關於房貸還款問題 - 貸款

※ 引述《smallsnake (= =)》之銘言：
: 各位先進大家好..今天去問了代書有關房貸相關事宜..
: 本來我們是想趕快把房貸還完..所以跟代書說我們想要
: 採取本利攤還..還款期限15年就好..請他幫我們找一下
: 銀行專員..結果代書卻出乎意料跟我們說..他幫我們貸
: 20年..然後我們只要有一點錢就趕快拿去還..因為我們
: 自己拿去還的錢是直接還本金..這樣一來會比貸15年所
: 還的利息還少..還說這是她認識的會計師精算出來告訴
: 他的..請問各位先進這樣子貸款真的會比較划算..會還
: 比較少利息嗎??
: 另外想請問如果用本利攤還的話..那我每個月都會還到
: 一點點貸款本金..那是不是我會越還越少..可是我用房
: 屋網的系統試算..都是直接算出我一個月要還多少..每
: 個月要還的數字好像都一樣..還是我不太懂本利攤還的
: 意義?
: 謝謝各位先進的指教..謝謝

你好，本身是銀行行員，提供自己意見供作參考:

應該不需要勞動到會計師，以試算表進行試算就可以了，
以300萬，2%，180期無寬限期，
月繳約19306，如未來15年放款利率不變(實際上會因為定儲利率指標波動而微幅調整)，
共繳利息 475080元(=19306*180-3000000)；

300萬，2%，240期無寬限期，
月繳息15177，另每年年底部份還本金49548
(每月少繳19306-15177=4129，4129*12=49548)，
，共繳本息3482939元(=49548*15+15177*180+7859(180期後尚欠貸款本金))；
利息約482939元。

理論上如果每個月都多還本金4129的話，到180期應該就全額清償了，
會有差異是因為每月少繳留在手頭的錢到了年底才部分清償，少還了本金多付了利息，
仔細一想因利率，本金，如果還款總金額皆相同；
期數越短、越早還款，總繳本息絕對會變少才對。

不過這跟省不省無關，只是你借錢在手邊的時間變短了，自然繳給銀行的利息也變低了。
本質上跟貸款借少一點是相同的。

代書講的話有一部分是正確的，就是只要有一點錢就趕快拿去還，貸款利息就會變少。
不過這樣做划不划算就難說了，
畢竟購屋房貸是資金成本相對較低的借款，
貸款購屋可以看成是借錢投資，未來房價可能漲也可能跌。

或許會有人認為自用住宅房貸支出可以扣抵所得稅，
不過用差不多的速度還款(分15年或分20年但固定多繳)，房貸利息的差距並不大。
因你部份清償本金(繳本息總額不變)，若未變更還款契約，本金還款速度並沒有加快，
只是跟原先繳款一樣或更慢一些。

真正說起來，貸款20年比15年相比的好處?

帳面上的應繳本息變少了，比較多錢在身邊，想多還就可多還，
客戶感覺有比較大財務自主權，生活品質可能會比較好。

本利攤還法(年金法)是以未來放款利率與期數不變為前提，
(因此利率跟期數有變化月付金也會變)
把應該付的利息跟本金一起攤到未來的每個月裡，每期繳款數額是固定的，
但是還款金額裡攤還的本金會越繳越多，還款金額裡攤還的利息會越繳越少。
適合收入變化較小的一般上班族。

固定本金攤還法是每月固定攤還平均金額的本金
(ex.借180萬15年每月還本金10000)
再加上利息，因此每個月的還款金額都不相同，會越繳越少。
(攤還本金相同+利息越繳越少)
但因為借款一開始還款壓力最大，故銀行跟客戶都很少採用這種還款方式。


--
消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
手機: 0960-052576 MSN: [email protected]
信箱: [email protected]
我的部落格: http://tw.myblog.yahoo.com/sdsd1151
貸款、債務整合問題，直接找銀行最快。
銀行員不會收「代辦費」，更不會因為代辦業者運作就給更好條件。

※ 編輯: sdsd1151 來自: 111.255.12.251 (12/06 23:02)