降息不重要銀行鑑估價與核貸成數才是關鍵 - 貸款

2015/09/29 04:00 記者曹逸雯／台北報導


央行上周宣布降息，一般認為將有利於房地產市場，但許多
專家都說影響不大，因為近年利率長期處於低檔，反倒是鑑
估價成數與平均核貸成數影響較大，也才是影響購屋人的購
買關鍵。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台灣近10餘年來利
率都處於低檔，在沒有突破3%警戒線的情況下，利率的增減
，影響有限，但銀行鑑估價成數以及平均核貸成數，反而有
較大的影響，央行雖然宣布調降利率，但核貸成數與鑑估價
成數若仍維持低檔，對購買力其實沒有太大幫助。


根據房仲業者整理財團法人金融聯合徵信中心2009年與2015
年的鑑估價成數、平均利率與平均核貸資料後發現，在鑑估
價成數部分，由於房價向上趨勢明顯，加上成交價格越來越
透明，2009年到2015年鑑估價成數都在9成以上，其中桃園與
高雄鑑估價成數均較2009年增加6%以上，可見銀行端態度頗
能反映近幾年這些區域的房價與對後市的樂觀。


不過，在核貸成數上，似乎就沒有那麼樂觀，台北市、新北
市、桃園以及台中的核貸成數都縮水，其中以雙北市縮水6個
百分點最為明顯，台北市從67%減少為61%，新北市則從70%減
少到64%，推估應與央行選擇性信用管制有關。


舉例來說，一間1000萬元的房子，同樣是7成的房貸，銀行鑑
估如果分別是900萬元與1000萬元，前者僅能貸630萬元，後
者卻可以貸款700萬元，兩者之間就有70萬元的差異。


徐佳馨指出，如果房貸只能貸6成，前者就變成只能貸款540萬
元，後者貸款600萬元，鑑估的成數與放貸的成數有多重要，
由此可見，也自然會影響購屋人的購買力。


房產專家也認為，央行此次降息，等於間接宣告了經濟不振的
事實，房仲公會榮譽理事長、吉家網不動產董事長李同榮表示
，降息也透露出台灣經濟比想像中差，今年可能保1都成問題
，加上紅色供應鏈危機，明年有可能重蹈2000年第一次政黨輪
替時經濟成長率轉為負成長的窘境，降息半碼對心理層面影響
重於實質層面，徐佳馨也認為，從另一個角度來看，央行的態
度透露了政府不大容易再有進一步的打房措施，非預期的房市
政策利空應能排除。

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