基金)
並且資金在途中會轉投入不動產,
表示您幾乎沒有關於退休以後的財務規劃,
只能仰賴政府的勞保年金和勞退年金,
以及屆時擁有一間房可能可以辦以房養老。
(或是靠下一代/另一半...)
如此是會有所風險的。
結語:
除非您有以下兩種狀況之一:
1. 有養育下一代的打算,希望能夠盡量儲備資產,讓下一代跟下下一代有更多選擇。
2. 薪資收入預期拉高,所得從 40 百分位數進展到 90 百分位數之類的
不然很容易勞碌一生就為了一間溢價於自己能力的房。
需要思考清楚自己的前提跟期望是什麼。
如果放棄買房,純粹經營流動性較高的資產,
像是您提到的本利持續投入大盤指數的 ETF,
目標在改善生活品質跟維持退休後的現金流,或許會壓力小一些。
※ 引述《momoco0321 (momoyo)》之銘言:
: 代po,第一人稱描述會再轉交朋友
: —————————-
: 大家好~
: 默默看了大家的po文做了一下規劃
: 在實施前還是想確認一下可不可行
: 24歲女
: 已存好緊急預備金,支出是抓大概
: 收入45,000
: 餐費10,000
: 交通費1,280
: 房租6,000
: 剩下=27k
: 理財目標:買房的頭期款(500-800萬)
: 數字差有點多,因為覺得500萬就很難了
: 800萬太遙遠
: 因為是投資新手,想從ETF跟基金開始
: 大約想固定買最短5年或長至20年
: 不知道這個到我老了60歲還是可買的嗎?
: ETF、基金預算:20,000/月
: (1)0050(7,000)
: (2)006208(6,000)
: (3)三還沒想到,或是就上面的各1萬
: 還沒有開證券戶
: 打算開元大或國泰
: 已使用高利數位帳戶
: 活存有約40萬,想說應該不用每個月再存太多吧?
: 每個月剩下的錢大約7千到1萬打算儲蓄用
: 還是最好每個月存1萬以上比較好呢?
: 儲蓄是要存到多少才可以不用每個月儲?
: (這個觀念是可以的嗎哈哈哈
: 也有考慮等股票降下來一點
: 去買一張台G電或是聯發
: 麻煩大家給我建議了~
: 謝謝!
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By Suhail Hany
at 2020-10-14T16:48
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By Jacob
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