關於向父母借錢買房子的問題 - 稅務

※ 引述《jsports1 (此時不抬更待何時？)》之銘言：
: 等了幾天，似乎沒有得到比較具體的答案？ @@
: 我要強調的是，就我個人而言，的確是打算跟家人「借」錢來買房子
: ，之後再分十幾二十年慢慢還，雖然還是形同讓家人幫我付了利息，
: 但這總比讓他們送我房子要好。
: 不過實際上國稅局也不是傻瓜，他們可能會發現我突然多出一筆錢去
: 買了房子，當然會來查，問題是實際上到底要怎麼區別「贈與」跟「
: 借貸」的不同呢？我想最簡單的就是借貸要付利息，贈與當然不用，
: 問題是要付多少利息才會被認為是借貸呢？如果無息借款不行，那簽
: 約約定年利率0.1%、甚至0.01%，這樣也行嗎？
: 至於有板友提到我可以去貸款然後立刻還款，但若是這樣作，國稅局
: 不也會來查我是如何拿到用來還貸款的資金嗎？
: 因為我不打算背長期的貸款來買房，所以是不是可以在不被課稅或是
: 課很少稅的情形跟家人借到錢，對我決定是否買房、買什麼樣的房子
: 佔很重要的因素，希望能有稅法方面的高手為我解答一下
: 謝謝


既然確實是借貸而不是贈與, 為了避免被國稅局認定是贈與,
小弟不專業的建議是:
1. 借款契約去公證 (法院或民間公證人皆可);
2. 契約至少要明定這三項: 借款金額, 利息 (約定利率即使是零也要註明零利率),
分期還款時間及每期還款金額;
3. 向國稅局申報贈與稅, 就是去填一份贈與稅申報書;
4. 拿到國稅局核發的贈與稅免稅證明書後 (也有可能是不計入贈與總額證明書),
再依約交付借貸款項.

明明就是借貸, 為什麼要辦理贈與稅申報書?
因為這是最保守, 也最保險的作法:
1. 就算被國稅局核定為贈與,
在繳稅前都可以把被國稅局認定為是 "贈與" 的借貸契約合意解除,
然後去申請更正贈與稅為零.
再另起爐灶去想想如何說服國稅局這是借貸而不是贈與,
而無需走冗長的行政救濟程序.

2. 如果不先申報贈與稅就直接辦理借貸, 被國稅局查到而被認定是贈與的話,
不但要補稅, 而且還要加計一倍的罰鍰;
就算最後行政救濟贏了, 但是行救的過程就是一種煎熬, 心理上會憤憤不平,
先申報可以避免掉這種無形的成本.

申報時的 "楣角":
1. 附上公證的借貸契約影本;
2. 請在 "不計入贈與的財產", "動產及其他有財產價值的權利" 這一欄填入:
"名稱、類別及所在地" 填: 現金 (存款亦可)
"面額" 及 "單位時價" 欄空白
"數量" 填借貸本金之金額
"贈與價額" 填零
"受贈人或其他說明欄" 填: 請詳附件借貸契約及相關附件.
3. 附上能證明借款人日後還款能力的相關資料, 例如 (但不限於): 年度所得資料.
如果申報時已經簽妥房屋買賣契約, 就再把房屋買賣契約影本附上去.
4. 最後, 再寫一張說明書, 大意是: 你要跟那個親屬借錢買房子,
為避免被國稅局誤會是贈與, 所以檢附借貸相關資料供查核,
如果國稅局需要的話, 尚可於日後還款時檢附資料以供查證.

至於約定跟實際都是零利率, 我想應該不致於被認定是贈與利息.
(就算是, 每年的利息應該也不會超過 111 萬吧 :p)


--